Cour d'appel, ch. civile et commerciale, 30 avril 2026 — n° 25/00317

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau et y ajoutant, Constate la résiliation de plein droit du bail conclu le 24 septembre 2020 entre Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] épouse [Y] et Madame [R] [J] portant sur des locaux situés [Adresse 3], par l'effet de sa clause résolutoire et ceci à compter du 29 janvier 2022, Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, l'expulsion de tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique, Déboute Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] épouse [Y] de leur demande de condamnation de Madame [R] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation au double du loyer contractuel, Condamne Madame [R] [J] à payer à Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] épouse [Y] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, charges en sus, Condamne Madame [R] [J] à payer à Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] épouse [Y] la somme de 15 015,15 euros au titre des charges, loyer, impôts dus avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2021, date du commandement de payer, calculés sur la somme de 4 065,50 euros et pour le surplus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt, Déboute Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] épouse [Y] de leur demande tendant à ce qu'il soit dit que les sommes dues seront automatiquement majorées de 10 %, Déboute Madame [R] [J] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, Déboute Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] épouse [Y] et Madame [R] [J] de leurs demandes de dommages et intérêts Déboute Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] épouse [Y] et Madame [R] [J] de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Condamne Madame [R] [J] aux dépens de première instance et d'appel. La greffière, La présidente,

* * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 24 septembre 2020, Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] épouse [Y] ont donné à bail à Madame [R] [J] un local commercial situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 15.000 euros TTC, soit un loyer mensuel de 1.250 euros TTC, et a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à partir du 1er février 2020. Par lettre recommandée du 28 septembre 2021, Mme [J] a été mise en demeure par le gestionnaire du local commercial de régler le loyer et la provision entre ses mains, de régler le solde du prix du fonds de commerce soit la somme de 10 000 euros et ceci sous trente jours. Des courriers ont par la suite été échangés entre les conseils des parties. Par acte d'huissier de justice du 28 décembre 2021, M. et Mme [Y] ont fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer les loyers, charges, impôts et la partie du pas-de-porte impayée, et lui ont fait sommation d'avoir à respecter les clauses du bail, le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d'huissier de justice du 27 janvier 2022, Mme [J] a assigné les époux [Y] devant le tribunal judiciaire d'Evreux notamment aux fins de voir annuler le commandement de payer, condamner solidairement les époux [Y] au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts. M. et Mme [Y] ont sollicité que soit constatée la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion de Mme [J] et sa condamnation à leur payer diverses sommes dont une indemnité d'occupation. Par jugement du 2 décembre 2024, le tribunal judiciaire d'Evreux a : - prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 28 décembre 2021 à Madame [R] [J], visant la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) d'une part et Madame [R] [J] d'autre part, le 24 septembre 2020, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 5] ; - rejeté la demande de Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) visant à ce que le contrat de bail soit résilié de plein droit à la date du 29 janvier 2022 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire ; - rejeté la demande de Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) en résolution judiciaire du contrat de bail commercial portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 5] ; - rejeté la demande de Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) visant à ordonner l'expulsion de Madame [R] [J] des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d'un serrurier ; - rejeté la demande de Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) visant à ce qu'il soit statué sur le sort des meubles du local commercial ; - rejeté la demande de Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) visant à condamner Madame [R] [J] à leur payer une indemnité d'occupation trimestrielle correspondant au double du loyer mensuel, charges incluses et jusqu'à parfaite libération des lieux ; - condamné Madame [R] [J] à payer à Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) la somme de 3.399,56 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, soit à compter du 27 janvier 2022, sous réserve pour Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [Y] de fournir un décompte personnalité et actualisé reprenant l'historique des incidents de paiement non régularisés depuis l'origine et les différents paiements intervenus ainsi que de justifier de la régularisation annuelle des charges ; - condamné Madame [R] [J] à payer à Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) la somme de 1 euro symbolique au titre de la clause pénale ;

