Cour d'appel, 8ème chambre, 29 avril 2026 — n° 24/00250

PAR CES MOTIFS La cour d'appel, Requalifie la demande tendant à mettre à néant les termes et conséquences du commandement de payer visant la clause résolutoire en demande de suspension des effets de la clause résolutoire par l'octroi de délais de paiement ; Se dit valablement saisie d'une telle demande ; Statuant dans les limites de l'appel, Infirme la décision attaquée en ce qu'elle a débouté Mme [A] [O] [T] de sa demande de délais de paiement ; Confirme la décision attaquée en toutes ses autres dispositions soumises à la cour, sauf à ramener la condamnation de Mme [A] [O] [T] au paiement de l'arriéré locatif et de charges à la somme totale et unique de 2.386,55 €, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation des intérêts par année entière ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la SCI JPLA à payer à Mme [A] [O] [T] la somme de 1.300 €, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant une durée de trois années ; Dit que si Mme [A] [O] [T] s'est acquittée de l'arriéré locatif et du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de trois ans ci-avant fixé, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié ; Dans le cas contraire, dit que la clause résolutoire reprendra son plein effet et dit : qu'à défaut pour Mme [A] [O] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI JPLA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, que par application des article L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, que conformément aux dispositions des article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur, en un lieu qu'il aura choisi et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois, que Mme [A] [O] [T] est condamnée à verser à la SCI JPLA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, laquelle sera due jusqu'à la libération effective des lieux. Condamne la SCI JPLA aux dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Christophe Fortin, Avocat, sur son affirmation de droit ; Déboute les parties de leurs demandes respectives en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ; LE GREFFIER LE PRESIDENT

* * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21 juin 2019, la société JPLA a consenti à Mme [A] [O] [T] le bail d'un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de 6 ans, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 385 €, outre les charges. Par acte du 22 juin 2022, la société JPLA a fait commandement à Mme [O] [T] de payer un arriéré de loyer de 4.343,11 €, outre frais, ce commandement visant la clause résolutoire du bail. Par acte du 13 avril 2023, la société JPLA a fait assigner Mme [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Belley afin de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et son expulsion. Par jugement contradictoire du 4 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a : - Déclaré irrecevables le courrier et les pièces produites par Mme [O] [T] après la clôture des débats ; - Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 23 août 2022 ; - Débouté la société JPLA de sa demande d'expulsion à l'encontre de Mme [O] [T] ; - Condamné Mme [O] [T] à payer à la société JPLA la somme de 6.994,70 € au titre des loyers, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 4.208,35 € à compter du commandement de payer du 22 juin 2022, sur la somme de 913,06 € à compter de l'assignation du 13 avril 2023, et sur le surplus à compter du présent jugement ; - Condamné Mme [O] [T] à payer à la société JPLA la somme de 352 € au titre des charges dues pour la période du 31 décembre 2019 au 31 décembre 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; - Débouté Mme [O] [T] de sa demande de délais de paiement ; - Condamné Mme [O] [T] à payer à la société JPLA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 23 août 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; - Fixé cette indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 389,15 € pour la période courant du 1er septembre 2022 au 31 décembre 2022, puis à celle de 403,15 € à compter du 1er janvier 2023, outre les charges ; - Débouté la société JPLA de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Mme [O] [T] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 juin 2022, le coût de sa dénonce à la CCPAPEX, le coût de la dénonce au représentant de l'Etat, ainsi que le coût de l'assignation ; - Rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit ; - Rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires. Par déclaration enregistrée le 11 janvier 2024, Mme [O] [T] a interjeté appel de cette décision, en limitant son appel aux chefs de dispositions expressément critiqués, c'est à dire en ce que le juge des contentieux de la protection a : - condamné Mme [O] [T] à payer à la société JPLA la somme de 6.994,70€ au titre des loyers, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 4.208,35 € à compter du commandement de payer du 22 juin 2022, sur la somme de 913,06 € à compter de l'assignation du 13 avril 2023, et sur le surplus à compter du présent jugement ; - condamné Mme [O] [T] à payer à la société JPLA la somme de 352 € au titre des charges dues pour la période du 31 décembre 2019 au 31 décembre 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; - débouté Mme [O] [T] de sa demande de délais de paiement. Par conclusions enregistrées au RPVA le 5 février 2026, Mme [O] [T] demande à la cour de : - Réformer le jugement déféré ; A titre principal, - Mettre à néant les termes et conséquences du commandement de payer visant la clause résolutoire ; - Débouter purement et simplement la société JPLA de l'ensemble de ses demandes ; - Condamner la société JPLA au paiement des sommes suivants :

