Cour d'appel, 1ère chambre, 28 avril 2026 — n° 24/02069

PAR CES MOTIFS , statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, INFIRME le jugement du 7 juin 2024 du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon sauf en ce qu'il : 'Donne acte à la société GAN ASSURANCES du versement de la somme de 62 710,04 euros au titre de l'indemnité différée' ; et statuant à nouveau, CONDAMNE, la société Gan Assurances à payer à la sci 2EBTC la somme de 31.291,05 € avec intérêts de retard au taux légal à compter du 17 novembre 2020 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts de retard ; REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ; CONDAMNE, la société Gan Assurances aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par la selarl Jurica conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE, la société Gan Assurances à payer à la sci 2EBTC la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES La sci 2EBTC est propriétaire à La Roche-sur-Yon (Vendée) d'un terrain sur lequel était édifié un bâtiment à usage d'entrepôt loué à la société [M]. Le bien était assuré auprès de la société Gan Assurances. Dans la nuit du 10 au 11 décembre 2017, la toiture du bâtiment a été détruite par la tempête. Les dégâts ont été aggravés par une nouvelle tempête, les 26 et 27 décembre 2017. Le bail conclu avec la société [M] stipulait que la bailleresse s'obligeait à reconstruire le bien loué s'il venait à être détruit par cas fortuit. Par acte du 31 mai 2018, la sci 2EBTC et la société Gan Assurances ont assigné les sociétés [M] et Saint-Gobain devant le juge des référés du tribunal de grande instance de La Roche-sur Yon. Par ordonnance du 12 juillet 2018, ce juge des référés a notamment : - mis hors de cause la société Saint-Gobain ; - ordonné une mesure d'expertise confiée à [P] [B] ; - condamné la sci 2EBTC à reconstruire le bâtiment ; - ordonné à la sci 2EBTC de commencer les travaux dans un délai d'un mois après constatations de l'expert judiciaire, sous astreinte ; - condamné la sci 2EBTC à verser à la société [M] la somme de 15.000 € à titre de provision ; - ordonné la suspension du paiement des loyers par la société [M] jusqu'au commencement des travaux. Par lettre d'accord en date du 12 décembre 2018, la sci 2EBTC a accepté, à titre d'indemnité totale et définitive du sinistre tempête et après déduction de la franchise contractuelle, une indemnité immédiate de 164.285,75 € et une indemnité différée de 94.001,09 € qui serait versée sur présentation des factures de reconstruction du bâtiment dans le délai de deux ans. Sur présentation des factures de travaux, l'assureur a versé la somme totale de 62.710 €. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 février 2020, la sci 2EBTC a sollicité le paiement : - du solde de l'indemnité différée ; - des honoraires d'experts à hauteur de 5 % de l'indemnité globale ; - de l'indemnité due au titre de la perte de loyers pour la période courant du 1er mars au 25 juin 2019, date de début des travaux de reconstruction. Les demandes de paiement adressées postérieurement par la sci 2EBTC sont demeurées infructueuses. La livraison du bâtiment a été constatée le 13 février 2020. Par acte du 4 mai 2021, la sci 2EBTC a fait assigner la société Gan Assurances devant le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon. Elle a demandé de la condamner au paiement en principal des sommes de : - 11.605,50 € en indemnisation de la perte de loyer subie du 1er mars au 25 juin 2019 ; - 58.239,64 € correspondant au solde de l'indemnité différée. La défenderesse a conclu au rejet de ces demandes aux motifs que : - le coût des travaux justifié par la production de factures avait été moindre que l'estimation initiale ; - elle avait accepté de supporter l'indemnisation des loyers jusqu'au mois de février 2019 au cours duquel les travaux de construction auraient dû débuter. Par jugement du 7 juin 2024, le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes : 'Donne acte à la société GAN ASSURANCES du versement de la somme de 62 710,04 euros au titre de l'indemnité différée, Déboute la SCI 2EBTC de ses demandes, Condamne la société 2EBTC à verser à la société GAN ASSURANCES une indemnité de 1000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, La condamne aux dépens, dont distraction au profit de la société Atlantis Juris, avocats.'. Il a considéré que : - la demanderesse avait accepté le montant de son indemnisation et les modalités de règlement de l'indemnité différée ; - les frais et honoraires de l'expert choisi par l'assurée avaient été indemnisés ainsi que stipulé au contrat d'assurance ; - la demanderesse avait accepté l'indemnisation proposée de la perte de loyers et déchargé l'assureur de toute obligation relative au sinistre et aux dommages en étant résultés.

