Cour d'appel, 1ère chambre, 29 avril 2026 — n° 25/01087

PAR CES MOTIFS , LA COUR, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort Vu le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 7 avril 2025, Infirmant partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la S.C.I. [P], en application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, à payer à la commune de [Localité 1] une amende de 5 000 € concernant l'appartement du [Adresse 6] et une amende de 5 000 € concernant l'appartement du [Adresse 7] et en ce qu'il a débouté la commune de [Localité 1] de sa demande tendant à voir inclure dans les dépens les frais de signification et d'exécution de la décision et statuant nouveau : Condamne la S.C.I. [P] à payer à la commune de [Localité 1], en application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation : - une amende de 10 000 € au titre de la location de l'appartement du [Adresse 6] à [Localité 7], pour la période postérieure au 1er mars 2023, - une amende de 10 000 € au titre de la location de l'appartement du [Adresse 7] pour la période postérieure au 1er mars 2023, Condamne la S.C.I. [P] aux dépens de première instance, en ce compris les frais de signification et d'exécution du jugement, avec bénéfice de distraction au profit de la S.C.P. CGCB & Associés, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la S.C.I. [P] à payer à la commune de [Localité 1], en application de l'article 700 du C.P.C., la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, Ajoutant au jugement entrepris : Condamne la S.C.I. [P] aux dépens d'appel, avec bénéfice de distraction au profit de la S.C.P. CBCG & Associés, Condamne la S.C.I. [P] à payer à la commune de [Localité 1], en application de l'article 700 du C.P.C., la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par elle exposés en cause d'appel. Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

FAITS ET PROCEDURE La S.C.I. [P], dont le siège social est situé à [Localité 6] (31), était propriétaire à [Localité 1] (64) : - d'un appartement de 36 m² situé au 3ème étage d'un immeuble dénommé [Adresse 4], - d'un appartement de 37 m² au 4ème étage d'un immeuble dénommé [Adresse 5]. Exposant que la S.C.I. [P] louerait, de façon habituelle, ces deux logements, déclarés comme des locaux à usage d'habitation, dans le cadre de locations touristiques de courtes durées, sans avoir déclaré ce changement d'usage, la commune de Biarritz a, par acte du 19 juin 2024, fait assigner la S.C.I. [P] devant le président du tribunal judiciaire de Bayonne statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, en substance : - constater que la SCI [P] a procédé au changement d'usage sans autorisation préalable des deux locaux dont s'agit et les a proposés à la location meublée et répétée de courte durée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, - condamner la S.C.I. [P] à une amende civile de 50 000 € par local, - ordonner, sous astreinte, le retour des locaux dont s'agit à leur usage d'habitation, - condamner la S.C.I. [P] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens. Par jugement du 7 avril 2025, le tribunal judiciaire de Bayonne a : - condamné la S.C.I. [P], en application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, à payer à la commune de [Localité 1] : > une amende de 5 000 € concernant l'appartement du [Adresse 6], > une amende de 5 000 € concernant l'appartement du [Adresse 7], - dit que les demandes tendant à voir ordonner, sous astreinte, le retour à l'habitation des appartements dont s'agit sont devenues sans objet, - condamné la S.C.I. [P] aux dépens, - débouté la commune de [Localité 1] de sa demande tendant à voir inclure dans les dépens les frais de signification et d'exécution du jugement, - condamné la S.C.I. [P] à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du C.P.C. Au soutien de sa décision, le tribunal a considéré, en substance, après rappel du droit positif et de la réglementation d'urbanisme applicable sur la commune de Biarritz (délibérations de la communauté d'agglomération Pays Basque des 28 septembre 2019, 5 mars 2022, 9 juillet 2022) applicable depuis le 1er mars 2023 aux personnes morales : - qu'il est constant que les deux appartements litigieux sont affectés depuis l'origine à un usage d'habitation et qu'aucun changement de destination n'est intervenu, - que cependant ces appartements ont été affectés à une activité de location touristique de courte durée qui a perduré postérieurement au 1er mars 2023 et jusqu'au 15 avril 2024, date d'établissement d'un P.V. d'infraction, le calendrier des réservations étant même demeuré actif jusqu'en juin 2024, sans mise en oeuvre d'une mesure de compensation, - que l'infraction aux dispositions des articles L631-7 et L651-2 du C.C.H. est caractérisée pour chacun des deux appartements, - que le prononcé de l'amende civile encourue de ce chef est soumis aux principes de personnalité et d'individualisation de la peine et qu'elle doit être fixée en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une commune comme [Localité 1] où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, des diligences du propriétaire pour un retour à l'usage d'habitation, de sa bonne foi et de sa situation personnelle et financière, - que la S.C.I.

