Cour d'appel, 8ème chambre, 29 avril 2026 — n° 23/09633

PAR CES MOTIFS La cour d'appel, Statuant dans les limites de l'appel, Infirme la décision attaquée en ce qu'elle a condamné M. [O] [L] à payer à M. [Z] [B] la somme de 5.613,60 € en deniers ou quittances, échéance du mois de décembre 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.471,04 € et à compter du juge du présent jugement pour le surplus ; Confirme la décision attaquée en toutes ses autres dispositions soumises à la cour, sauf à dire que les demandes de M. [O] [L] tendant à se voir octroyer des délais suspensifs de la clause résolutoire et des délais de paiement non suspensifs sont devenus sans objet ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute M. [Z] [B] de sa demande de paiement de l'arriéré locatif tel qu'arrêté au 31 décembre 2022, hors indemnités d'occupation dues jusqu'au départ des lieux de M. [O] [L] ; Déboute M. [O] [L] de sa demande indemnitaire à hauteur de 3.000 € ; Condamne M. [O] [L] aux dépens d'appel ; Condamne [O] [L] à payer à M. [Z] [B] la somme de 1.000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ; LE GREFFIER LE PRESIDENT

* * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 1er août 2020 à effet au 1er septembre 2020, M. [Z] [B], infirmier libéral a consenti à M. [O] [L], son patient, le bail d'un logement situé [Adresse 3], à [Localité 2] ([Localité 7]), moyennant un loyer mensuel révisable de 370 €, outre provision sur charges, logement que le bailleur a acquis en 2020. Par acte du 20 décembre 2021, M. [B] a fait commandement à M. [L] de justifier de la souscription d'une assurance habitation et de payer visant un arriéré locatif de 1.471,04 €, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Une tentative de conciliation extrajudiciaire a été organisée mais a échoué, ainsi qu'il résulte d'un constat dressé par un conciliateur de justice le 1er mars 2022. Par acte du 13 avril 2022, M. [B] a fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du locataire et d'obtenir sa condamnation au paiement de la dette locative, d'une indemnité d'occupation et de dommages-intérêts. Par jugement du 14 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a : - constaté la recevabilité de l'action intentée par M. [B] ; - constaté que le bail conclu le 1er août 2020 entre M. [B] et M. [L] concernant le bien situé [Adresse 1], [Localité 2] (42) s'est trouvé de plein droit résilié le 21 février 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ; - déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [L] tendant à la réalisation de travaux de mise en conformité du logement aux normes de décence, à la remise d'un double des clés du logement et des clés de la cave ; - condamné M. [L] à payer à M. [B] à : la somme de 5.613,60 € en derniers ou quittances, échéance du mois de décembre 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.471,04 € et à compter du juge du présent jugement pour le surplus, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; - dit que faute par M. [L] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assitance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ; - rappelé qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu autre que celle-ci désigne, à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire' ; - rejeté les autres demandes ; - condamné M. [L] à payer à M. [B] la somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [L] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023, de sa dénonce à la Ccapex, de l'assignation, de sa signification à la préfecture ; - rappelé que la présence décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Par déclaration enregistrée le 26 décembre 2023, M. [L] a interjeté appel de ce jugement. Un commandement de quitter les lieux a été délivré à M. [L] par acte du 7 février 2024. M. [L] a quitté les lieux le 2 août 2024. Par conclusions régularisées au RPVA le 5 septembre 2024, M. [L] demande à la cour de : - Juger l'appel de M. [L] recevable et bien fondé .