MOTIFS DE LA DECISION Sur la validité du commandement délivré le 28 décembre 2021 Moyens des parties M. et Mme [Y] soutiennent que : * le commandement délivré fait état d'une créance au principal de 14.332 euros arrêtée au 10 décembre 2021 avec la ventilation de sommes sur le décompte locatif arrêté à cette date ; Mme [J] était en mesure de connaître le montant exact de sa dette ; il n'a pas été convenu entre les parties que le pas de porte de 10 000 euros sera payable en fin de bail ; ils ont accepté un règlement en quatre mensualités du solde restant à compter de la signature du bail ; ils en ont directement et via leur mandataire et leur conseil sollicité le règlement ; le paiement du pas de porte a été effectué le 17 mai 2024 ; * si le tribunal estimait que les sommes dues au titre du pas de porte n'étaient pas exigibles, le commandement de payer restait néanmoins valable à concurrence des sommes dues même si le commandement vise des sommes supérieures au montant de la créance ; * Mme [J] doit justifier du paiement des arriérés de loyers et charges dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de payer ; * le bail commercial prévoit les modalités de règlement de la taxe foncière ; il s'agit d'un seul bien immobilier comportant des logements et un local commercial ; une seule taxe foncière est établie ; * le 3 février 2025, les avis de taxes foncières ont été adressés au preneur avec la précision des sommes à sa charge dont Mme [J] demande aujourd'hui à être dispensée ; * le loyer annuel a été fixé d'un commun accord entre les parties selon la pose ou non d'un compteur pour Mme [J] ; si elle souhaite s'assurer régler sa seule consommation, il lui suffit d'acquiescer à la pose d'un compteur individuel ; * elle ne s'est jamais acquittée de la provision sur charges de 60 euros par mois et ce depuis la signature du bail commercial et l'entrée dans les lieux ; l'absence de paiement de la provision sur charge par le locataire justifie l'absence de régularisation annuelle des charges ; Mme [J] serait en droit de se plaindre de l'absence de justificatifs de répartition des charges si elle s'était acquittée des provisions ; elle a été destinataire de tous les justificatifs des charges par courrier recommandé du 2 février 2025 ; * Mme [J] ne s'est pas conformée aux clauses du bail signé et n'a pas assuré constamment le local commercial depuis son entrée dans les lieux en février 2020. Madame [R] [J] réplique que : * le bail commercial ne vise aucun terme précis concernant l'exigibilité du solde du pas de porte ; aucun appel de fonds ne lui a jamais été adressé ; * les bailleurs ne peuvent pas se prévaloir des mises en demeure adressées pour les besoins de la cause ; en mai 2024 elle s'est acquittée avec les plus expresses réserves du règlement du pas de porte ; * le bailleur a l'obligation de justifier de l'existence ainsi que de l'imputation des charges réclamées et a fortiori facturées à son locataire ; elle a sollicité le décompte à plusieurs reprises ; les bailleurs n'ont jamais cru nécessaire de fournir ces pièces ; le local commercial fait partie d'un ensemble immobilier qui appartient aux époux [Y] ; le bail prévoyait deux montants de loyer en fonction de la mise en place, ou pas, d'un compteur d'eau et d'un compteur électrique indépendant ; les travaux ne sont jamais intervenus, de sorte qu'il n'existe qu'un seul compteur pour l'ensemble immobilier ; il semblerait que ses factures acquittées prennent en considération la consommation des logements de l'ensemble de l'immeuble ; M et Mme [Y] ne justifient toujours pas de la quote-part des charges qui lui incombe au titre de son local commercial ; * l'impôt foncier concerne l'ensemble de l'immeuble ; il lui est réclamé le paiement de la moitié de la taxe foncière ; elle n'occupe qu'une partie de l'ensemble immobilier au sein duquel se trouve d'autres logements à usage d'habitation ; il n'a jamais été communiqué la moindre pièce précisant la base de calcul, la répartition et l'imputation du foncier devant finalement être supporté par elle-même dans le cadre de l'exécution du contrat de bail ; * sans la moindre justification, le décompte produit fait état de régularisation au débit du compte de Madame [J], d'acompte de TVA pour des montants se situant entre 44,32 euros et 113,85 euros ; * le décompte joint au commandement vise une clause pénale d'un montant de 10 % ; elle a toujours eu à c'ur de respecter ses obligations locatives ; la mauvaise foi des époux [Y] est manifeste, ils ne démontrent pas en quoi ses retards de paiement leur aurait causé un préjudice ; ses retards sont dus à des travaux à l'entrée de la ville ; M. et Mme [Y] n'étaient pas sans connaître ses difficultés ; * l'attestation d'assurance a été communiquée le 6 janvier 2022. Réponse de la cour L'article L.145-41 du code de commerce dispose que : « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En application de ce texte, le commandement délivré doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l'étendue de ses obligations. Si une partie de la dette est litigieuse, le commandement de payer visant la clause résolutoire reste valable à concurrence des sommes qui sont réellement dues. Est privé d'effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque et s'apprécie au jour où le commandement a été délivré. Le bail commercial a été signé le 24 septembre 2020 devant Maître [C], notaire à [Localité 7], sous la forme d'un acte authentique. A la rubrique Loyer il est indiqué que le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant, savoir : I ' le versement d'un pas de porte de 28 000 euros. Le preneur a versé ( ') la somme de 18 000 euros ('). Le surplus du pas-de-porte d'un montant de 10 000 euros sera réglé par versements trimestriels en dehors de la comptabilité du notaire soussigné, au moyen de quatre appels de fonds de 2500 euros chacun. ('). II ' Et un loyer annuel de 22 800 euros (') toutes taxes comprises, soit un loyer mensuel toutes taxes comprises de 1900 euros ('). ce loyer sera dû pour le cas où il y aurait deux compteurs. Pour le cas où il n'y aurait qu'un compteur, le loyer annuel sera de 15 000 euros toutes taxes comprises, soit un loyer mensuel toutes taxes comprises de 1250 euros, soit 1041,66 euros hors taxes que le preneur s'oblige à payer au domicile du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui. (...) Pour les remboursements de la part contributive du preneur dans les charges d'exploitation et d'entretien ainsi que les impôts et les taxes établis au nom du bailleur, il sera ajouté à chaque terme du loyer principal des acomptes provisionnels mensuels égaux à 60 euros chacun, sauf remboursement du solde en même temps que le dernier terme de l'année. Les loyers et accessoires sont payables d'avance le 10 de chaque mois et pour la première fois exceptionnellement le 10 novembre 2020. (') Les parties déclarent expressément que le loyer applicable actuellement est celui relatif à l'existence d'un seul compteur ainsi qu'il a été dit ci-dessus. Il est ici précisé que le chauffage, l'électricité, l'eau et l'entretien de la fosse septique dédiée à l'évacuation des graisses de cuisine de tout le bâtiment sont à la charge du preneur.