Cour d'appel, 5ème chambre, 29 avril 2026 — n° 25/00556

PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile Infirme le jugement rendu le 27 février 2025 par le tribunal judiciaire de Nancy en ses dispositions frappées d'appel ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la SAS Crea Step à verser à la SAS AC Développement la somme de 6021,59 euros (six mille vingt-et-un euros et cinquante neuf centimes) avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ; Condamne la SAS Crea Step à verser à la SAS AC Développement la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Condamne la SAS Crea Step aux entiers dépens d'instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Thierry SILHOL Président de chambre à la cinquième chambre commerciale, à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Minute en douze pages. ,

------------------------------------------------------------------------------------------------------------- FAITS ET PROCEDURE Par actes sous seing privé des 29 avril et 2 mai 2016, la SAS AC Développement a consenti un bail commercial à M. [C] [D], aux droits duquel vient la SAS Crea Step, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 16.920 euros HT. Par courrier du 13 avril 2021, la société Crea Step a manifesté sa volonté de rompre de manière anticipée, la période triennale en cours, qui expirait le 14 mai 2022, en émettant le souhait d'être libérée de ses obligations contractuelles à compter du 30 juin 2021. En date du 16 juillet 2021, les locaux ont été restitués par la société Crea Step et un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice. Reprochant à la société Crea Step des dégradations et des manquements à ses obligations d'entretien et de restitution conforme, par courrier du 28 septembre 2021, la société AC Développement a sollicité auprès de la société Crea Step le paiement de la somme totale de 14.683, 55 euros au titre de l'arriéré de charges et de la remise en état des locaux portant notamment sur le traitement du sol en béton quartzé, déduction faite du dépôt de garantie et d'un virement réceptionné en août 2021 s'élevant à 1.576, 16 euros. Par courrier du 3 novembre 2021, la société Crea Step a contesté ces demandes et a sollicité le remboursement par la société AC Développement de la somme de 2.182, 61 euros, en raison d'un second règlement diligenté à tort le 26 août 2021 à hauteur de 1.576, 16 euros et contestant la facturation du traitement du sol en béton quartzé. Par courrier du 17 décembre 2021, la société Crea Step a sollicité auprès de la société AC Développement le remboursement de la somme totale de 5.697, 41 euros. Par exploit du 3 mars 2022, la société AC Développement a assigné la société Crea Step devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de la voir condamner à régler les sommes dues en exécution du bail, soit 14.683, 55 euros. La société AC Développement a finalement majoré sa demande de la somme de 13.685, 65 euros HT au titre de la période du 1er août 2021 au 30 avril 2022, soit la somme totale de 28.369, 20 euros. Par jugement, rendu contradictoirement le 27 février 2025, le tribunal judiciaire de Nancy a : - Constaté la résiliation amiable du bail commercial à effet au 16 juillet 2021 ; - Débouté la SAS AC Développement de l'intégralité de ses demandes ; - Condamné la SAS AC Développement à payer à la SAS Crea Step une somme de 5.381,41 euros TTC en restitution des sommes indûment conservées dans le cadre de la rupture amiable du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 ; - Débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la SAS AC Développement aux dépens de l'instance ; - Rappelé le caractère exécutoire par provision de la présente décision. Concernant la rupture du bail, le premier juge a qualifié le bail, de bail commercial, et a considéré que l'analyse de l'ensemble des échanges intervenus entre les parties, que ce soit directement ou par l'intermédiaire de leur conseils respectifs, caractérisait une volonté commune des parties de mettre fin de manière anticipée au contrat de bail, de sorte qu'au regard d'une résiliation amiable avec effet au 16 juillet 2021, la société Développement n'était pas fondée à remettre en cause la date et les modalités de résiliation et à obtenir paiement des loyers ou de sommes équivalentes mises en compte pour la période postérieure au 16 juillet 2021. S'agissant des dégradations, le premier juge s'est fondé sur l'état des lieux d'entrée du 12 mai 2016, le procès-verbal d'état des lieux contradictoire du 16 juillet 2021, et l'analyse des photographie annexées au dit procès-verbal pour retenir la nécessité pour la SAS Crea Step de réparer.

MOTIFS Vu les dernières conclusions déposées par la SAS AC Développement le 30 octobre 2025 et par la SAS Crea Step le 6 août 2025 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 05 novembre 2025 ; I. Sur le montant des réparations et le compte entre les parties. La SAS AC Développement soutient que les lieux ont été mis à disposition en parfait état et que la dégradation est étrangère à toute notion de vétusté. Elle dit produire des devis corroborant le descriptif réparatoire et le prix. Les dommages relevés (enfoncements) ne ressortent pas de la catégorie de ceux susceptibles d'être qualifiés d'esthétique. Quant aux dommages d'origine accidentelle, la SAS AC Développement soutient que l'ex-preneuse en demeure comptable au titre de l'exécution de la location et du contexte de son exploitation, d'autant qu'elle ne justifie pas de la suite qui a été réservée par son assureur ou par celui de l'engin impliqué à sa déclaration de sinistre. Elle dit écarter le devis de la société ONET, impropre à réparer le dommage inhérent à une dalle. Selon elle, la dégradation de la dalle n'est pas liée à la mise en 'uvre d'un procédé inadapté qui tiendrait à un défaut d'étanchéité du sol, mais à une mauvaise utilisation par l'ex-occupante d'une cuve à fuel, par projections d'hydrocarbures. Par ailleurs concernant l'installation de la cuve à fuel par la SAS CREA STEP, sans qu'elle y ait été autorisée, elle est tenue d'y répondre. Elle maintient que les désordres déplorés constituent un facteur de dévalorisation de l'ensemble immobilier. Les travaux réparatoires devront être mis en 'uvre, hors toute occupation ou par phasages, restreignant celle-ci et requéront des déplacements/ déménagements de matériels, de sorte que leur exécution générera immanquablement de conséquents troubles de jouissance, eux-aussi facteurs de préjudices. Enfin, elle conclut en disant que la prestation valorisée par l'entreprise [P] doit être retenue. La SAS Crea Step réplique qu'elle entend prendre en charge le nettoyage tel que le devis ONET l'envisage mais pas l'amélioration du bien du bailleur. De même, elle conteste devoir le second versement d'un mois de lover au 26 août 2021 ni aucune indemnité pour rupture anticipée du bail. Elle demande également la confirmation de la restitution de son dépôt de garantie. Selon elle encore, il lui incombe le nettoyage de la dalle tâchée et non pas la mise en oeuvre d'amélioration ni la démolition totale et réfection totale d'une nouvelle dalle, qui sont des travaux ne relevant pas des dépenses locatives. En revanche selon elle le bailleur prouve sa démesure en exigeant la prise en charge d'une dalle neuve traitée alors qu'il ne l'avait pas réalisée lui-même, ce qui caractérise la volonté du bailleur de faire prendre en charge l'amélioration du sol par le preneur. Pour elle encore, le bailleur ne démontre aucune perte, le local ayant été reloué aussitôt sans que le bailleur ne démontre une perte par une baisse du loyer à cause de la dalle béton. En l'absence de faute du preneur et de préjudice direct pour le bailleur, ce dernier doit, selon la SA Crea Step être débouté de sa demande en paiement d'un montant de 16.220 euros. Elle conclut en disant que la bailleresse lui est redevable de la somme de totale de 5381,4l euros selon le décompte effectué par le Tribunal. Sur l'étendue des dégradations et le montant des réparations au titre du bail. A titre liminaire, il convient de préciser que le débat est limité aux demandes pécuniaires formulées par les parties. La confirmation du jugement ayant constaté la résiliation amiable du bail commercial à effet du 16 juillet 2021 étant demandée par l'intimée. Selon les dispositions de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. En vertu