MOTIFS La cour constate que les appels, principal et incident, sont limités au montant des amendes civiles prononcées contre la S.C.I. [P] en application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du C.C.H. et aux chefs de dispositif statuant sur les dépens et les demandes en paiement d'indemnités de procédure. Le non-respect du règlement modificatif adopté le 9 juillet 2022 par le conseil de la communauté d'agglomération du Pays Basque, fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation pour les locations meublées de courtes durées et déterminant les compensations en application des articles L. 631-7 et suivants du C.C.H., (règlement dont l'applicabilité sur le territoire de la commune de [Localité 1] n'est pas discutée non plus que son opposabilité, à compter du 1er mars 2023, aux personnes morales propriétaires de résidences secondaires) n'est pas contesté par la S.C.I. [P] et s'évince en toute hypothèse des éléments versés aux débats desquels il résulte : - que la S.C.I. [P] a, en 2018 puis 2020, fait successivement l'acquisition des deux appartements litigieux, à destination originelle d'habitation (cf. relevés cadastraux et permis de construire) qu'elle a, après rénovation et en toute régularité au regard de la réglementation alors applicable, affectés à une activité de location meublée de courte durée à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, - que cette activité s'est prolongée postérieurement au 1er mars 2023, date d'entrée en vigueur, à l'égard des personnes morales, du règlement modificatif du 9 juillet 2022, sans que la S.C.I. [P] ait régularisé une demande d'autorisation préalable de changement de destination ni a fortiori formulé une proposition de compensation au sens de l'article 3-1 du règlement modificatif, - que nonobstant mise en demeure de régulariser, par LRAR du 14 août 2023, faisant suite à un contrôle (le 2 août 2023) concernant l'appartement du [Adresse 6], puis engagement verbal du gérant, le 29 novembre 2023, de cesser l'activité, l'activité de location de ce logement s'est maintenue courant 2023 et qu'un nouveau contrôle, le 10 avril 2024, a permis de constater sur la plate-forme Airbnb la création d'une annonce pour ledit logement en décembre 2023, deux commentaires de clients datés de décembre 2023 et janvier 2024, le calendrier des réservations étant toujours actif au 10 avril 2024 (une simulation de réservation permettant de réserver un séjour de 6 nuits, du 6 au 12 juin 2024 pour 1 414 €), que les locations de l'appartement du 1er mars au 31 octobre 2023 (145 nuitées) ont généré, selon les informations recueillies sur la plate-forme Airbnb, un revenu global de 14 431,51 €, - qu'à l'occasion de ce dernier contrôle, il a été constaté l'existence d'une autre annonce (concernant le logement du [Adresse 7]) également créée en décembre 2023 dont le calendrier de réservation était toujours actif et a permis de réserver un séjour aux mêmes conditions et tarif que pour l'appartement du [Adresse 6], que les locations de l'appartement pour la période du 1er mars 2023 au 31 octobre 2023 (132 nuitées) ont, selon les informations recueillies sur le site Airbnb, généré un revenu global de 15 377,76 €, outre 6 549,99 € pour la période entre le 27 avril 2024 et le 11 juillet 2024 (46 nuits pour 107 nuitées) générant un revenu global de 6 549,99 € (pièce 8 de l'appelante). Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu que l'infraction aux dispositions de l'article L. 631-7 du C.CH. est caractérisée pour chacun des deux appartements et que la sanction pécuniaire édictée par l'article L. 651-2 du C.C.H. (disposant que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé) est encourue par la S.C.I. [P]. Les premiers juges ont exactement rappelé que l'amende prévue à l'article L. 651-2 du C.C.H. constitue une sanction pécuniaire présentant la nature d'une peine et, partant, soumise aux principes de proportionnalité et d'individualisation applicables en la matière, nécessitant une appréciation entre, d'une part, l'objectif d'intérêt général poursuivi par la réglementation dont s'agit (particulièrement prégnant sur la côte basque, dont la ville de [Localité 1], où la pénurie de logements offerts à la location 'pérenne' est notoire et documentée) et, d'autre part, la situation individuelle du 'contrevenant' (revenus tirés des locations, durée de celles-ci, régularisation éventuelle de la situation, surface financière et patrimoniale, bonne ou mauvaise foi), la sanction ne pouvant en toute hypothèse être prononcée à titre dissuasif et d'exemplarité. En l'espèce, force est de considérer que la bonne foi et situation précaire dont se prévaut la S.C.I. [P] ne peuvent qu'être sérieusement relativisées dès lors : - que les locations irrégulières ont perduré pendant plusieurs mois après la mise en demeure du 14 août 2023, adressée personnellement au gérant de la S.C.I., auquel il incombait de prendre toutes dispositions pour régulariser la situation, sans pouvoir invoquer de prétendus manquements de son mandataire (auquel il ne justifie avoir adressé aucune directive post-mise en demeure), - que les documents produits par la commune de [Localité 1] (pièce 8 précitée) établissent que postérieurement à l'expiration du bail 'mobilité' du logement du [Adresse 7], la S.C.I. a réaffecté le bien à la location de courte durée, en toute connaissance de cause et dans le seul but de rentabiliser son investissement et que le logement du [Adresse 6] a été loué illicitement pour la fin d'année 2023, les calendriers de réservation étant par ailleurs toujours actifs en avril 2024 pour les deux logements, - que les gains 'bruts' procurés par ces locations irrégulières (étant indiqué que ceux perçus antérieurement au 1er mars 2023 n'ont pas à être pris en compte) s'élèvent sur la période de 8 mois comprise entre mars et octobre 2023 à une somme approximative de 30 000 €, outre 6500 € environ perçus entre avril et juillet 2024 pour un seul logement, soit un revenu mensuel moyen de plus de 1 800 € par appartement, largement supérieur à la valeur locative des biens (cf. Compte-trendu d'infraction, pièce 4 de la commune de [Localité 1]), - qu'il n'est produit aucun justificatif de la situation comptable de la S.C.I. [P] qui est (à l'exclusion de son gérant) la seule débitrice des sanctions encourues sur le fondement de l'article L 651-2 du C.C.H. et dont les documents produits par la commune de [Localité 1] (extrait site Pappers, page 32 des conclusions), non contesté par l'intimée, révèlent qu'elle est propriétaire de sept biens immobiliers à [Localité 3]), étant en outre constaté que le prix de revente des appartements litigieux demeure inconnu (et que l'intimée n'aurait pas manqué de faire état d'une éventuelle moins-value). En considération de l'importance de l'enjeu locatif sur la commune de [Localité 1], de la durée et des gains retirés des locations illicites, des informations lacunaires sur la situation réelle de la S.C.I. [P], de sa volonté de tirer profit des locations même après mise en demeure et engagement de cesser l'activité dont s'agit, la cour infirmera le jugement entrepris sur le montant des amendes devant être prononcées à l'encontre de la S.C.I. [P] et fixera celles-ci à la somme de 10 000 € pour chacun des appartements litigieux. La cour, infirmant le jugement déféré sur ce point, condamnera la S.C.I. [P] aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais de signification et d'exécution éventuelles du jugement qui sont inclus dans les dépens au sens de l'article 695 du C.P.C., avec bénéfice de distraction au profit de la S.C.P. CGCB & Associés, en application de l'article 699 du C.P.C. La cour condamnera la S.C.I.