Cour d'appel, 2ème ch - section 1, 30 avril 2026 — n° 25/01011

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme l'ordonnance de référé rendue le 10 juillet 2024 par le Président du tribunal judiciaire de Pau en ce qu'elle a octroyé des délais de paiement à la société Pour le Plaisir et sur le montant des provisions allouées au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité forfaitaire ; Confirme l'ordonnance déférée en ses autres dispositions ; Statuant sur les chefs de décision infirmés et y ajoutant, Déboute la société Pour le plaisir de ses demandes de délais de paiement (rétroactifs et pour l'avenir) et de suspension des effets de la clause résolutoire ; Condamne la société Pour le plaisir à payer à la SCPI France Investipierre à titre provisionnel la somme de 33 660,43 euros au titre des loyers, accessoires et indemnités d'occupation impayés, provisoirement arrêtés au 14 novembre 2025, outre les intérêts de retard à compter de la signification du commandement de payer du 1er septembre 2023 et la somme de 3 366 euros au titre de l'indemnité forfaitaire ; Dit que la société Pour le plaisir est condamnée à payer à la SCPI France Investipierre à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer qui aurait été exigible, indexation et provision pour charges comprises, si le bail n'avait pas été résilié, majorée de 50% ; Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière ; Rejette la demande tendant au prononcé d'une astreinte ; Condamne la société Pour le plaisir aux dépens d'appel ; Condamne la société Pour le plaisir à payer à la SCPI France Investipierre la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la société Pour le plaisir de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame GABAIX HIALE, greffière, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 24 décembre 2013, la société civile de placements immobiliers (SCPI) France Investipierre a donné à bail à la société à responsabilité limitée Pour le plaisir des locaux à usage commerciaux à usage exclusif de commerce de meubles, tables, chaises, jeux et billard, situés [Adresse 3], à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer annuel initial hors taxes de 45 000 euros, payable par trimestre et d'avance, les premiers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année en quatre termes égaux. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2014. Par acte du 1er septembre 2023, la bailleresse a fait signifier à la société Pour le plaisir un commandement de payer visant la clause résolutoire, afin d'obtenir le paiement de la somme en principal de 39 124,68 euros, représentant la dette locative provisoirement arrêtée au 19 juillet 2023. Par acte du 25 mars 2024, la SCPI France Investipierre a fait assigner la société Pour le plaisir devant le président du tribunal judiciaire de Pau aux fins d'obtenir notamment le constat de la résiliation du bail commercial, l'expulsion des occupants des locaux loués, le paiement d'une provision sur loyers et charges impayés, d'une indemnité mensuelle d'occupation et d'une indemnité forfaitaire. Par ordonnance de référé contradictoire du 10 juillet 2024, le Président du tribunal judiciaire de Pau a : - constaté que la résiliation du bail liant les parties est intervenue par application de la clause contractuelle résolutoire le 1er octobre 2023 ; - ordonné, en conséquence, en tant que de besoin, l'expulsion de la société Pour le plaisir et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ; - condamné la société Pour le plaisir à payer à la SCPI France Investipierre la somme de 12 494,29 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 30 juin 2024 ainsi qu'une somme forfaitaire de 1 294,42 € ; - autorisé la société Pour le plaisir à se libérer de cette somme par dix mensualités en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance et rappelé que la suspension des poursuites durant ce délai s'attache de plein droit au présent moratoire ; - dit qu'à défaut de paiement d'un seul acompte à son échéance la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible sans nouvelle décision ; - dit qu'en cette hypothèse la présente décision vaut d'ores et déjà condamnation ; - condamné la société Pour le plaisir à payer à la SCPI France Investipierre une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer qui aurait été exigible, indexation et provision pour charges comprises, si le bail n'avait pas été résilié majoré de 50 % ; - condamné la société Pour le plaisir à payer à la SCPI France Investipierre la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toutes autres demandes ; - condamné la société Pour le plaisir aux dépens, qui comprendront le coût du commandement; - rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Par déclaration en date du 11 avril 2025, la société Pour le plaisir a interjeté appel de cette ordonnance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2025. *** Vu les conclusions notifiées le 4 juillet 2025 par la société Pour le plaisir qui a demandé à la cour de : - Réformer l'ordonnance du 10 Juillet 2024 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau, - Lui accorder les délais rétroactifs au 22 mars 2024, - Constater que les causes du commandement ont été éteintes, - Débouter en conséquence la SCPI France Investipierre de l'ensemble de ses prétentions, - Subsidiairement, lui accorder les plus larges délais de l'article 1342-4 du code civil, - Dire et juger que ces délais valent suspension des effets de la clause résolutoire,

