Cour d'appel, 1ère chambre civile, 28 avril 2026 — n° 24/03301

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - validé le congé délivré le 18 octobre 2021 pour la date d'échéance du 30 juin 2022 à minuit ; - constaté que M. [Y] et Mme [V] étaient occupants sans droit ni titre depuis cette date ; - débouté M. [Y] et Mme [V] de leur demande de délai pour quitter les lieux ; - condamné M. [Y] et Mme [V] au principe du paiement d'un arriéré de loyers et charges courant du 29 septembre 2019 au 30 juin 2022 au bénéfice de la commune d'[Localité 6] ; - condamné M. [Y] et Mme [V] au principe du paiement d'indemnités d'occupation courant du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022 au bénéfice de la commune d'[Localité 6] ; - opéré compensation avec la dette procédant du jugement rendu le 16 juin 2014 par le tribunal d'instance de Laon aux termes duquel la commune d'Abbécourt a été condamnée à payer à M. [Y] et Mme [V] la somme de 4 978,34 euros au titre du trouble de jouissance subi ; - condamné M. [Y] et Mme [V] à payer à la commune d'[Localité 6] les intérêts au taux légal sur la somme de 9 081,21 euros à compter de la signification du jugement entrepris ; - rejeté la demande de M. [Y] et Mme [V] aux fins que la commune d'[Localité 6] leur verse une indemnité de 16 383,08 euros au titre de leur trouble de jouissance ; - condamné M. [Y] et Mme [V] aux entiers dépens de la procédure ; - débouté la commune d'[Localité 6] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu l'évolution du litige, L'infirme pour le surplus, Constate que la mesure d'expulsion a été exécutée à la date du 7 mai 2025 ; Condamne M. [Y] et Mme [V] à payer à la commune d'[Localité 6] la somme de 24 399,16 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 7 mai 2025 inclus ; Y ajoutant, Assortit la condamnation, pour le surplus de la somme de 9 081,21 euros, des intérêts au taux légal à compter de la présente décision d'appel ; Déboute M. [Y] et Mme [V] de leur demande au titre de leur préjudice de jouissance ; Déboute M. [Y] et Mme [V] de leur demande de délai de paiement ; Condamne M. [Y] et Mme [V] aux dépens d'appel lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; Déboute la commune d'[Localité 6] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

FAITS ET PROCEDURE La commune d'[Localité 6] est propriétaire sur son domaine d'une maison à usage d'habitation sise [Adresse 1]. Suivant acte sous seing privé du 6 juillet 2004, elle l'a donnée à bail à M. [F] [Y] et Mme [I] [V] moyennant un loyer mensuel de 406,24 euros, les charges étant décrites comme couvrant le " chauffage 1/10ème par mois, de la dépense de l'année précédente. " Les locataires ont saisi le tribunal d'instance de Laon par acte du 24 septembre 2011 aux fins de travaux de mise en conformité de leur logement, la commune d'Abbécourt ayant sollicité reconventionnellement leur condamnation à lui régler des loyers et charges impayés ainsi que la résiliation du bail. Par jugement du 23 janvier 2012, le tribunal a condamné M. [Y] et Mme [V] à payer à leur bailleresse la somme de 8 853,42 euros au titre de l'arriéré locatif et de charges, et ordonné une expertise. Le rapport d'expertise déposé le 27 décembre 2012 ayant conclu à l'existence de désordres, notamment en toiture, par jugement du 16 juin 2014, le tribunal d'instance de Laon a : -condamné la commune d'[Localité 6] à réaliser les travaux de mise en conformité du logement, -réduit d'un-tiers le loyer jusqu'à l'exécution des travaux, -condamné le bailleur à payer à M. [Y] et Mme [V] la somme de 4978,34 euros au titre du trouble de jouissance subi, -déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail formée à titre reconventionnel par le bailleur, -condamné les locataires à lui payer la somme de 547,75 euros représentant le montant de l'arriéré des loyers et charges au 1er octobre 2013, ainsi que la somme de 251,04 euros représentant les arriérés de loyers et charges du 1er octobre 2013 au 1er juin 2014. Se prévalant d'un congé pour vendre, par actes du 23 février 2022, la commune d'[Localité 6] a fait assigner M. [Y] et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] afin de leur voir ordonner de quitter les lieux, faire autoriser le cas échéant leur expulsion, et condamner à lui payer la somme de 31 185,35 euros au titre d'un arriéré locatif. Par jugement rendu le 2 février 2024, rectifié le 3 juin 2024, signifié le 24 juin 2024 à M. [Y] et Mme [V], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon a : - constaté que M. [Y] et Mme [V] sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 juin 2022 ; - validé le congé délivré le 18 octobre 2021 pour la date d'échéance du 30 juin 2022 à minuit ; - ordonné que M. [Y] et Mme [V] libèrent les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 7] de leur personne, de leurs biens, et de toute occupation de leur chef, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés ; - dit qu'à défaut par M. [Y] et Mme [V] d'avoir volontairement quitté les lieux dans les deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par le bailleur ; - autorisé la commune d'[Localité 6] à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meuble qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls de M. [Y] et Mme [V], les biens meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux, - condamné M. [Y] et Mme [V] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 9 081,21 euros au titre de l'arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêté au mois de septembre 2022 inclus, après compensation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; - condamné M. [Y] et Mme [V] aux entiers dépens de la procédure. Le 5 juillet 2024, M. [F] [Y] et Mme [I] [V] ont interjeté appel du jugement du 2 février 2024 rectifié, en toutes ses dispositions.