MOTIFS DE LA DECISION Sur l'arriéré locatif au 31 décembre 2022 Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. M. [L] soutient que le montant de la dette locative retenu par le premier juge procède d'une appréciation erronée. Il affirme en premier lieu que le logement n'était pas habitable entre septembre et novembre 2020 en raison de travaux en cours et n'être effectivement entré dans les lieux que fin novembre 2020, à l'exception de quelques meubles déménagés en octobre 2020, de sorte que le paiement du loyer sur cette période est dépourvu de cause, ce dont il estime justifier notamment au moyen de l'état des lieux de sortie de son logement précédent datant du 4 février 2021, de la résiliation de son contrat d'électricité afférent à ce logement précédent datant du 26 novembre 2020 et de sa première facture pour les lieux objet du litige datant du 18 février 2021. Il reproche en outre au bailleur de ne produire aucun élément permettant d'établir la date d'achèvement des travaux de rénovation du logement, pas plus qu'il ne justifie de l'adresse à laquelle il lui prodiguait les soins sur cette période, ni ne verse aux débats un état des lieux d'entrée totalement lisible. Il en déduit que la somme de 510 € correspondant à cette période de 3 mois doit être déduite de la dette locative. Il soutient en second lieu que la dette réelle s'élevait en décembre 2022 à 4.272 €, avant régularisation de l'APL suspendue depuis août 2022, montant dont il convient de déduire la somme de 510 € ci-dessus évoquée, ce qui porte la dette à 3.762 €, précisant que la suspension de l'APL est imputable au bailleur lequel avait indiqué sur le formulaire de plan d'apurement de la dette de la Caisse d'allocations familiales un arriéré erroné de 5.492 €. Il affirme en outre avoir ultérieurement procédé à des paiements pour un montant total de 5.164 €, ce qui résulte des termes mêmes du jugement déféré, de sorte qu'aucun arriéré ne subsiste à ce jour. Il invoque à ce titre les chèques de banques pour un montant total de 5.020 € (en réalité 5.164 €) remis au bailleur et visés par le premier juge. Il précise qu'au surplus aucune régularisation de charges et production de justificatifs n'est jamais intervenue. M. [B] conteste l'ensemble de ces affirmations. Il fait valoir que le bail stipulait une prise d'effet au 1er septembre 2020 et que l'état des lieux d'entrée dressé le 1er août 2020 dont il verse l'original aux débats décrit un logement entièrement rénové et immédiatement habitable, le fait que M. [L] ait effectué un état des lieux de sortie de son ancien logement le 4 février 2021 étant indifférent. Il ajoute que les pièces adverses démontrent au contraire une occupation effective dès septembre 2020, notamment au regard des consommations électriques constatées. Il ajoute que le locataire disposait des clés et avait assuré le logement dès le mois d'août 2020 et qu'il produit une facture de déménagement datant du 20 octobre 2020. Il maintient en conséquence que la dette locative s'élève à la somme de 6.575,60 € à la fin de l'année 2022, calculée selon le détail qu'il produit, dont il résulte des arriérés de : - 2.125,80 € pour l'année 2021, après déduction de l'APL, en ce compris un rappel de régularisation de charges et la taxe sur les ordures ménagères, M. [L] ayant cessé tout règlement à partir du 1er août 2021, - 4.449,80 € pour l'année 2022, après déduction de l'APL. Sur ce, La cour rappelle que le premier juge a prononcé une condamnation à hauteur de 5.613,60 € échéance de décembre 2022 incluse, en deniers ou quittances afin de tenir compte des règlements intervenus à l'ordre de la CARPA en cours de procédure soit un chèque de banque de 2.144 € remis à l'audience du 9 mai 2023 et 4 chèques de banque d'un montant total de 5.020 € remis à l'audience du 19 septembre 2023, ce qui porte le montant de ces versements à 7.164 € (et non pas 5.164 €, comme le dit l'appelant). La cour retient comme le premier juge qu'il n'y a pas lieu de dire sans cause les versements effectués au titre des loyers de septembre à novembre 2020, alors que le bail dûment signé stipule une prise d'effet au 1er septembre 2020, ce que les éléments versés aux débats par M. [L] ne remettent pas en cause, qu'il s'agisse de la facture de déménagement du 20 octobre 2020 ou des pièces afférentes à son précédent logement qui ne conduisent pas à retenir une entrée dans les lieux reportée à fin novembre 2020, à défaut pour M. [L] de justifier que lesdits lieux n'étaient pas habitables avant cette date. A ce titre, M. [B] verse aux débats un état des lieux en original établi le 1er août 2020, mentionnant qu'il s'agit d'un 'appartement refait à neuf complètement' et 'tout opérationnel', et dûment signé par M. [L] qui produit de son côté une copie totalement illisible, ne permettant nullement de remettre en cause la valeur probante de l'original. Par ailleurs, la régularisation de charges pour l'année 2021 est justifiée par M. [B] qui verse aux débats un décompte individuel de charges pour cette année faisant apparaître des charges récupérables pour les lieux loués de 1.703,77 et 2,13 €, soit 142,15 € par mois (au lieu de 93 €). Sa répercussion sur les sommes demandées diffère néanmoins de ce que M. [B] retient dans le décompte qu'il verse aux débats. M [B] justifie également de la taxe sur les ordures ménagères à hauteur de 135 € en 2021 et de 139 € en 2022. Il résulte en effet des quittances de loyer et relevés bancaires versées aux débats par M. [L] que ce dernier a payé avec retard les sommes suivantes après déduction de l'APL : - 187 + 110 € en janvier 2021, - 187 + 110 € en février 2021, - 187 + 110 € en mars 2021, - 187 + 110 € en avril 2021, - 187 + 25 € en mai 2021, - 187 + 93 € en juin 2021, - 187 + 93 € en juillet 2021, - 187 + 93 € en août 2021. En outre, par courrier officiel du 2 avril 2024, le conseil de M. [B] a adressé au conseil de M. [L] une série de quittances de loyer dont il résulte que les échéances suivantes avec provision sur charges de 142,15 € ont été payées, APL déduite : - celles de septembre à décembre 2021, incluant la taxe sur le ordures ménagères de 139€, - celles de janvier à septembre 2022, avec déduction de la somme de 280 € au mois de mai 2022. La cour retient, au vu des termes du courrier, qu'il s'agit des paiements effectués à la barre en mai et septembre 2023. Deux autres quittances y figurent : l'une à hauteur de 71,04 € pour une régularisation de charges de décembre 2020, alors qu'aucun impayé n'a jamais été revendiqué par M. [B] à ce titre, l'autre, pour le mois d'août 2021, à hauteur de 673,20 € (APL déduite) alors que le paiement de cette échéance a déjà été quittancé en février 2022, à hauteur de 280 € compte tenu de la suspension de l'APL à cette date. Il y a donc lieu de reporter ces montants sur l'année 2022, en ce compris le montant de l'APL. Il résulte de l'ensemble que M. [L] s'est acquitté des sommes de : - 3.692,60 €, outre l'APL pour 1.467 € en 2021, - 3.377,59 €, outre l'APL pour 1.879 € en 2022, - soit un total de 7.070,19 € outre l'APL. Compte tenu du quantum de la demande de M. [B], la cour infirme le jugement et déboute ce dernier de sa demande en paiement au titre de la dette de M. [L], telle qu'arrêtée au 31 décembre 2022, hors indemnités d'occupation qui seraient dues jusqu'à son départ des lieux. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion M. [L] soutient que cette demande est désormais sans objet dès lors qu'il a quitté les lieux loués.