Cour d'appel, chambre a - civile, 28 avril 2026 — n° 24/01358

PAR CES MOTIFS La cour, INFIRME l'ordonnance du 18 juillet 2024 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire du Mans en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant : DECLARE recevable l'action en responsabilité engagée par la société [O] [I] à l'encontre de la société Audit Consultants et son assureur, la société MMA IARD, comme étant ni forclose, ni prescrite ; CONDAMNE in solidum la société Audit Consultants et la société MMA IARD à verser à la société [O] [I] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'incident devant le juge de la mise en état et en cause d'appel ; DEBOUTE la société Audit Consultants et la société MMA IARD de leur demande au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum la société Audit Consultants et la société MMA IARD aux dépens de l'incident de première instance et d'appel. LE GREFFIER LA PRESIDENTE

~~~~ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par acte authentique du 10 juillet 2014, la société Natixis Lease Immo, la société SMCIC Lease, et la société Finamur, crédit-bailleurs, et la société SBTM [H], crédit-preneur, ont conclu un crédit-bail pour une durée de 10 ans, le crédit-bailleur ayant acquis l'immeuble pour un prix de 2 800 000 euros. Cette opération a porté sur un ensemble immobilier, en particulier des bâtiments à usage d'entrepôt et de bureau, situé [Adresse 4] à [Localité 5] (69). Le crédit -bail était assorti d'une promesse unilatérale de vente. Le financement du crédit-bail immobilier était ventilé comme suit : - 2 400 000 euros apportés par le crédit-bailleur sur ses ressources propres ; - 400 000 euros apportés par le crédit-preneur dénommé 'avance-preneur', cette avance avait pour contrepartie une diminution des loyers pendant la durée de l'engagement. Par acte authentique du 14 octobre 2016, la société [H], crédit-preneur, a cédé à la SCI FGH Immo 16 ses droits au titre du crédit-bail immobilier selon les conditions financières suivantes : - 143 500 euros au titre de la cession du droit au bail ; - 308 901,64 euros au titre de la cession de la créance avance preneur ; - 61 500 euros au titre de la cession de la promesse unilatérale de vente. Le groupe [O] a projeté d'acquérir les droits de la SCI FGH Immo 16 au titre du contrat de crédit-bail. Les 25 et 26 octobre 2017, la société Audit Consultants, expert-comptable du groupe [O], a adressé des mails à la société Abcisse Compta, expert-compable de la SCI FGH Immo 16, afin de déterminer le montant de la soulte due par le preneur dans le cadre de la cession du crédit-bail. Par mail du 26 octobre 2017, la directrice générale du groupe [O] a écrit aux différents intervenants, dont le notaire chargé de la cession et les experts comptables du cédant ainsi que du cessionnaire, en leur indiquant que les négociations étaient en cours au vu du montant de la soulte récemment communiquée. Le 24 novembre 2017, le Groupe [O] a adressé un mail à plusieurs intervenants, notamment à la société Audit Consultants, indiquant que le bien immobilier était acheté pour une valeur de 2 600 000 euros 'avant retraitement des échéances restant dues sur le crédit-bail' et précisant qu'il fallait se rapprocher de son expert-comptable ainsi que de Maître [A] 'pour obtenir le montant exact de la soulte'. Ce mail informait en outre de la création de la SCI [O] [I] qui sera l'acquéreur. Par acte authentique du 11 juin 2018, la société FGH immo 16 a cédé le crédit-bail à la SCI [O] [I] moyennant un prix de 1 000 943,55 euros décomposé comme suit : - droit à la jouissance du bien immobilier : 145 660 euros ; - droit à la promesse de vente : 855 283,55 euros. Suivant ce même acte, la SCI FGH Immo 16 a en outre cédé à la SCI [O] [I] le solde de l'avance preneur arrêté à la somme de 261 329,24 euros. Le montant de la soulte a été fixé à la somme de 1 000 943,55 euros (valeur du bien : 2 600 000 euros - 1 599 056,55 euros = montant des échéances du crédit-bail restant dues au 30 avril 2018). Par courriel du 9 novembre 2018, la société Audit Consultants a signalé auprès de la société Abscisse Consult, expert-comptable de la SCI FGH Immo 16, une difficulté concernant le cumul du paiement de la soute d'un montant de 1 000 943,55 euros versée par la SCI [O] [I] et de l'avance preneur d'un montant de 261 239,24 euros. L'expert comptable a notamment expliqué dans ce mail que l'avance-preneur a été payée deux fois. Par lettre recommandée du 21 novembre 2018, la SCI [O] [I] a mis en demeure la SCI FGH Immo [Cadastre 1] de régulariser la situation. Par l'intermédiaire de son expert-comptable, la SCI FGH Immo 16 a opposé un refus, considérant qu'aucune erreur n'affectait le prix de cession fixé à 1 262 182,79 euros.