MOTIFS 1. Sur la validité du congé pour vendre A titre préliminaire, la cour observe que le dispositif des conclusions de la commune ne comporte aucune prétention visant à voir déclarer irrecevable la demande en nullité du congé présentée par les consorts [Y] [V]. En application de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de répondre aux argumentaires des parties sur ce point. 1.1. Sur la notification du congé Les consorts [Y] [V] font valoir que selon l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ils indiquent avoir été en l'espèce destinataires du congé pour vendre par simple courrier du 18 octobre 2018 déposé dans leur boîte aux lettres, de sorte qu'à défaut pour la commune d'[Localité 6] de démontrer que le congé a bien été posté sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception, il convient de le déclarer nul et de nul effet. La commune répond que c'est fallacieusement que les locataires soutiennent qu'il leur a été donné congé le 18 octobre 2018 par lettre simple, alors qu'un congé pour vente du bien assorti d'une offre de vente au prix de 50 000 euros leur a été adressé le 13 octobre 2021 par l'entremise de Me [A], notaire, notifié par lettre recommandée, après qu'ils ont été informés trois ans plus tôt par deux courriers des 18 octobre 2018 et 11 décembre 2018 de la décision de la commune d'[Localité 6] de vendre le bien loué, leur proposant de le racheter. Sur ce, En application des dispositions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 1er juillet 2021, applicable au cas d'espèce, le congé donné par le bailleur doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire et l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. En l'espèce, la commune se prévaut exclusivement de la notification d'un congé pour vendre du 13 octobre 2021, dont elle justifie par la production d'une lettre recommandée avec demande d'accusé de réception datée du 13 octobre 2021 adressée par l'étude de Me [W] [A], notaire, à chacun des deux locataires, ainsi que du retour des accusés de réception signés le 18 octobre 2021. Outre les modalités de sa notification, cette correspondance respecte, formellement, les prescriptions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé. Ce motif de nullité doit donc être rejeté. 1.2. Sur l'information relative aux conditions de vente Les consorts [Y] [V] font valoir que le congé ne comporte aucune indication sur les modalités de paiement du prix, s'il est payable comptant ou si le recours à un crédit est possible, ce qui leur a causé un grief en les privant de la faculté d'étudier leur capacité de financement auprès de leur établissement bancaire pour envisager le rachat du bien. La commune indique en réponse que le courrier recommandé qui a été adressé aux locataires le 13 octobre 2021, valant congé et offre de vente, répond bien aux conditions légales puisqu'il indique le prix et les conditions de la vente projetée. Sur ce, Les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient notamment : " Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. " Ces dispositions ont été reproduites dans le courrier de notification du 13 octobre 2021 à l'attention des locataires. Les consorts [Y] [V] ont ainsi été destinataires de l'information prévue par les dispositions légales applicables, et effectivement informés qu'ils avaient la faculté de recourir à un prêt. Ce motif de nullité doit donc être rejeté. 1.3. Sur le pouvoir de l'auteur du congé Les consorts [Y] [V] font valoir que le congé litigieux est nul en ce qu'il a été délivré par le maire de la commune sans qu'il soit justifié qu'il avait seul le pouvoir de vendre et de donner congé. Aucune délibération du conseil municipal autorisant cette démarche n'est versée aux débats. La commune expose que la vente a été mise en 'uvre suite à une décision du conseil municipal du 16 octobre 2018. C'est donc sur la base d'une décision parfaitement régulière qu'un congé pour vente a été délivré. Sur ce, En application des articles L 2241-1 et L 2122-21 du code des collectivités territoriales, conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune. Sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l'Etat dans le département, le maire est chargé, d'une manière générale, d'exécuter les décisions du conseil municipal. En l'espèce, la commune d'[Localité 6] produit aux débats le procès-verbal de réunion du conseil municipal du 16 octobre 2018 selon lequel un vote a eu lieu emportant décision de vendre l'immeuble, faute pour elle de pouvoir supporter les dépenses liées aux travaux qu'il nécessite, et adresser aux locataires une offre d'achat. Il est ainsi suffisamment justifié que le maire en exercice avait le pouvoir d'engager la commune en faisant délivrer le congé pour vendre aux locataires. Ce motif de nullité du congé doit être également rejeté. 1.4. Sur le délai de réponse laissé aux locataires Les consorts [Y] [V] soutiennent que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l'offre de vente au profit du locataire est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et qu'un congé laissant un délai de réponse inférieur à un mois est nul. Ils soulignent qu'en l'espèce, le congé du 18 octobre 2018 les invite à donner une réponse écrite avant le 15 novembre 2018, ne leur laissant qu'un mois, de sorte que ce congé, en les privant de temps pour monter un dossier avec leur conseiller bancaire afin de racheter le bien qu'ils occupent, leur cause nécessairement un grief. La commune répond que les locataires ont disposé du délai légal de réponse puisque le congé pour vente leur a été notifié le 13 octobre 2021, lequel mentionnait bien le délai de 2 mois, sachant qu'ils avaient été informés de la vente de la maison depuis trois ans. Sur ce, Les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 reproduites dans le courrier de notification du 13 octobre 2021 à l'attention des locataires les informe que : " Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente.