Cour d'appel, 1ère chambre, 28 avril 2026 — n° 23/00896

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne in solidum Mme [P] [G] veuve [Y] et Mme [X] [Y]-[W] aux dépens de l'instance, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SAS Mermet et Associés, Condamne in solidum Mme [P] [G] veuve [Y] et Mme [X] [Y]-[W] à payer à Mme [S], M. [T], M. [B] [S] et Mme [F] [D], pris ensemble, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente,

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 28 Avril 2026 N° RG 23/00896 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HIKL Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON-LES-BAINS en date du 28 Avril 2023 Appelantes Mme [P] [G] née le 31 Mars 1942 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] Mme [X] [Y] [W] née le 10 Novembre 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] - SUISSE Représentées par Me Loïc CONRAD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS Intimés M. [R] [T] né le 19 Mai 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] Mme [O] [C] [S] née le 28 Avril 1985 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] M. [B] [I] [S] né le 02 Mai 1948 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] Mme [F] [D] épouse [S] née le 23 Octobre 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4] Représentés par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 15 Décembre 2025 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 mars 2026 Date de mise à disposition : 28 avril 2026 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Nathalie HACQUARD, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure [H] [Y] et Mme [P] [G] épouse [Y], ci-après les époux [Y], ont confié, le 21 novembre 2018, à l'agence [Etablissement 1] un mandat exclusif de vente en viager d'un appartement de 95 m², situé à [Localité 3] et évalué à 435.000 euros, avec réserve du droit d'usage et d'habitation, moyennant un prix de vente payable par un bouquet de 30.000 euros et une rente mensuelle viagère de 1.163 euros. Selon acte passé devant Me [Z], notaire à [Localité 5], le 28 juin 2019, Mme [P] [G], avec intervention à l'acte de M. [Y], a consenti à Mme [O] [S] et à M. [R] [T] une promesse de vente en viager occupé pour un prix de 222.285 euros, résultant de la déduction de la valeur du droit d'usage et d'habitation calculée selon le barème Daubry soit 212.715 euros, de la valeur du bien de 435.000 euros, payable selon les modalités retenues dans le mandat. Après apport de l'appartement à la communauté universelle constituée entre les époux [Y], par Mme [P] [Y], la promesse de vente en viager a été réitérée le 14 novembre 2019. [H] [Y] est décédé le 25 novembre 2019 laissant pour lui succéder Mme [P] [G] et leur fille unique, Mme [X] [Y]-[W]. Mme [X] [Y] a interrogé Mme [S] et M. [T] sur le contrat de viager, puis sa mère et elle ont informé les acquéreurs de leur souhait d'étudier les conditions de sortie du contrat par courrier du 17 février 2020. Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] ont assigné Mme [S], M. [T], M. [B] [S] et Mme [F] [D], parents de Mme [O] [S], par actes extrajudiciaires en date du 30 novembre 2020, devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains notamment aux fins d'obtenir l'annulation de la cession à titre viager. Par jugement du 28 avril 2023, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a : - Débouté Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] de leurs demandes ; - Condamné in solidum Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] à payer à Mme [S], M. [T], M. [B] [S] et Mme [F] [D], pris ensemble, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; - Condamné in solidum Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] à payer à Mme [S], M. [T], M. [B] [S] et Mme [F] [D], pris ensemble, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné in solidum Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] aux dépens de la présente instance dont distraction au profit de la SCP Mermet & associés, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Au visa principalement des motifs suivants :