MOTIVATION : Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription et de la forclusion en application de la clause prévue aux conditions générales attachées aux lettres de mission des 30 juin 2017 et 30 juin 2018 La SCI [O] [I] soutient que contrairement à ce que le juge de la mise en état a retenu, le délai de prescription et de forclusion réduit stipulé dans deux lettres de mission ne s'applique pas à l'opération de cession de crédit-bail immobilier. Elle relève que les lettres de mission des 30 juin 2017 et 30 juin 2018 ne sont pas relatives à la mission spéciale de conseil pour la cession du contrat de crédit-bail. Elle invoque les dispositions des articles 1102, 2224, 1119, et 1190 du code civil ainsi que l'article 151 du décret n°2012-432 du 20 mars 2012. Elle observe que la mission d'assistance et d'expertise dans l'opération de cession de crédit-bail immobilier ne figure pas parmi les travaux détaillés dans les lettres de mission. Elle indique en outre que les intimées ne prouvent pas que les conditions générales invoquées aient fait l'objet d'une information préalable ainsi que d'une acceptation pour la mission exceptionnelle de conseil dans la cession du crédit-bail immobilier. Elle expose que dans le doute, un contrat d'adhésion s'interprète contre celui qui l'a proposé. Elle en déduit que la clause doit s'interpréter comme circonscrivant le champ d'application des conditions générales d'intervention aux travaux détaillés dans les lettres de missions, ou, en tout état de cause aux prestations auxquelles elles se réfèrent expressément. Elle relève que les lettres de mission et les conditions générales d'intervention n'évoquent pas la mission d'assistance et d'expertise dans l'opération de cession de crédit-bail. Elle conclut que la clause de prescription et de forclusion ne s'applique pas à l'action en responsabilité pour défaut de conseil dans le cadre de cette opération. Subsidiairement, elle fait valoir que cette clause crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Elle considère que cette clause viole également les limites de la liberté contractuelle en matière d'aménagement de prescription. Elle indique que la clause est ambiguë puisqu'elle fixe un délai de prescription et un délai préfix de forclusion, sans distinction quant à l'événement constituant le point de départ des deux délais. Elle considère que le délai n'est pas raisonnable puisqu'il n'est pas précisé que celui-ci court à compter du moment où le client a connaissance de l'événement qui cause un préjudice à l'entreprise. Elle souligne la brièveté du délai et le fait que l'action est enfermée dans deux délais, et ce avec le même point de départ sans tenir compte de la date où le client a connaissance du sinistre. Elle estime que la clause a pour conséquence de créer une impossibilité d'exercer une quelconque action en responsabilité. Elle explique que le délai de forclusion a pour point de départ la date du 11 juin 2018 (date cession) mais qu'elle a eu connaissance de l'événement lui ayant causé un préjudice le 9 novembre 2018. Elle procède à une comparaison et rappelle que la société Audit Consultants dispose pour sa part d'un délai de 5 ans. Sur la base de cette comparaison, elle pointe le déséquilibre significatif entre les parties et elle demande que la clause soit réputée non écrite. Au visa de l'article 2254 du code civil, elle fait valoir que la durée du délai de prescription ne peut pas être réduite à moins d'un an. Elle ajoute que la possibilité d'aménagement de la durée de prescription n'inclut pas celle de déroger au point de départ prévu à l'article 2224 du code civil. Les sociétés Audit Consultants et la SA MMA IARD soutiennent qu'en application de l'article 2254 du code civil la durée de la prescription peut être aménagée sous la seule réserve de ne pas réduire le délai à moins d'un an, ni de l'étendre au-delà de 10 ans. Elles