Cour d'appel, 5ème chambre, 29 avril 2026 — n° 23/02164

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe , Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il prononce des condamnations de la société Le Finistère assurance (in solidum avec la SCI [M]) et déboute la société Le Finistère assurance de ses moyens opposés à sa garantie ; Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés, Déboute la société [L]'[H] de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées contre la société Le Finistère assurance ; Y ajoutant, Déboute la SCI [M] de sa demande de garantie formée contre la société Le Finistère assurance ; Dit que la suspension des loyers pendant la durée des travaux de reprise et d'aménagement intérieur est limitée à une durée de trois mois ; Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI [M] aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente

**** APPELANTE : Société LE FINISTERE ASSURANCE, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 777 616 863, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Mikaël BONTE, postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Charles OGER de la SELARL ARMEN, plaidant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉES : S.A.R.L. [L]'[H], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°418 290 813, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Danaé PAUBLAN de l'ASSOCIATION LPBC, plaidant/postulant, avocat au barreau de QUIMPER S.C.I. [M], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°828 442 996, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Maud MULOT de la SELARL SELARL MAUD MULOT, plaidant, avocat au barreau de QUIMPER Suivant acte sous seing privé en date du 22 février 1991, il a été donné à bail commercial par M. [V] et M. [W] à M. [J] et M. [S] un local sis à [Localité 2] [Adresse 2], dans le cadre de l'exploitation d'une activité de vente et location de matériel pour cycles. L'immeuble était assuré par Le Finistère assurance, au titre d'un contrat n° 0649653 au bénéfice de son propriétaire, M. [W]. Le contrat de bail a commencé à courir à compter du 1er mars 1991, le loyer convenu entre les parties étant d'un montant de 45 507,60 francs par an. Ultérieurement, se substituait aux preneurs initiaux, MM. [J] et [S], la société [L]'[H] dont les statuts étaient signés le 15 mars 1991. Suivant avenant en date du 13 mars 1998, le bail était ensuite régularisé vis-à-vis de la société [L]'[H] dont M. [Q] en devenait le gérant. En 2015, l'immeuble a subi un sinistre incendie, détruisant notamment la couverture de l'immeuble. Dans le cadre de sa police, la société Le Finistère assurance a couvert M. [W], et lui a réglé la somme de 211 428 euros au titre des dommages causés à l'immeuble, suivant indemnité du 18 février 2016. La police souscrite par M. [W] a été résiliée. En mai 2017, la SCI [M] a procédé à l'acquisition des murs de l'immeuble et des murs commerciaux exploités par la société [L]'[H], sans toutefois que l'indemnité allouée par l'assureur à M. [W] ne soit affectée aux travaux réparatoires, de sorte que l'immeuble a été acquis en l'état par la SCI [M]. La SCI [M] a par la suite souscrit une police n° 1047898 auprès du Finistère assurance à effet au 30 mai 2017. Le 7 décembre 2017, la SCI [M] a entrepris des travaux sur l'immeuble et une déclaration de travaux a été déposée en ce sens. Le 14 décembre 2017, après avoir été victime d'un cambriolage, M. [Q] a demandé au gérant de la SCI [M], M. [X], de procéder à la sécurisation des locaux notamment en assurant le clos et le couvert, précision faite que le toit de l'immeuble était remplacé par une bâche provisoire. En décembre 2018, un dégât des eaux a atteint le local exploité par la société [L]'[H] qui a subi de nombreux désordres lesquels étaient constatés aux termes d'un constat d'huissier en date du 6 décembre 2018. Le 14 décembre 2018, un constat amiable dégâts des eaux était établi entre la société [L]'[H] et la SCI [M] mentionnant comme cause du dégât des eaux : 'pas d'ardoise sur la charpente.' Une expertise amiable était diligentée par les assureurs respectifs, la société Le Finistère assurance pour la SCI [M] et la société Axa France Iard pour la société [L]'[H]. Le 17 janvier 2019 une réunion d'expertise contradictoire se tenait sur place.

