Cour d'appel, 2ème ch - section 1, 30 avril 2026 — n° 24/02428

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare irrecevables les demandes formulées par la société GMT Conseil ; Condamne la société GMT Conseil aux dépens d'appel ; Condamne la société GMT Conseil à payer à la SCI Albizzia la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la société GMT Conseil de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Mme GABAIX-HIALE, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié en date du 13 mars 2015, la société civile immobilière (SCI) Albizzia a consenti un bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) GMT Conseil portant sur un local commercial situé [Adresse 2], à Lescar (64230), pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er décembre 2014, moyennant un loyer annuel de 36 000 euros TTC, payable par fraction mensuelle de 3 000 euros TTC. La SCI Albizzia a confié à la SARL Anta et fils des travaux de révision de la toiture de ce local commercial. Par acte notarié du 13 mars 2015, la SCI Albizzia a signé une promesse unilatérale de vente avec la SARL GMT Conseil, de ce même local commercial, moyennant le prix de 170 000 euros. La SARL GMT Conseil n'a pas levé l'option d'achat avant le 1er décembre 2017. Constatant des infiltrations, la SCI Albizzia a, par acte en date du 25 février 2016, fait assigner en référé la SARL Anta et fils à l'effet d'obtenir la mise en 'uvre d'une mesure d'expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile. Par ordonnance de référé du 23 mars 2016, le président du tribunal de grande instance de Pau a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et a commis M. [Z] [R] pour y procéder. Le rapport de l'expert judiciaire a été déposé le 4 février 2017. Par acte sous seing privé du 11 juin 2019, la SCI Albizzia a consenti un avenant au bail commercial à la SARL GMT Conseil maintenant la durée du bail et fixant le loyer mensuel à 1200 euros hors taxes. Le 4 mars 2021, la SARL GMT Conseil a adressé à la SCI Albizzia une déclaration de sinistre, avec un constat amiable de dégât des eaux. Les 20 mai 2021 et 7 juillet 2022, la SARL GMT Conseil a fait dresser deux constats d'huissier de justice constatant la présence de fuites au niveau des zones électriques. La SARL GMT Conseil a cessé de payer les loyers à compter du mois de janvier 2022. Par acte en date du 3 mars 2022, la SCI Albizzia a fait signifier un commandement de payer à la SARL GMT Conseil visant la clause résolutoire. Par acte du 8 juin 2022, la SCI Albizzia a fait assigner la SARL GMT Conseil devant le tribunal judiciaire de Pau en résiliation du bail commercial liant les parties, et en paiement sur le fondement des articles L. 145-41 du code de commerce, et 1134, 1152 et 1728 ancien du code civil. Par jugement du 9 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Pau a : - débouté la SARL GTM Conseil de l'ensemble de ses demandes ; - constaté la résiliation du bail commercial conclu le 13 mars 2015 entre les parties aux torts de la SARL GTM Conseil ; - ordonné la libération des lieux loués par la défenderesse et la remise des clés ; - ordonné l'expulsion de la SARL GTM Conseil ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ; - condamné la SARL GTM Conseil à verser à la SCI Albizzia : * la somme de 6145,92 euros au titre des loyers impayés de janvier à avril 2022 avec intérêts au taux légal, majoré de 4 points, à compter de l'assignation du 8 juin 2022, * une indemnité d'occupation de 1536,48 euros par mois à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la libération des lieux, assortie de l'intérêt au taux légal majoré de 4 points à compter du jugement, * la somme de 4124 euros au titre des taxes foncières 2022 et 2023 assortie de l'intérêt au taux légal majoré de 4 points à compter du jugement ; - dit que la SCI Albizzia conservera le dépôt de garantie ; - condamné la SARL GTM Conseil à verser à la SCI Albizzia la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné la SARL GTM Conseil aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 mars 2022 ; - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. Par déclaration en date du 20 août 2024, la société GMT Conseil a interjeté appel de ce jugement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2025.

