Cour d'appel, chambre civile 1-6, 30 avril 2026 — n° 25/07439

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en dernier ressort, CONFIRME la décision entreprise ; Y ajoutant, Rejette la demande de délais de paiement de la SCI [Adresse 1] ; Déboute la SCI [Adresse 1] de ses demandes, y compris au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Condamne la SCI [Adresse 1] à régler à la société Crédit Industriel et Commercial une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la seule procédure d'appel, et rejette la demande de la société Crédit Industriel et Commercial au titre des frais irrépétibles de première instance ; Condamne la SCI [Adresse 1] aux dépens de l'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

EXPOSÉ DU LITIGE La société Crédit Industriel et Commercial poursuit en vertu d'un acte notarié du 8 janvier 2018 le recouvrement d'une créance résultant d'un prêt immobilier consenti à la SCI [Adresse 1], constituée entre Mme [Z] et Mme [W], pour l'acquisition d'un bien à [Localité 1] selon offre en date du 14 décembre 2017 acceptée le 27 décembre 2017 annexée à l'acte notarié, par la saisie immobilière du bien de sa débitrice, dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4], cadastré section [Cadastre 1], lots n°145, 146 et 599, initiée par commandement délivré le 6 août 2024 pour le paiement d'une somme totale de 181 774,43 euros, publié au service la publicité foncière de Nanterre le 23 décembre 2024, volume 2024 S n°155. Statuant sur la demande d'orientation de la procédure de saisie immobilière, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nanterre, par jugement contradictoire du 13 novembre 2025, a : - rejeté la demande d'annulation du commandement de payer aux fins de saisie immobilière de la SCI [Adresse 1] ; - mentionné que le montant retenu pour la créance de la société SA Crédit Industriel et Commercial s'élève au 6 juin 2025 à la somme de 156 471,56 euros en principal, intérêts et accessoires, outre les intérêts postérieurs ; - autorisé la SCI [Adresse 1] à poursuivre la vente amiable de l'immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution ; - dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 190 000 euros net vendeur ; - taxé les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 469,98 euros ; - dit que les frais taxés seront payés par l'acquéreur en sus du prix de vente ; - dit que conformément aux dispositions de l'article L. 322-4 du code des procédures civiles d'exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ; - dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du jeudi 12 mars 2026 à 15 heures 00, salle B, rez-de-chaussée de l'annexe du tribunal judiciaire de Nanterre ; - rappelé qu'à cette audience le juge de l'exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s'il est justifié, par la production de la copie de l'acte de vente et des justificatifs nécessaires : de la consignation du prix de vente ; du paiement par l'acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ; - rappelé qu'aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si la SCI [Adresse 1] justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l'acte authentique de vente ; - rappelé qu'à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l'article R. 322-25 du code des procédures civiles d'exécution ; - rappelé que conformément aux dispositions de l'article R. 322-20 du code des procédures civiles d'exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution, à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l'article R. 321-22 du code des procédures civiles d'exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ; - rappelé qu'en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l'avocat poursuivant perçoit l'émolument prévu en application de l'article A. 444-191 V du code de commerce ; - ordonné l'emploi des dépens en frais taxés de vente. Le 16 décembre 2025, la SCI [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision. Dûment autorisée à cette fin par ordonnance du 24 décembre 2025, l'appelante a assigné à jour fixe la société Crédit Industriel et Commercial pour l'audience du 18 mars 2026, par acte du 31 décembre 2025 délivré à sa personne et transmis au greffe par voie électronique le 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'étendue de la saisine de la cour A titre liminaire, il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu'elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion, et qu'elle ne répond aux moyens que pour autant qu'ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. Il convient de préciser, à cet égard, d'une part, que l'indication au dispositif des conclusions des moyens invoqués ne constitue pas l'énoncé d'une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile, d'autre part, que les moyens simplement visés ou repris au dispositif des écritures ne sont pas examinés par la cour s'ils ne sont pas développés dans la discussion. Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de prêt Par message électronique adressé à la cour en réponse à sa demande d'observations, le jour-même, la société Crédit Industriel et Commercial a indiqué qu'elle retirait de ses dernières conclusions la demande de résolution judiciaire du contrat de prêt, sur laquelle il n'y avait pas lieu de statuer. Cette prétention, qui en tout état de cause était irrecevable tant en ce qu'elle excédait les pouvoirs du juge de l'exécution qu'en ce qu'elle constituait une demande nouvelle postérieure à l'audience d'orientation, interdite en principe par l'article R311-5 du code des procédures civiles d'exécution, ne sera donc pas examinée. Sur la créance du poursuivant Quant à l'exigibilité de la créance L'appelante soutient que la créance du CIC n'est pas exigible, et en tire comme conséquence la nullité du commandement de payer du 7 novembre 2024. Elle fait valoir à cet égard, en premier lieu, que