MOTIFS : Sur l'acquisition de la clause résolutoire, la créance provisionnelle et la demande de délais de paiement A titre principal, la société Pour le plaisir demande de réformer l'ordonnance entreprise, de lui accorder des délais de paiement rétroactifs au 22 mars 2024, de constater que les causes du commandement ont été éteintes et de débouter la SCPI France Investipierre de ses demandes. Elle soutient qu'elle a payé la cause du commandement de payer qui lui a été délivré au 22 mars 2024 par le règlement de la somme de 35 185,83 euros de sorte qu'il devait lui être accordé au jour où le premier juge a statué des délais de paiement rétroactifs de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire. Subsidiairement, elle demande de lui accorder les plus larges délais et de dire qu'ils valent suspension des effets de la clause résolutoire. Elle soutient que le décompte au 1er juillet 2024 ne tenait pas intégralement compte des règlements effectués (2 545,26 euros le 6 juin 2024). Elle conteste les sommes de 4 259,77 euros (réfection zone voirie) et de 1 002,58 euros (mise en 'uvre d'un RUS) et demande de réduire la créance à due concurrence en invoquant le manquement du bailleur à son obligation de faire connaître au preneur la liste précise des charges qu'il entend lui imputer résultant des articles L145-40-2 et R145-35 du code de commerce. Elle invoque ces dispositions qui s'appliquent selon elle au bail litigieux en ce qu'il s'est reconduit tacitement le 31 janvier 2023 pour une durée indéterminée. Elle ajoute qu'il ne peut être imposé aux preneurs d'avoir à supporter des travaux qui relèveraient des gros travaux de l'article 606 du code civil. Elle en déduit que c'est à tort que le premier juge a accordé au bailleur une provision d'un montant de 12 394,20 euros là où la dette incontestable ne peut dépasser selon elle la somme de 4 686,68 euros. La société SCPI France Investipierre conclut à la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la société Pour le plaisir, condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation. Elle conclut au surplus au débouté de la société Pour le plaisir de toutes ses demandes et à sa condamnation au paiement des sommes provisionnelles réactualisées de 34 768,55 euros au titre des loyers, accessoires, et indemnités d'occupation impayés provisoirement arrêtés au 14 novembre 2025, et de 3 476,55 euros au titre de l'indemnité forfaitaire. Elle soutient qu'aucun versement n'est intervenu dans le délai d'un mois de la signification du commandement de payer de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er octobre 2023, que malgré quelques versements le compte locataire est demeuré débiteur à la date de l'introduction de l'assignation le 25 mars 2024, et que la dette locative s'élève toujours à la somme de 34 768,55 euros au 14 novembre 2025. Elle fait valoir que le décompte actualisé qu'elle produit contient les règlements effectués par la société preneuse. Elle ajoute que les dispositions des articles L145-40-2 et R145-35 du code de commerce sont sans incidence en l'espèce car le contrat s'est prolongé tacitement conformément à l'article L145-9 du code de commerce et non reconduit comme le soutient à tort la locataire. Elle en déduit que les demandes de l'appelante tendant à contester les sommes de 4 259,77 euros correspondant à une réfection de la zone voirie et de 1 002,58 euros relative à la mise en place d'un RUS doivent donc être rejetées, ces sommes étant à la charge de la preneuse. S'agissant de la somme facturée au titre de la mise en place d'un RUS, elle invoque les dispositions tant de l'article R143-21 du code de la construction et de l'habitation que les dispositions contractuelles car le RUS a pour mission d''uvrer à la sécurité des personnes et des biens. Elle invoque également les stipulations du bail pour soutenir qu'elle était en droit de procéder à la réfection de la voirie qui se trouvait en mauvais état et, s'agissant d'entretien courant, de les refacturer à son locataire. *** L'article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Selon l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, le 1er septembre 2023, la SCPI France Investipierre a fait délivrer à la société Pour le plaisir un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme totale de 39 124,68 euros correspondant au relevé de compte arrêté à la date du 19 juillet 2023. Il n'est pas contesté que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois après sa délivrance qui était imparti au preneur, soit à la date du 1er octobre 2023. Par conséquent, la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 1er octobre 2023 ainsi que l'a relevé à juste titre le juge des référés. La société Pour le plaisir ne démontre pas que des règlements ne seraient pas pris en compte par la bailleresse dans l'évaluation de sa créance provisionnelle au titre de l'arriéré locatif. En effet, figurent en particulier dans l'arrêté de compte au 14 novembre 2025 les règlements du 27 juillet 2023 (16 988,75 euros), 24 août 2023 (479,33 euros), 2 et 3 mai 2024 (1 126,04 euros et 17 502,39 euros), 14 et 25 juin 2024 (2 500 euros et 2 545,26 euros). Il résulte des déclarations des parties dans leurs conclusions que le contrat de bail qu'elles ont conclu le 24 décembre 2013 prenant effet à compter du 1er janvier 2014 pour une durée de neuf ans, s'est tacitement prolongé après son terme le 1er janvier 2023. Par conséquent, alors que les parties n'indiquent pas que le contrat de bail a été renouvelé après l'entrée en vigueur de la loi du n° 2014-626 du 18 juin 2014, la société Pour le plaisir est infondée à invoquer le non-respect des dispositions des articles L145-40-2 et R145-35 du code de commerce résultant de cette loi et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, et notamment l'absence d'inventaire fourni par le bailleur reprenant deux charges litigieuses qu'il lui a facturées à hauteur de 4 259,77 euros le 2 février 2024 au titre de la réfection de la zone voirie, et à hauteur de 1 002,58 euros le 3 septembre 2021 au titre de la mise en place d'un RUS. Le moyen tiré du non -respect des dispositions des articles L145-40-2 et R145-35 sera donc écarté. La société France Investipierre produit la facture émise par la société PCSI correspondant à la mise en place d'un RUS en date du 30 septembre 2021 et la facture relative à la voirie du 14 juin 2024 relative à la réfection d'une zone d'enrobé avec regards pour justifier de la réalité des charges qu'elle a facturées à la société preneuse. La clause intitulée « destination des locaux » stipule :