Cour d'appel, chambre 1-1, 28 avril 2026 — n° 24/05097

Par ces motifs La cour, Dit n'y avoir lieu à annulation du jugement ; Rejette la fin de non-recevoir tirée de l'absence d'intérêt et de qualité pour agir de Mmes [C] [S] et [V] [E] veuve [S] ; Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Draguignan le 9 avril 2024 ; Y ajoutant, Déboute la SCI [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive ; Condamne Mmes [C] [S] et [V] [E] veuve [S], in solidum, aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute Mmes [C] [S] et [V] [E] veuve [S] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mmes [C] [S] et [V] [E] veuve [S], in solidum, à payer à la SCI Domaine des bichettes une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour. La greffière, La présidente

*** Exposé des faits et de la procédure Par acte du 5 avril 2017, Mme [C] [S] et Mme [V] [E] veuve [S] (ci-après Mmes [S]) ont acquis de la SCI [Adresse 1], par l'intermédiaire de la SAS Viager Consult, un bien immobilier situé au [Adresse 5] dans le Var, au prix de 550 000 euros, dont 200 000 euros payables comptant, et le surplus par mensualités de 1 750 euros indexées du 7 mai 2017 au 7 décembre 2033. En juillet et septembre 2017, Mmes [S] ont déploré d'importantes infiltrations en toiture. En avril 2018, elles ont assigné la SCI [Adresse 1] devant le juge des référés afin d'être autorisées à consigner les mensualités et d'obtenir la désignation d'un expert. Le juge des référés n'a pas fait droit à la demande de consignation, mais désigné un expert en la personne de M. [N]. Par ordonnance ultérieure, les opérations ont été étendues à la société Viager Consult. L'expert a déposé son rapport le 12 février 2020. Par actes des 7 et 10 juillet 2020, Mmes [S] ont assigné la SCI [Adresse 1] et la société Viager Consult devant le tribunal judiciaire de Draguignan en restitution d'une partie du prix de vente et en dommages-intérêts. Par jugement du 9 avril 2024, le tribunal a débouté Mmes [S] de leurs demandes et les a condamnées aux dépens ainsi qu'au paiement, en application de l'article 700 du code de procédure civile, d'une indemnité de 4 000 euros à la SCI Domine des bichettes et d'une indemnité de 1 500 euros à la société Viager Consult. Pour rejeter les demandes au titre de la garantie légale des vices cachés, le tribunal, après avoir rappelé l'existence dans l'acte de vente d'une clause d'exclusion de garantie des vices apparents et des vices cachés, a considéré que la SCI [Adresse 1], société familiale constitué entre les époux [J] et leur fille, n'était pas une professionnelle, de sorte qu'il appartenait aux acquéreurs de démontrer qu'elle connaissait les vices relevés par l'expert, et qu'en l'espèce, si le bien était effectivement atteint de vices contrariant le couvert de l'immeuble, les éléments produits ne démontraient ni la mauvaise foi de la venderesse ni la dissimulation des vices alors que Mmes [S] avaient visité le bien près d'une dizaine de fois avant l'achat, le plus souvent accompagnées d'artisans, et obtenu une baisse de prix correspondant aux devis de réfection des désordres. Par acte du 19 avril 2024, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, Mmes [S] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 17 février 2026. Prétentions des parties Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 11 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, Mmes [S] demandent à la cour de : ' annuler et infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; ' condamner solidairement la SCI Domaine des bichettes et la société Viager Consult à leur payer 250 00 euros à titre de restitution d'une partie du prix d'achat du bien, 14 516,63 euros au titre des frais de vente, 20 000 euros au titre de la commission de vente, 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et 89 250 euros, à parfaire, en réparation de leur préjudice de jouissance ; ' condamner solidairement la SCI [Adresse 1] et la société Viager Consult à leur payer 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés devant le premier juge, 10 000 euros au titre des frais exposés devant la cour ainsi qu'aux dépens, comprenant les frais d'expertise. Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 6 février 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, la SCI [Adresse 1] demande à la cour de : ' déclarer Mmes [S] irrecevables à agir ; ' confirmer le jugement en toutes ses dispositions, le cas échéant par substitution de motifs ;