MOTIFS DE LA DÉCISION RAPPEL DES STIPULATIONS CONTRACTUELLES L'article 9 des conditions générales du contrat d'assurance relatif à la garantie tempête stipule notamment que : 'Nous garantissons dans la limite du plafond des garanties prévu ci-près : 1) Les dommages matériels aux biens assurés, causés par l'action directe : ' du vent ou du choc d'un corps renversé ou projeté par le vent, [...] 5) Les frais et pertes résultant d'un événement garanti, mentionné ci-dessus : ' La perte des loyers, c'est-à-dire le montant des loyers dont, comme propriétaire ou copropriétaire non occupant, vous vous trouvez légalement privé. ' Les frais de déblais et de démolition ainsi que les frais exposés à la suite des mesures conservatoires imposées par décision administrative. ' Le remboursement de la prime d'assurance "dommages-ouvrage" en cas de reconstruction ou de réparation de l'immeuble. ' Les frais nécessités par une mise en état des lieux en conformité avec la législation et la réglementation en matière de construction, en cas de reconstruction ou de réparation de l'immeuble. ' Le remboursement des frais et honoraires payés à l'expert que vous avez choisi'. Un tableau des plafonds de garantie complète cet article : PLAFOND DES GARANTIES Dommages aux biens assurés Bâtiment Valeur de reconstruction à neuf Matériels et approvisionnements 4 390 euros Frais et pertes Perte des loyers Loyer annuel Frais de déblais 10 % de l'indemnité sur bâtiment Remboursement de la prime "Dommages-Ouvrage" Montant de la prime Frais de mise en état des locaux en conformité avec la législation 10 % de l'indemnité sur bâtiment Honoraires d'expert 5 % de l'indemnité FRANCHISE :Par sinistre et par bâtiment (l ), identique à celle prévue pour les Catastrophes Naturelles à l'article I0. L'article 30 - estimation des dommages stipule notamment que : 'L'assurance ne peut être une cause de bénéfice pour l'assuré. Nous garantissons la réparation de vos pertes réelles ou de celles donc vous êtes responsable. [...] 1) Les bâtiments Les bâtiments sont garantis en valeur à neuf (sauf en cas de dommages de gel aux chaudières) ; Ils seront estimés sur la base de leur valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre sans toutefois pouvoir dépasser la valeur de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite, majorée d'un quart de la valeur de reconstruction. L'indemnité totale, déterminée dans les conditions prévues cl-avant ne saurait excéder le montant réel du coût de la reconstruction à neuf. Vous serez indemnisé en valeur à neuf à condition que les bâtiments soient reconstruits (sauf impossibilité absolue) : ' sans qu'il soit apporté de modification importante à leur destination initiale, ' sur l'emplacement du bâtiment sinistré, ' dans un délai de deux ans à partir de l'accord des parties sur le montant de l'indemnité. [...] Cette estimation ne comprend pas : ' les frais de démolition et de déblais ainsi que les frais exposés à la suite des mesures conservatoires imposées par décision administrative ; ' les frais nécessités par une mise en état des lieux en conformité avec la législation et la réglementation en matière de construction ; - le remboursement de la prime d'assurance ''dommages-ouvrage''. Ces frais font, s'il y a lieu, l'objet de versements complémentaires'. Les limites de garantie ainsi stipulées, et non des exclusions de garantie, claires, ne contreviennent pas aux dispositions de l'article L. 111-3 du code des assurances. SUR LA RECONSTRUCTION Le représentant de l'appelante a accepté le 12 décembre 2018 l'indemnisation proposée par l'assureur dans une 'lettre d'accord sur indemnité'. Il a été convenu le versement d'une indemnité : - immédiate de 164.285,75 € ; - différée de 94.001,09 €. S'agissant de cette dernière indemnité, il a été précisé que : 'L'indemnité différée sera versée sur présentation des factures de reconstruction du bâtiment dans le délai de deux ans, et