Cour d'appel, 5ème chambre, 29 avril 2026 — n° 23/00748

PAR CES MOTIFS , La cour, Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Fixe le loyer du bail renouvelé à compter du 1er novembre 2021 à la somme annuelle de 64 050 euros hors taxes, hors charges et hors impôts fonciers ; Fixe la créance de M. [X] [W] au passif de la liquidation judiciaire de la société [Adresse 6] [A] : - à la somme de 39 264,29 euros pour la période du 1er novembre 2021 au 27 août 2025 ; - à la somme de 179,37 euros par jour du 28 août 2025 jusqu'à remise des clefs ; Condamne la SELARL [V] [J], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société La Maison [A], aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ; Condamne la SELARL [V] [J], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [Adresse 6] [A], à payer à M. [X] [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

**** APPELANTE : LA MAISON [Localité 1] [W] SARL, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 402 121 149, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, plaidant, avocat au barreau de NANTES INTERVENANT : S.E.L.A.R.L. [V] [J], prise en la personne de Maître [V] [J] ès qualité de liquidateur de la société [Adresse 2] assignée en intervention forcee par acte du 12 novembre 2025 délivré à personne habilitée, [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, plaidant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉ : Monsieur [X] [W] né le 01 Janvier 1954 à [Localité 2], de nationalité française, [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Yann RUMIN de la SELARL VILLAINNE-RUMIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES Suivant acte sous seing privé, [N] [W] et [C] [F] épouse [W] ont donné à bail commercial à la société Carpe Diem, aux droits de laquelle est venue la société [Adresse 5], des locaux dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2003 et à destination de restaurant boutique alimentaire, moyennant un loyer mensuel de 2 134 euros hors charges, payable trimestriellement et d'avance. Par jugement du 26 septembre 2013, le juge des loyers commerciaux a : - dit n'y avoir lieu à déplafonnement ; - fixé le montant du loyer du bail renouvelé à 35 893,28 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er novembre 2012 ; - condamné in solidum les époux [W] à payer à la société La Maison [A] venant aux droits du preneur la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. [N] [W] est décédé le 10 juillet 2014. Par un arrêt du 24 juin 2015, la cour d'appel de Rennes a confirmé ce jugement. Par acte d'huissier du 6 avril 2021, [C] [W] a fait signifier à la société [Adresse 6] [A] un congé pour le 31 octobre 2021, avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer porté à 118 160 euros hors taxes et hors charges, outre une clause d'indexation selon variation de l'indice des loyers commerciaux. La société La Maison [A] a donné son accord sur le principe du renouvellement du bail, mais s'est opposée au déplafonnement du loyer par courrier recommandé du 16 avril 2021. Par acte d'huissier de justice en date du 14 décembre 2021, [C] [W] et M. [X] [W], fils du couple [W], ont fait assigner la société [Adresse 6] [A] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nantes, qui par jugement du 9 janvier 2023, rendu alors que [C] [W] était entre temps décédée, a : - rejeté en l'état la demande de médiation ; - constaté que le bailleur était recevable à se prévaloir d'une éventuelle amélioration des locaux par suite des travaux exécutés par le preneur ; - ordonné sur le surplus une expertise avant-dire droit, selon mission détaillée au dispositif du jugement auquel il sera renvoyé ; - fixé la consignation à valoir sur les honoraires de l'expert ; - dit que l'expert devait déposer son rapport au greffe avant le 30 septembre 2023 ; - rejeté la demande de modification provisionnelle du loyer ; - réservé les autres demandes et les dépens. Le 2 février 2023, la société La Maison [A] a interjeté appel de cette décision. Par jugement en date du 27 août 2025, le tribunal de commerce de Nantes a placé la société [Adresse 6] [A] en liquidation judiciaire et désigné en qualité de mandataire judiciaire la SELARL [V] [J], prise en la personne de Mme [V] [J]. Le 9 septembre 2025, la présente instance a dans ces conditions été interrompue.