MOTIFS DE LA DÉCISION - sur la responsabilité du bailleur Le tribunal retient cette responsabilité au regard d'un non respect par le bailleur de son obligation de délivrance. La SCI [M] forme appel incident sur ce point et demande à la cour d'infirmer le jugement sur ce point et de débouter la société [L]'[H] de ses demandes d'indemnisation. La SCI [M] entend se prévaloir d'une clause du bail au terme de laquelle le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas d'infiltrations, le preneur devant s'assurer contre ces risques et selon laquelle le bailleur n'est aucunement responsable des marchandises détériorées ou de tous autres dégâts. Elle estime qu'il s'agit là d'un aménagement contractuel de son obligation de délivrance et qu'ainsi le preneur ne peut être indemnisé par elle. La SCI [M] rappelle que la jurisprudence valide ces clauses exclusives de responsabilité du bailleur. Elle observe que ses demandes, qui tendent à faire écarter les prétentions adverses ne sauraient être considérées comme nouvelles et irrecevables. La société [L]'[H] énumère les infiltrations dont elle a été victime : - début décembre 2018 : dégât des eaux, - entre décembre 2018 et octobre 2021 : infiltrations au niveau de la partie banque et accueil de la clientèle et dans le tableau électrique du local commercial, - en octobre 2021 : infiltrations semblant venir de l'appartement du second étage. Elle souligne l'absence de diligence et de réaction du bailleur à ses demandes à ces titres. S'agissant du dégât des eaux du 4 décembre 2018, elle estime que les conclusions de l'expert établissent clairement que les désordres subis sont en lien direct avec l'absence de mise hors d'eau du bien. Elle rappelle l'obligation de délivrance incombant au bailleur en application de l'article 1719 du code civil, ce dernier devant s'assurer que le locataire puisse exercer son activité conformément à la destination du bail. Elle indique qu'en application de l'article 1720 du code civil et de l'article 606 du code civil, le bailleur est tenu de lui délivrer un bien en bon état de réparation de toute espèce et doit supporter les grosses réparations, comprenant la toiture. Elle considère que la responsabilité du bailleur est engagée car il a manqué à son obligation d'entretien pour n'avoir pas réalisé les travaux de réparation que la couverture imposait. Elle indique n'avoir pu jouir des locaux, avoir subi des pertes conséquentes du fait de l'effondrement du plafond et continué à subir un préjudice de perte d'exploitation. Elle sollicite en conséquence la confirmation du jugement qui condamne la SCI [M] au règlement de ses préjudices matériels et immatériels. La société [L]'[H] soulève l'irrecevabilité au sens de l'article 564 du code de procédure civile des demandes de la SCI [M], défaillante en première instance, qui désormais s'oppose aux demandes formées contre elle. Sur le fond, elle estime que l'application de la clause du bail invoquée par la SCI [M] selon laquelle le bailleur n'est pas responsable des marchandises détériorées ou de tout autre dégât dans le cadre de fuites et/ou d'infiltrations, ne peut s'entendre que dans le cadre d'une bonne foi du propriétaire bailleur et du respect par lui de ses propres obligations, et indique que la loi Pinel introduit un nouvel article R 145-35 dans le code de commerce, duquel il résulte que les grosses réparations ne peuvent être imputées au preneur, de sorte qu'en l'espèce, une telle clause est abusive et frappée de nullité. * sur la recevabilité des demandes de la société [M] L'article 564 du code de procédure civile dispose : À peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. La SCI [M] forme appel incident du jugement qui la condamne, et ses demandes ne tendent en effet qu'à s'opposer aux prétentions adverses. Ses demandes sont parfaitement recevables. * sur la responsabilité de la SCI [M] En sa qualité de bailleur, la société SCI [M] ne peut contester être tenue, conformément aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil à une obligation de délivrance à l'égard du preneur, qui lui impose de délivrer un bien conforme à sa destination et à une obligation d'entretien. Le 6 décembre 2018, la société [L]'[H] a fait venir un huissier qui constate : 'de l'eau qui coule à travers les spots. Ca goutte en permanence. Le sol est complètement détrempé. Sur toute la surface du magasin, je constate qu'il y a de l'eau au niveau du faux-plafond. Je constate des auréoles au plafond. La peinture s'effrite. Le plafond est complètement mouillé au dessus-de l'entrée... Sur le toit, je constater la présence d'une bâche installée partiellement.' Le constat amiable de dégât des eaux signé de la SCI [M] et de la société [L]'[H] mentionne comme cause : 'pas d'ardoise sur la charpente'. L'expert précise : 'La SCI [M] a fait intervenir la société Concept Engineering Breizh pour une mission de maîtrise d'oeuvre concernant les travaux de renforcement de la maçonnerie et des planchers intermédiaire. Cette société a proposé une mission de maîtrise d'oeuvre pour les travaux de réfection de la toiture. Par souci d'économie, la SCI [M] n'a pas retenu cette mission et a coordonné directement un charpentier et un couvreur qui ont été proposés par la société Concept Engineering Breizh. Alors que les travaux de charpente commencent le 6 septembre 2018 (dépose de la charpente brûlée protégée par une bâche), la SCI [M] n'a pas encore signé de devis de couverture. M. [X], son dirigeant, nous déclare avoir rencontré des problèmes financiers et avoir reporté les travaux de couverture. Le 6 novembre 2018, après avoir remplacé la charpente, M. [U] [le charpentier] met de lui-même une bâche pour protéger son ouvrage pour le week-end : aucun bâchage ou parapluie ne lui a été commandé et un couvreur devait enchaîner les travaux le lundi (échaffaudage commandé et monté par le couvreur). La SCI [M] achète les ardoises, mais le premier couvreur contacté refuse le chantier en novembre 2018. Son devis n'avait pas été signé plus tôt par la SCI [M].' L'expert rappelle ensuite le dégât des eaux le 4 décembre 2018, découvert par la SCI [M] le 8 décembre 2018. Il note ' la charpente sans ardoises et bâchée depuis plusieurs semaines a laissé pénétrer l'eau à l'occasion de fortes pluies'. L'expert indique : 'ce n'est que le 11 janvier 2019 que par l'intermédiaire de M. [C], gérant de la société Concept Engineering Breizh que la SCI [M] contacte M. [B] pour poser les ardoises.' L'expert conclut que 'les désordres d'infiltations d'eau significatifs en l'absence de couverture ont rendu l'ouvrage impropre à sa destination.' Il retient que 'l'origine du désordre provient du délai entre la pose de la charpente achevée le 6 novembre 2018 et la pose de la couverture reportée sans prévoir de mesure conservatoire suffisante', que 'la SCI [M] devait le clos et le couvert à son locataire, ce qui n'était pas envisageable à défaut de refaire la couverture sans commander une protection au cours des travaux (parapluie, ou bâchage avec contrôle régulier). L'existence d'un manquement de la bailleresse à ses obligations est donc avéré et indiscutable en ce qu'elle n'a pas veillé à délivrer à la société [L]'[H] un local conforme à sa destination. La bailleresse entend opposer une clause d'exclusion de responsabilité figurant au bail suivante : [ le preneur s'engage à ] 'IV responsavibilité recours 15° renoncer à tout recours en responsabilité contre le bailleur .... e) en cas d'humidité, fuites, infiltrations ou toute autre cause, ainsi de des fuites sur canalisations communes masquées par un coffrage établi par le bailleur. Le preneur devra d'ailleurs s'assurer contre ces risques ; ...