MOTIFS : Sur la recevabilité des demandes de la société GMT Conseil La SCI Albizzia soulève à titre principal l'irrecevabilité des demandes de la SARL GMT Conseil. Elle fait valoir en premier lieu qu'il s'agit de prétentions nouvelles en cause d'appel qui sont irrecevables en application des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile. Elle soutient qu'aucune des demandes de l'appelante en première instance n'était relative à l'anéantissement du contrat de bail du 13 mars 2015 et de la promesse de vente du 13 mars 2015. Elle explique que la société GMT Conseil sollicitait en effet en première instance de son bailleur une réparation de toiture et des indemnités pour des prétendus travaux réalisés, laissant subsister les contrats alors qu'elle sollicite désormais leur anéantissement. Elle considère que les prétentions nouvelles de la société GMT Conseil ne se limitent pas à faire écarter la demande en résiliation du bail commercial en ce qu'elle sollicite l'anéantissement du bail qui n'était pas évoqué en première instance. Elle ajoute que les demandes d'anéantissements rétroactifs des contrats de bail et de promesse de vente formulées en appel et les demandes accessoires en résultant ne tendent pas aux mêmes fins que celles de première instance car l'objectif de l'appelante est désormais de voir reconnaître que les relations contractuelles entre les parties n'ont jamais existé. En outre elle fait valoir que ces demandes nouvelles ne constituent ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément de celles présentées devant le tribunal judiciaire au sens de l'article 566 du code de procédure civile car la société GMT ne demandait pas la nullité des contrats en première instance mais son exécution. La SCI Albizzia avance également que l'intimée ne démontre pas la survenance ou la révélation d'un fait au sens de l'article 564 du code de procédure civile, son allégation à ce titre étant inventée et nullement prouvée. La société GMT Conseil conclut à la recevabilité de ses demandes. Elle explique que c'est à tort que la juridiction de première instance a qualifié le contrat signé entre les parties le 13 mars 2015 de bail commercial car il s'agit d'une contre-lettre et que son action tendant à voir prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente ainsi que celle du contrat de bail sont recevables sur le fondement de l'article 565 du code de procédure civile. Elle soutient en outre au visa de l'article 564 du même code que l'invocation de la nullité de la promesse de vente et/ou du bail commercial ayant pour objet de faire écarter les prétentions adverses nées, tant de l'application de la promesse de vente que du bail commercial, est recevable pour la première fois en cause d'appel. Elle avance que la SCI Albizzia a non seulement sollicité son expulsion du bien loué par application du jugement déféré mais a, en outre, mis à la vente le bien immobilier objet du présent litige après avoir, semble-t-il, fait rénover le bien. Elle explique qu'une telle rénovation constitue un élément nouveau substantiel quant à la vétusté du local à la date où le juge a statué en première instance et qu'elle a, pour ces raisons, notifié à l'intimée une sommation de communiquer les factures des artisans intervenus depuis le jugement de première instance. Elle soutient qu'en considération de cet élément nouveau intervenu postérieurement au jugement déféré, n'étant plus en possession des lieux, elle n'entend plus conclure sur une obligation de faire à l'encontre du bailleur, mais sur la résolution à titre subsidiaire, du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur. Elle ajoute que ce moyen nouveau tendant à la résolution du contrat de bail est dès lors parfaitement recevable en cause d'appel. * L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Selon les articles 565 et 566 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. En outre les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l'espèce, la société GMT Conseil sollicitait devant le tribunal judiciaire : - qu'il déboute la SCI Albizzia de l'ensemble de ses demandes, - qu'il condamne la SCI Alibizzia à réaliser les travaux de réfection de la toiture et ce sous astreinte, - qu'il l'autorise à séquestrer les loyers le temps de la réalisation définitive des travaux, - qu'il condamne la SCI Albizzia à lui payer les sommes suivantes : * 25.000 euros en réparation du préjudice subi au titre des travaux de climatisation ainsi que ceux réalisés pour externaliser ses données de gestion et de développement du fait de la dégradation des locaux, * 46.800 euros correspondant à un enrichissement sans cause du bailleur du fait de la surévaluation des loyers pendant trois ans du 1er décembre 2014 au 1er décembre 2017 car elle n'aurait jamais consenti devoir la somme mensuelle de 2500 euros HT sans l'option d'achat ; * 20.968,98 euros correspondant au remboursement des travaux d'électricité et de plomberie qu'elle a engagés, ainsi que de la somme de 1188 euros pour le diagnostic établi par l'APAVE, frais qu'elle n'aurait pas engagé si elle avait su que la vente ne se réaliserait pas. En appel la société GMT Conseil demande à titre principal de prononcer la nullité tant du bail commercial que de la promesse de vente du 13 mars 2015. Elle soutient que le bail commercial conclu avec la SCI Albizzia est une contre-lettre car il portait une dissimulation d'une partie du prix de vente du bien immobilier sur le fondement de l'article 1321-1 ancien du code civil. Elle invoque également la nullité du bail en ce qu'il est l'accessoire de la promesse de vente pour dol car lorsque la SCI Albizzia a promis de lui vendre les locaux litigieux le 13 mars 2015, elle était informée des problèmes d'infiltrations d'eau du local qu'elle a sciemment dissimulés. La société GMT Conseil sollicite à titre subsidiaire la résolution du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance. En conséquence de la nullité du bail, ou de sa résolution demandée à titre subsidiaire, elle sollicite la restitution de la somme de 90.000 euros hors taxes versées non en paiement de loyers, mais à titre d'acompte sur la vente qui devait intervenir, une indemnité d'occupation sur la période du 11 juin 2019 à ce jour, la condamnation de la SCI Albizzia à lui payer la somme totale de 22.109,34 euros en remboursement des factures réglées pour assurer l'externalisation de ses données informatiques, et du contrat de maintenance des serveurs, ainsi que le remboursement des travaux de plomberie et d'électricité pour un montant de 20.968,98 euros qu'elle a engagés. Il en résulte qu'en première instance, face à la demande de la SCI Albizzia tendant à voir constater la résiliation du bail, la société GMT Conseil ne sollicitait que son débouté, s'opposait à la résiliation du bail et formulait des demandes tendant au maintien des relations contractuelles avec l'indemnisation de divers préjudices. Les demandes de la société GMT Conseil en nullité du bail commercial et de la promesse de vente du 13 mars 2015, comme celle tendant à la résolution du bail commercial formulées pour la première fois en cause d'appel constituent par conséquent des demandes nouvelles car elles ne tendent pas aux mêmes fins que celles formulées en première instance, son objectif étant désormais de voir juger que les relations contractuelles entre les parties n'ont jamais existé.