ce dans le respect des conditions fixées par le contrat'. Ce document comporte au verso, en annexe 1, le détail de l'indemnisation. Le coût total de la reconstruction a été évalué en valeur à neuf à 594.019,80 € et en vétusté déduite à 529.182,09 €. La vétusté récupérable a été évaluée à 50.345,08 €. S'agissant des travaux de reconstruction du bâtiment stricto sensu, ils ont été évalués, honoraires d'architecte et frais 'sps' (sécurité et protection de la santé) inclus, à 140.063,47 € vétusté déduite et, la vétusté récupérable de 50.345,08 € ajoutée, à un total de 190.408,55 €. La lettre d'accord ne précise pas que le coût de la mise en conformité sera à déduire des factures qui seront produites. La société Gan assurances soutient que le montant des factures produites serait, déduction faite de ce coût, inférieur à l'indemnisation convenue. Elle ne justifie toutefois pas de la déduction qu'elle a opérée à ce titre sur l'indemnisation convenue. L'expert judiciaire n'a pas évalué le coût des travaux de démolition et de reconstruction en l'absence de production de devis de travaux. La rapport de l'expert d'assuré, la société Cgbe, sur lequel l'assureur se fonde pour réduire le montant de l'indemnité différée, d'environ 1/3, n'a pas été produit aux débats. Les factures des travaux produites ne permettent pas à la cour d'isoler le coût des mises en conformité qui serait à exclure de l'indemnisation offerte et acceptée. Cette indemnisation avait été offerte et acceptée pour un montant de 19.086,85 € (dont 4.514,85 € à titre d'indemnité différée) Le récapitulatif des dépenses engagées par la sci 2EBTC (tableaux des pièces 19 et 66) pour reconstruire le bâtiment n'a pas été contesté. Ce coût, tous postes de dépenses confondues, s'établit à 463.576,38 €. Le coût des travaux relevant de ce poste d'indemnisation s'est élevé, au vu des factures produites, à : - 96.156,83 € facture Bgcv - 178.500 € facture Cmb - 15.414,50 € facture Asa - 56.173,50 € facture Asa - 3.728 € facture Asa - 1.695 € facture Murail - 27.572 € facture Murail - 7.420 € facture Murail - 10.956,48 € facture Eccs - 28.206,90 € facture Siv soit un total hors taxes de 425.826,21 €. Le coût de la maîtrise d'oeuvre (Ateliers Brageon) s'élève à 12.000 € hors taxes. Les dépenses ainsi supportées par l'appelante, quand bien même en serait exclu le coût de la mise en conformité, excèdent manifestement le montant de l'indemnisation offerte et acceptée. La société Gan Assurances ne justifie ainsi pas pour ce poste d'indemnisation d'un motif de réduction de l'indemnité différée qu'elle s'était engagée à verser sur présentation des factures. SUR LA PERTE DES LOYERS S'agissant de l'indemnisation de la perte des loyers, l'article 30 des conditions générales du contrat stipule que : '4) Frais et pertes a) Perte des loyers : l'indemnité sera calculée d'après le montant des loyers des locaux sinistrés dont le propriétaire ou le copropriétaire non occupant peut se trouver privé et sur le temps nécessaire, à dire d'expert, pour leur remise en état'. Le juge des référés avait le 12 juillet 2018 ordonné la suspension du paiement des loyers dus par la société [M] à l'appelante jusqu'à ce que les travaux de reconstruction de l'immeuble aient commencé. Le permis de construire a été délivré le 25 avril 2029. Ni la déclaration d'ouverture du chantier, ni celle de son achèvement n'ont été produites aux débats. Le chantier n'a pas pu débuter avant le 25 avril 2019. La fiche en date du 26 juin 2019 établie par le coordinateur 'sps' à l'occasion d'une visite inopinée du chantier mentionne un : 'début des travaux ce jour'. Cette date de début de chantier a été retenue par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon dans son jugement du 14 décembre 2020. La lettre d'accord sur indemnité en date du 12 décembre 2018 indemnise la perte de loyers de janvier 2018 à février 2019, pour un montant de 42.000 € (27.000 + 15.000).