Motifs de la décision 1/ Sur la demande d'annulation du jugement La régularité du jugement est soumise à des exigences substantielles et formelles, destinées, à la fois à assurer un bon fonctionnement de la justice et à permettre la sauvegarde des intérêts des parties et de leur droit à un juge impartial et équitable. En l'espèce, Mmes [S] sollicitent l'annulation du jugement mais n'articulent, au soutien de cette demande, aucun moyen propre à caractériser la violation des droits des parties. En conséquence, il n'y a pas lieu à annulation du jugement. 2/ Sur la recevabilité des demandes La SCI [Adresse 1] demande à la cour de déclarer Mmes [S] irrecevables en leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés au motif que le bien ayant été revendu, seul l'acquéreur a qualité pour agir au titre de la garantie des vices cachés. Cependant, aucune pièce n'établit qu'elles ont revendu le bien et la SCI Domaine des bichettes en convient page 8 de ses conclusions. En conséquence, la fin de non-recevoir sera rejetée. 3/ Sur la garantie des vices cachés 3.1 Moyens des parties Mmes [S] font valoir que l'expertise a mis en évidence l'existence de vices graves, antérieurs à la vente et rendant le bien impropre à sa destination, dont elles n'ont pas été informées et qui n'étaient pas visibles pour un acheteur profane ; que la société venderesse ne pouvait ignorer l'existence des vices affectant la toiture au regard des infiltrations qui se sont produites en 2011 ; que la clause d'exclusion des vices cachés stipulée à l'acte de vente doit être écartée puisque le particulier qui réalise des travaux chez lui, même si ce n'est pas son métier, est considéré comme un professionnel, dans la mesure où il est présumé connaître les imperfections, vices et non conformités de son propre ouvrage ; que contrairement à ce que soutiennent les agents immobiliers, elles n'ont pas visité le bien dix fois et il était encore encombré de meubles lors des visites, de sorte que les vices n'étaient pas apparents pour un profane ; que la baisse de prix a été consentie en contrepartie de travaux de rafraichissement, d'électricité ou de plomberie, sans aucun rapport avec une réfection totale de la toiture ; que les artisans qui les ont accompagnées lors des visites n'avaient aucune compétence en étanchéité de toiture et en tout état de cause, il résulte du diagnostic de recherche des termites qu'il n'existait aucune trappe permettant d'accéder aux combles de sorte que l'appréciation des vices dans toute leur ampleur était impossible ; qu'un deuxième vice doit être retenu en ce que le bien a été déclaré aux services d'urbanisme pour une surface d'environ 103 m² alors que l'acte de vente évoque une surface de 194 m², or le bien étant situé dans une zone non constructible, aucune régularisation ne pourra intervenir en cas de sinistre. Elles considèrent qu'au regard de ces éléments, elles sont fondés à solliciter la restitution d'une partie du prix de vente ainsi que des frais de vente puisque la valeur réelle du bien, en tenant compte des vices, est très inférieure au prix payé et que les travaux préconisés par l'expert ne peuvent être réalisés au regard du caractère illégal des constructions, ainsi que l'indemnisation de leurs préjudices dès lors que la société venderesse est de mauvaise foi et qu'elles vivent depuis plusieurs années dans une maison insalubre, particulièrement inconfortable alors que Mme [V] [E] est âgée de plus de 80 ans et que leur frère, qui vit avec elles, a lui-même souffert des effets d'une bactérie liée à la moisissure présente dans l'habitation. La SCI [Adresse 1] réplique que le bien n'est atteint d'aucun vice caché au sens de l'article 1641 du code civil ; que Mmes [S] ont été informées que toute extension devrait faire l'objet d'une demande de permis susceptible d'être refusée au regard du PLU et qu'après avoir été informée que la surface habitable du bien vendu avait été agrandie, ont déclaré renoncer à toute recours de ce chef, étant précisé que l'acte contient également une clause d'exclusion de garantie de contenance ou de surface ; que s'agissant de la toiture, l'acte de vente contient une clause d'exclusion de la garantie des vices apparents qui a vocation à s'appliquer puisque la vétusté de l'immeuble était apparente, que les désordres dénoncés étaient visibles lors des dix visites réalisées avant l'achat par Mmes [S] en compagnie d'artisans professionnels, de sorte qu'elle n'a dissimulé aucun des désordres dénoncés par l'expert ; que le montant total des devis de réparation retenus par l'expert correspond à la baisse de prix consentie à hauteur de 110 000 euros ; qu'à supposer que les vices n'aient pas été apparents, l'acte contient une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés qui a également vocation à s'appliquer, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée puisqu'elle n'est pas une professionnelle, ayant été constituée fin 2002 entre les époux [J] et leur fille afin d'acquérir une maison et ses dépendances, qui ont été occupées à titre d'habitation principale pendant près de quinze ans, de sorte que cette seule opération est insuffisante pour lui conférer la qualité de vendeur professionnel et que l'expert a renversé la charge de la preuve en considérant qu'il lui appartenait de démontrer qu'elle avait expressément informé les acheteurs de l'état du bien alors que la bonne foi du vendeur non professionnel est présumée et que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve de sa mauvaise foi. Elle ajoute que la cour ne peut se fonder, pour la condamner au titre de la garantie des vices cachés, sur une expertise privée réalisée à la demande d'une seule partie plus de deux ans après le dépôt d'un rapport d'expertise réalisé au contradictoire de toutes les parties et qui présente toutes les garanties en ce qui concerne le respect de leurs droits. 3.2 Réponse de la cour En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. L'article 1642 du même code dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Selon l'article 1643, il est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Il résulte de ces dispositions que la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés suppose la caractérisation des quatre conditions suivantes : - le vice doit être inhérent à la chose, - le vice doit être caché, - le vice doit être antérieur à la vente, ou à tout le moins déjà exister à l'état de germe, - le vice doit rendre la chose impropre à son usage. La charge de la preuve de l'existence de vices répondant aux conditions de l'article 1641 du code civil pèse sur l'acquéreur. Enfin, seul le vendeur est tenu à garantie. En l'espèce, la SAS Viager Consult n'est pas le vendeur du bien, de sorte qu'elle n'est pas tenue à garantie des vices cachés. L'acte de vente contient, page 12, une clause relative à l'état du bien, stipulant que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés. La clause précise, s'agissant des vices cachés, qu'elle ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ou s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.