considèrent que la clause est valable. Elles font valoir que la Cour de cassation a récemment validé la clause de forclusion de 3 mois contenue dans une lettre de mission d'un expert-comptable. Elles indiquent que la SCI [O] [I] a été créée en décembre 2017 et que le groupe [O] a confié à la société Audit Consultants une mission portant sur la cession de crédit-bail immobilier pour le compte de la future SCI [O] [I]. Elles se prévalent des conditions générales d'intervention et de la clause stipulant un délai de forclusion et de prescription. Elles soutiennent que le point de départ du délai d'action ne peut être que la connaissance des événements ayant causé un préjudice à l'entreprise. Elles indiquent que la société [O] [I] a eu connaissance des événements lui ayant causé un préjudice au plus tard au mois de novembre 2018 lorsque la société Audit Consultants s'est aperçue que sa cliente avait réglé deux fois l'avance crédit-preneur à l'occasion de la signature de l'acte authentique du 11 juin 2018 puis qu'elle en a informé par mail cette dernière. L'assignation datant du 25 janvier 2023, elles en déduisent que l'action en responsabilité est forclose et prescrite. Elles exposent que les lettres de mission et les conditions générales régissent l'ensemble des relations entre les parties et pas uniquement la mission de présentation des comptes annuels. Elles observent que la lettre de mission prévoit bien la possibilité de confier des prestations complémentaires correspondant à des interventions spécifiques. Elles analysent la clause relative à l'information préalable auprès du client des prestations complémentaires comme une information qui ne vise qu'à obtenir l'accord des parties sur le montant des honoraires supplémentaires et non sur les conditions d'exécution de la mission qui restent régies par les conditions générales de la lettre de mission. Elles estiment qu'une mission exceptionnelle réalisée par l'expert comptable s'inscrit bien dans les missions complémentaires prévues dans la lettre de mission. Elles relèvent que le paragraphe relatif à la responsabilité civile professionnelle de l'expert-comptable se trouve dans un texte intitulé 'conditions générales'. Elles concluent que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité de l'expert-comptable sont applicables à la cession du crédit-bail immobilier. S'agissant de l'inopposabilité de la clause pour déséquilibre significatif créé par celle-ci, elles font valoir que la SCI [O] [I] opère une confusion entre la clause de forclusion et le point de départ de la forclusion. Elles observent qu'elles n'ont jamais soutenu que le point de départ de la forclusion était la date de l'acte authentique et considèrent que le point de départ est la date de connaissance de l'événement portant préjudice. Elles indiquent que l'article L.132-1 du code de la consommation n'est pas applicable et qu'il n'existe pas de déséquilibre significatif. Elles soutiennent en outre que l'article 2254 du code civil n'est pas applicable à un délai de forclusion. Elles expliquent que la clause n'évoque pas les mêmes délais : le délai de la prescription de la créance d'indemnité est bien de 3 ans mais les parties sont convenues d'un délai plus court pour engager l'action en vue de faire reconnaître cette créance (clause de forclusion). Elles ajoutent que l'article 122 du code de procédure civile distingue le délai préfix et la prescription et que selon l'article 2220 du code civil les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires, soumis aux règles de prescription extinctive. Elles considèrent que la clause de prescription est également valide en application des articles 1102 et 2254 du code civil. Elles ajoutent que leur demande de sursis à statuer, formée à titre subsidiaire, n'est plus maintenue puisque la cour d'appel de Lyon a rendu un arrêt le 10 décembre 2024. Réponse de la cour