MOTIFS DE LA DÉCISION 1 - Sur la médiation. Comme indiqué dans les conclusions de la société La Maison [A], cette dernière ne sollicite plus l'infirmation du jugement en ce qu'il avait rejeté la demande de médiation. Ce point ayant toutefois fait l'objet de l'effet dévolutif de l'appel, la cour doit statuer et, en l'occurrence, confirmera le jugement comme sollicité par M. [W]. 2 - Sur le déplafonnement. Après avoir relevé que le bailleur sollicitait un déplafonnement du loyer à l'occasion du renouvellement du bail au 1er novembre 2021 en considération d'une modification notable, d'une part, des caractéristiques du local par suite de travaux d'amélioration réalisés par le preneur et, d'autre part, des facteurs locaux de commercialité, le premier juge a considéré en substance : sur le premier moyen, - qu'en application d'une clause d'accession qu'il a jugée applicable dès l'exécution des travaux et donc sans que leur incorporation soit différée à la fin du bail ou de la jouissance, le bailleur était recevable à se prévaloir des travaux susceptibles de constituer des améliorations de nature à provoquer une modification notable des caractéristiques du local ; - que si le jugement du 26 septembre 2013 et l'arrêt de la cour d'appel du 24 juin 2015 avaient certes retenu que certains de ces travaux excédaient de simples aménagements relevant de l'obligation de délivrance du bailleur, pour ensuite diverger dans leurs appréciations sur leur caractère suffisant ou non pour justifier un déplafonnement, les motifs de ces décisions n'étaient en toutes hypothèses pas décisoires de sorte que cette question restait posée ; - que toutefois les parties ne versaient pas suffisamment d'éléments pour y répondre ; sur le second moyen, - que la question de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, impliquant en l'espèce des travaux d'aménagement du quartier et leur éventuel effet sur le commerce en cause, faisait l'objet d'un débat technique sérieux nécessitant la vérification des éléments invoqués par le bailleur ; sur les deux moyens, - qu'il était en conséquence nécessaire d'ordonner avant-dire droit une expertise. Mesure d'instruction dont le juge soulignait au surplus l'utilité dans le cadre de l'évaluation de la valeur locative qui serait à opérer si le déplafonnement venait à être acquis, estimant en ce sens insuffisante l'expertise amiable de 2012 qui lui était soumise. Au soutien de son appel principal, la société [Adresse 5] fait valoir : sur les travaux, - que la clause d'accession, qui prévoit l'incorporation immédiate des travaux ou améliorations du preneur à l'immeuble mais tout en offrant au bailleur une possibilité d'exiger la remise en état en fin de bail, contient ce faisant une ambiguïté en ce qu'une telle remise en état serait incompatible avec un renouvellement, de sorte que cette clause devrait, en application d'une jurisprudence qui reconnaît son ambigüité, s'interpréter en faveur du preneur et ne trouver dès lors application qu'à la fin des relations contractuelles c'est-à-dire au départ du preneur ; - que même à supposer que le bailleur puisse sans attendre la fin des relations contractuelles se prévaloir de la clause d'accession, ce dernier ne prouverait en toutes hypothèses pas que les travaux en cause constitueraient une modification notable des locaux, la société La Maison [A] reprochant alors au premier juge d'avoir ordonné une expertise venant suppléer la carence du bailleur dans l'administration de la preuve d'un motif de déplafonnement ; sur les facteurs locaux de commercialité, - que le juge a ordonné une expertise venant, sur ce point également, suppléer la carence du bailleur dans l'administration de la preuve d'un motif de déplafonnement. Sur ces bases, la société [Adresse 6] [A] demande à la cour : - d'infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné une expertise dont la mission porte sur ces deux motifs de déplafonnement ; - de dire n'y avoir lieu à déplafonnement et, en application de la règle du plafonnement, de fixer le loyer à la somme de 39 153,56 euros hors taxes et hors charges, quote-part de taxe foncière à sa charge incluse. M. [W] fait quant à lui valoir au soutien de sa demande de confirmation du jugement : sur les travaux, - que lors du bail précédant celui à renouveler, soit durant la période du 1er novembre 2003 au 30 octobre 2012, le preneur a effectué d'importants travaux d'aménagement qui, modifiant les caractéristiques des locaux et améliorant ces derniers au sens des articles R.145-3 et R.145-8 du code de commerce, sont susceptibles de justifier le déplafonnement du loyer, certes non pas à l'occasion du premier renouvellement suivant leur réalisation, mais lors du second renouvellement soit au 1er novembre 2021, ce qui a selon lui fait l'objet d'un aveu judiciaire de la société La Maison [A] devant le juge des loyers commerciaux lors de l'instance ayant abouti au jugement du 26 septembre 2013 ; - que la clause d'accession, telle que rédigée en l'espèce à savoir avec la stipulation d'une incorporation immédiate dès l'exécution des travaux, ne serait pas concernée par la jurisprudence invoquée par la société [Adresse 6] [A], qui ne concernerait que l'hypothèse d'une accession en fin de bail et non celle ici en cause d'une accession immédiate ; sur les facteurs locaux de commercialité, - que le rapport d'expertise, sur le détail duquel il revient, établit selon lui que le quartier en cause a connu une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité. Il convient de rappeler que l'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L'article L. 145-34 de ce code précise : À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. (...) En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Il résulte de ces dispositions que le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé et sa fixation à la valeur locative est possible dès lors qu'une modification notable d'au moins un des quatre premiers critères d'évaluation de la valeur locative prévus par l'article L.145-33 est prouvée par le bailleur qui l'invoque, étant précisé que les modifications doivent être intervenues postérieurement à la date d'effet du bail expiré et antérieurement à la date d'effet du nouveau bail, période qui inclut celle d'une éventuelle tacite prolongation. a) Sur les travaux, leur accession et leurs effets sur le local. Il résulte des termes de l'article R. 145-3 du code de commerce que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;