MOTIFS DE LA DECISION Sur l'effet dévolutif de l'appel Il résulte des articles 562 et 901, 4° du code de procédure civile dans leur version applicable à la cause que la déclaration d'appel défère à la cour d'appel la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s'opérant pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. La société JPLA invoque l'irrecevabilité de l'appel tendant à voir déclarer nul et non avenu les termes et conséquences du commandement de payer visant la clause résolutoire, disposition du jugement non visée à la déclaration d'appel. Si Mme [O] [T] limite son appel aux chefs du jugement expressément critiqués dans sa déclaration d'appel, ci-dessus énoncés, la cour retient que sa demande tendant à voir déclarer nuls et non avenus les termes et conséquences du commandement de payer visant la clause résolutoire consiste en réalité en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire par l'octroi de délai de paiement, par ailleurs sollicités à hauteur de trois années, comme cela résulte sans ambiguïté des motifs des écritures de l'appelante dans lesquels elle indique que si la cour retient à sa charge un arriéré locatif, elle 'demande que soit mis à néant les termes et conséquences du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l'autoriser à procéder au règlement de cet arriéré en 36 mensualités sus du loyer courant'. Dans la mesure où Mme [O] [T] a sollicité l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de délais de paiement que le premier juge a considérée comme une demande de délais suspensifs, la cour est donc valablement saisie à ce titre. Sur la dette locative Les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'acquitter du montant du loyer et des charges, au terme convenu. Mme [O] [T] fait valoir que : - le premier juge a écarté des débats le justificatif du paiement d'un arriéré d'APL par la Caisse d'allocations familiales à la bailleresse pour un montant de 5.511 € couvant la période de juillet 2022 à septembre 2023, - l'APL des mois d'octobre 2023 à janvier 2024 a été provisoirement suspendue depuis octobre 2023 suite au constat de non-décence du logement établi le 15 juin 2023, jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité le 12 avril 2024, après quoi la Caisse d'allocations familiales a versé les sommes de : * 548 € en septembre 2024, * 3.589 € pour la période de décembre 2023 à décembre 2024, * 1.989 € pour la période de janvier à juillet 2025, - elle-même a payé la somme de 645,75 € au titre des loyers d'août à décembre 2024. Elle chiffre les paiements intervenus de sa part et de celle de la Caisse d'allocations familiales à la somme totale de 8.402,40 €, dont elle demande qu'elle soit déduite de la réclamation de la SCI JPLA arrêtée au 31 décembre 2025. La SCI JPLA fait valoir que sa locataire n'a jamais été à jour du paiement des loyers, ni à date de délivrance du commandement de payer, ni à la date de ses écritures, ce qui résulte des décomptes successifs qu'elle verse aux débats, la dette s'élevant à la somme de 3.032,30 € au 31 décembre 2025 en sorte qu'elle sollicite l'actualisation de la condamnation de Mme [O] [T] outre la confirmation de la résiliation du bail. Sur ce, La SCI JPLA verse aux débats deux décomptes actualisés aux 2 mai 2024 et 31 décembre 2025 dont il résulte un arriéré locatif de 3.032,30 € après déduction des versements de l'APL à hauteur de 5.511 € pour la période allant jusqu'à septembre 2023, 3.589 € pour la période allant jusqu'à décembre 2024,1.989 € pour la période allant jusqu'à août 2025, ce qui correspond précisément aux imputations sollicitées par Mme [O] [T] dont les paiements à hauteur de sa part résiduelle du loyer outre 30 € au titre de l'arriéré sont également pris en compte. La somme de 548 € versée par la Caisse d'allocations familiales en septembre 2024 pour la période du 1er au 31 août 2024 est incluse dans le total de 3.589 € versés pour la période du 1er décembre 2023 au 31 décembre 2024, en sorte qu'elle a été décomptée par la bailleresse. En revanche, cette dernière ne justifie pas avoir pris en compte les paiements effectués par Mme [O] [T] d'août à décembre 2024, à hauteur de 645,75 € (5 x 129,15 €), laquelle en justifie au moyen des quittances afférentes, paiements qui n'apparaissent pas dans les décomptes produits par la SCI. La cour retient en conséquence que la créance de loyers et de charges de la SCI JPLA s'élève à la somme de 2.386,55 € et confirme le jugement en ce qu'il a condamné Mme [O] [T] au paiement de l'arriéré locatif et de charges sauf à le ramener à cette somme unique, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation par année entière sur le fondement de l'article 1343-2 du code civil. Sur la demande de dommages et intérêts Mme [O] [T] soutient qu'elle n'est pas responsable de la suspension des APL et sollicite (outre la mise à néant des termes et conséquences du commandement de payer dont la cour n'est pas saisie) la somme de 5.000 €, à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance. Le premier juge n'a pas statué sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. Son bien fondé n'est pas remis en cause par la bailleresse qui ne développe aucun moyen, ni ne sollicite le débouté de Mme [O] [T], à ce titre. Il est au demeurant acquis que le logement loué ne répondait pas aux normes de décence jusqu'à la réalisation des travaux en avril 2024 en raison de la présence d'humidité, du mauvais état des menuiseries extérieures, des fenêtres à simple vitrage et vétustes et de l'absence de ventilation dans les toilettes et la salle de bains rendant le logement mal isolé et énergivore, ce dont il est résulté un préjudice de jouissance indéniable qui sera réparé par l'allocation à Mme [O] [T] d'une somme de 1.300 €. La cour condamne en conséquence la SCI JPLA au paiement de cette somme à l'appelante, sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Sur la demande d'expulsion et de délais suspensifs L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». A titre subsidiaire, Mme [O] [T] sollicite un délai de paiement de 36 mois, alors qu'elle est retraitée et perçoit des revenus modestes et la cour rappelle qu'après requalification elle s'estime ainsi saisie d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire. La bailleresse fait valoir que les travaux de mise en conformité des lieux aux normes de décence ont été réalisés, une attestation de mise aux normes ayant été délivrée par [S] le 22 août 2024, en sorte qu'elle s'estime bien fondée à solliciter l'expulsion de sa locataire et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de l'arrêt et jusqu'à libération effective des lieux. Sur ce,