la clause d'exigibilité immédiate du contrat de crédit dont la banque a fait application constitue une clause abusive au sens de l'article L.212-1 du code de la consommation, qui doit être réputée non écrite, ce qui entraîne la nullité du prononcé de la déchéance du terme, et rend nul et de nul effet le commandement de payer, à défaut de créance certaine, liquide et exigible. La clause querellée est selon elle abusive en l'absence de stipulation expresse et non équivoque prévoyant que la résolution du contrat aura lieu de plein droit après une mise en demeure préalable de l'emprunteur, et en ce qu'elle constitue une source de déséquilibre significatif entre les parties au sens de ce texte. Contrairement à ce qu'a retenu le juge de l'exécution, elle peut, soutient-elle, se prévaloir des dispositions du code de la consommation, puisque, si elle ne peut pas bénéficier de la qualité de consommateur, elle peut se prévaloir de celle de non-professionnel. Au surplus, l'ensemble des actes émis par le CIC, qu'il s'agisse du contrat de crédit ou des avenants postérieurs, comportent tous en en-tête les mentions afférentes du code de la consommation, en sorte qu'elle a pu légitimement se croire protégée par les dispositions de ce code, étant rappelé que l'opération consistait dans le financement de la résidence principale de Mme [U], personne physique profane, associée majoritaire (99%) et gérante de la SCI et habitant à l'adresse du bien financé, et alimentant intégralement le compte bancaire sur lequel sont prélevées les échéances du crédit. Elle fait valoir, ensuite, qu'en tout état de cause, la banque ne peut se prévaloir d'une déchéance du terme en bonne et due forme. Rappelant qu'elle doit être précédée de l'envoi à l'emprunteur défaillant d'une mise en demeure précisant le délai dont il dispose pour régulariser sa situation et faire ainsi obstacle à la déchéance du terme, elle expose que la mise en demeure du 13 mars 2024 dont s'est prévalue la banque en première instance n'a jamais été réceptionnée par ses soins, et souligne que l'accusé de réception produit par le CIC ne comporte ni sa signature, ni la mention 'pli avisé et non réclamé', le suivi en ligne produit par la banque étant en toute hypothèse inopérant pour justifier qu'elle a bien été touchée par cette missive. Faute d'avoir respecté les stipulations contractuelles, et faute de déchéance du terme régulièrement prononcée, le CIC ne justifie d'aucune créance exigible à son encontre lui permettant d'engager la procédure de saisie immobilière. En effet, si dans un tel cas sont exigibles les mensualités échues impayées prévues au tableau d'amortissement, il n'y a en l'espèce aucune mensualité échue impayée. La société Crédit Industriel et Commercial objecte qu'il est impossible pour la SCI appelante de se prévaloir des dispositions relatives au caractère abusif des clauses figurant dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, puisqu'elle est une personne morale dont l'objet, selon le Kbis, est l'acquisition, la mise en valeur, l'administration, la location d'immeuble, la transformation et la construction, et que la conclusion du contrat de prêt pour l'acquisition d'un immeuble entre dans son champ d'activité professionnelle, ainsi que le juge la Cour de cassation. Quoi qu'il en soit, elle considère que, si la clause figurant au contrat de prêt ne prévoit effectivement pas de mise en demeure préalable avant le prononcé de l'exigibilité du prêt, une mise en demeure a en l'occurrence été adressée à la SCI d'avoir à régulariser dans un délai de 30 jours les échéances impayées du prêt, à défaut de quoi elle prononcerait la résiliation du contrat. Et si elle ne produit pas l'accusé de réception de ce courrier, mais seulement le suivi de la lettre recommandée mentionnant qu'elle a été distribuée à son destinataire contre sa signature, la SCI [Adresse 1] ne peut pas sans mauvaise foi soutenir qu'elle n'a pas eu connaissance de son intention de prononcer l'exigibilité du prêt en l'absence de régularisation des échéances impayées au vu des pièces qu'elle verse aux débats, et dont il ressort également qu'elle a disposé du délai raisonnable qu'exige la Cour de cassation avant le prononcé de l'exigibilité du prêt le 28 mai 2024. La déchéance du terme ayant été valablement prononcée, elle dispose d'une créance liquide et exigible lui permettant de poursuivre la procédure de saisie. Et en toute hypothèse, elle dispose d'une créance exigible au titre des mensualités échues et impayées depuis le 5 novembre 2022, à hauteur de 20 252,42 euros. Ceci étant exposé, tout d'abord quant au moyen tiré du caractère abusif de la clause de déchéance du terme, qui regarde la formation du contrat, il est rappelé qu'en vertu l'article L.212-1 du code de la consommation, dans sa rédaction résultant de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable à la cause, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Les dispositions de ce texte sont, en vertu de l'article L. 212-1 du même code, applicables aux contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels. Au sens du code de la consommation, en son article préliminaire, un consommateur est nécessairement une personne physique, et est un non professionnel toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles. Il est constant que la SCI [Adresse 1], qui n'est pas une personne physique, ne peut pas avoir la qualité de consommateur. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation ( 1re Civ., 28 juin 2023, pourvoi n° 22-13.969, cité par l'intimée), une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu'elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l'acquisition d'immeubles conformément à son objet. La SCI [Adresse 1], aux termes de ses statuts, a pour objet : 'l'acquisition, la mise en valeur, l'administration, la location d'immeuble. La transformation et la construction.'