des dispositions de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Ainsi, le locataire a, pendant la durée du bail, une obligation d'entretien et de réparations locatives qui a pour limite la force majeure et la vétusté, ce qui l'exonère de toute réfection ou remise en état dès lors que l'état de la chose louée ne résulte que de l'usage normal de celle-ci. En fin de bail, le bailleur n'est pas tenu de faire les réparations à la place du preneur, notamment en faisant l'avance des frais et peut attendre que soit fixée l'indemnité qui sera due du fait de la carence du locataire pour engager les travaux, de même qu'il peut prétendre à une indemnisation d'immobilisation pour la durée des travaux. En l'espèce il résulte de l'analyse des pièces produites : - un état des lieux d'entrée contradictoire établi le 12 mai 2016 mentionnant que l'ensemble des locaux et équipements étaient dans un état 'neuf' concernant la pièce intitulée 'dépôt' et singulièrement les postes querellés à savoir : la porte sectionnelle, le portillon et le sol en béton quartzé. - Selon un procès-verbal d'état des lieux de sortie contradictoire du 16 juillet 2021 il est fait état des mentions suivantes: - dans la surface de stockage : 'l'ensemble de la surface professionnelle présente un béton lissé avec joint de dilatation, le tout présente de nombreuses tâches sur l'ensemble de la surface'. - les extérieurs : ' le petit portillon de la zone professionnelle de stockage présente un enfoncement endommageant deux lames' ;' la porte sectionnelle présente un poinçonnement en partie basse' ; 'une descente des eaux pluviales présentant une trace d'enfoncement'. Ce procès-verbal est accompagné de photographies au soutien des constatations effectuées. Sont produits à la cause divers devis : Le devis [L] Déco : traitement résine sur béton : 16. 220 euros Le devis JS Services : réparation de la porte sectionnelle 1.224 euros et réparation de la porte péitonne isdée : 2.290,80 euros. Le devis [P] : réparation descente eau pluviale : 650 euros. Le devis Sarl Ferm'Indus : remplacement du bloc porte métallique : 2.934 euros Le devis For SCI CA : démolition partielle du dallage en béton armé de 260 m2 : 17.350 euros Le devis Intersol : dallage traditionnel intérieur avec incorporation d'un durcisseur de surface à base de quartz : 15.178,80 euros (surface 260 m2). Le devis Placeo Lorraine concernant le dallage 21.600 euros et facturé 20.782,61 euros le 31 octobre 2014 dont le paiement par chèque est intervenu le 22 décembre 2014. - S'agissant de la surface au sol de l'espace de stockage : Initialement, le devis Placeo Lorraine prévoyant un dallage pour la somme de 21.600 euros et facturé 20.782,61 euros le 31 octobre 2024 mentionnait que la chape était refluée (saupoudrage) de Qualiroc 01 Premix. Ainsi lors de son installation, la mise en oeuvre de la dalle avait nécessité l'utilisation d'un durcisseur de surface, le Qualiroc, qualifié de résistant et limitant l'usure précoce du béton. Suite au départ des lieux par la SAS Crea Step, il ressort des photographies et du constat d'huissier que sur le sol en béton quartzé du dépôt, de nombreuses tâches d'hydrocarbures ont été recensées, notamment à l'endroit de l'emplacement de la cuve de gasoil. Le devis [L] revendiqué par la SAS AC Développement prévoit le ponçage de la colle avec saupoudrage de quartz, application d'une couche de masse outre les finitions, incluant notamment un anti-dérapant. Ce devis s'élève à la somme de 16.220 euros HT. La SAS AC Développement, qui déplore, au delà du débat sur le défaut d'étanchéité du sol, une mauvaise utilisation de la cuve à fuel par la locataire, produit de nouveaux devis en appel. La SAS Crea Step admet être tenue du nettoyage du sol pour 930 euros.