MOTIFS ET DECISION I- Sur la nullité du contrat ensuite du décès prématuré du crédit-rentier L'article 1974 du code civil énonce 'Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet' ; l'article 1975 du même code dispose 'Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.' L'article 1972 du même code énonce que la rente peut être constitué sur une ou plusieurs têtes. Lorsqu'une vente d'immeuble a été consentie moyennant une rente viagère créée sur la tête des deux vendeurs et payable jusqu'au décès du dernier mourant sans réduction lors du premier décès, c'est seulement en la personne du dernier mourant que doit être recherchée la réalisation des conditions légales et notamment celle de l'article 1975 (1ère Civ. 7 janvier 1971, n° 70-10.054). La vente a un caractère parfait dès la signature de la promesse, et la date de celle-ci est opposable au vendeur, de sorte que le délai de l'article 1975 du code civil débute à la date de la promesse et non à celle de la date de l'acte authentique ( 3e Civ., 18 décembre 2002, n° 00-19.37). En l'espèce, l'acte de vente signé le 14 novembre 2019 établit en page 7 'le solde du prix est converti, d'un commun accord entre les parties, en l'obligation de servir une rente annuelle et viagère de treize mille neuf cent cinquante-six euros (13.956,00 eur) soit une rente mensuelle de mille cent soixante trois euros (1.163,00 €) créée au profit et sur la tête du vendeur', et en page 10 'la rente dont s'agit est stipulée réversible le cas échéant au profit du conjoint survivant du credirentier, sa vie durant et sans réduction au décès du prémourant.' Il est établi que [H] [Y] est décédé le 25 novembre 2019, soit moins de 20 jours après la signature de l'acte authentique définitif portant vente en viager de l'appartement constituant le domicile conjugal avec son épouse. Il n'est cependant pas intervenu dans les 20 jours suivant la promesse de vente, établie et signée le 28 juin 2019. Par ailleurs, même si la date du 14 novembre 2019 était retenue, le délai de 20 jours doit être recherché en la personne du dernier mourant, soit Mme [P] [G], laquelle est toujours en vie et n'est donc pas décédée dans le délai de 20 jours suivant le 14 novembre 2019. Aucune nullité n'est donc encourue sur le fondement de l'article 1975 du code civil. II- Sur la nullité du contrat pour vice du consentement Violence L'article 1143 du code civil dispose 'Il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.' A l'appui de la violence morale alléguée, les appelantes estiment que la présence, qu'elles qualifient d'omniprésence, de M.et Mme [S], parents de Mme [O] [S] et beaux-parents de M. [R] [T], aurait été oppressante pour les vendeurs. Il est évoqué des relations amicales entre les époux [Y] et les époux [S], mais aucun témoignage ne permet d'accréditer une pression particulière, les éléments du dossier évoquent davantage une attente pour les vendeurs de conclure cette opération en viager, puisque : - l'étude préparée pour Mme et Mr [Y] par [L] [M], conseiller expert en immobilier reprend la chronologie suivante : 23/07/2018 : prise de rendez-vous, 02/10/2018 : rendez-vous d'étude viagère personnalisée, 21/11/2018 : rendez-vous mandat, 06/12/2018 : rendez-vous de visite, 06/12/2018 : rendez-vous de visite, 08/12/2018 : rendez-vous de visite, - par mail du 25 octobre 2018, [H] [Y] écrivait à un copropriétaire de l'immeuble [Adresse 5] pour connaître le montant de loyer qui était perçu, pour 'savoir si la maison [Etablissement 1] est dans la norme', dans la mesure où 'la rente mensuelle s'appuie sur le prix de location immobilière actuel', - le mandat exclusif de vente en viager était signé par M.et Mme [Y] le 22 novembre 2018, - par mail du 20 juillet 2019, [H] [Y] écrivait au notaire : 'Permettez-moi de vous signaler 2 erreurs constatées sur les 42 pages du dossier vente [Y]/[S]/[T] 1) nous-mêmes, les vendeurs sommes de nationalité suisse et non française 2) la commission de M. [M] a été abaissée à 30.000 euros, vu que les acquéreurs ont été présentés par les vendeurs à M. [M].', - par deux mails du 22 février 2019, [H] [Y] indiquait à M. [M] 'suite à notre téléphone du 22 février 2019, et vu le manque total de réactivité des notaires préalablement choisis, Me [V] et Me [A] [K] de [Localité 3], nous décidons d'un commun accord de changer de notaire et désignons au lieu et place Me [J] [Z] de [Localité 5], [Adresse 6]. Il s'agit donc d'un viager avec Madame [O] [S] et Monsieur [R] [T] de [Localité 3]. Nous espérons qu'ainsi le dossier avance enfin pour que cet acte soit finalisé et validé par un notaire.' (Message de 12:23 après un premier message de 12:08 'espérant qu'ainsi notre dossier viager avec Madame [O] [S] et Monsieur [R] [T] habitant [Localité 6] avance enfin et aboutisse.'). Il y a enfin lieu d'observer que, si la venderesse en viager supporte les charges de copropriété qu'aurait supporté un locataire, il n'y a pas lieu de considérer que ces sommes s'imputent sur le montant de la rente mensuelle en viager, les acheteurs supportant quant à eux la rente mensuelle fixée à 1.123 euros et revalorisée annuellement, les charges de copropriété supportées par le propriétaire, ainsi que les impôts fonciers. En l'état, aucun des éléments susvisés n'est susceptible de démontrer une quelconque violence subie par des personnes qui étaient, certes âgées et dans un état de santé précaire, mais qui n'étaient sous aucune mesure de protection juridique ou judiciaire et dont les écrits caractérisent la capacité à saisir les enjeux de la situation. Le dol L'article 1137 du code civil énonce 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.' Ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, les éléments, notamment chiffrés, du projet de vente en viager, ont été élaborés dans le courant de l'automne 2018, par la société René Costes Viager, de sorte que, sauf à démontrer l'existence d'une collusion frauduleuse entre M. [M], salarié de cette société, et M. [T] et Mme [S], aucun dol ne peut émaner de ces derniers. Ceux-ci sont en effet étrangers à la fixation du montant de la rente qui est contestée, puisqu'ils ont seulement répondu à l'offre d'achat déjà élaborée et proposée par le mandat exclusif signé par les vendeurs le 22 novembre 2018 en signant le formulaire d'investissement confidentiel le 6 décembre 2018. Les intimés n'ont nullement négocié les termes de la vente viager, et n'ont fait que répondre à une offre émise par les vendeurs, qui étaient pour l'occasion assistés d'un mandataire immobilier spécialisé dans les ventes en viager. Il ressort sur ce point du mail précité de [H] [Y] que ce dernier a négocié à la baisse le montant de la commission de la société René Costes Viager, au motif qu'il a lui-même présenté les acheteurs à M. [M].