Cour d'appel, 8ème chambre, 29 avril 2026 — n° 23/03812

PAR CES MOTIFS La cour d'appel, Donne acte à [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] de leur intervention volontaire dans la présente procédure ; Statuant dans les limites de l'appel, Confirme la décision attaquée en ce qu'elle a débouté [W] [Z] aux droits duquel viennent [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] de leur demande de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; L'infirme en ce qu'elle a débouté [W] [Z] aux droits duquel viennent [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] de sa demande tendant au prononcé de la résolution du bail et d'expulsion et de sa demande tendant à la condamnation de M. [I] au paiement des loyers pour la période du 1er juillet 2020 au 31 janvier 2021 ; La confirme en ses autres dispositions sauf à : - dire qu'elles s'appliquent à [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] venant aux droits de [W] [Z], - porter le montant de la condamnation des bailleurs au titre du préjudice de jouissance subi par [F] [I] à la somme de 24.096,94 €, - dire que la condamnation de ce dernier au paiement de la somme mensuelle de 1.075 € à compter du 1er février 2021 au titre des loyers impayés vaut jusqu'à la résolution du bail et sous déduction des paiements des échéances d'avril à juillet 2023 ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [F] [I] à payer la somme de 7.195 € à [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] au titre des loyers pour la période du 1er juillet 2020 au 31 janvier 2021 ; Prononce la résolution du bail liant les parties à compter du présent arrêt ; Dit qu'à défaut pour M. [F] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] pourront faire procéder à son expulsion du logement situé situé au 4ème étage du [Adresse 7] à [Localité 12], ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; Rappelle que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; Rappelle que conformément aux dispositions des article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur, en un lieu qu'il aura choisi et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois ; Condamne M. [F] [I] à payer à [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] une indemnité mensuelle d'occupation de 1.075 € à compter du présent arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ; Condamne M. [F] [I] aux dépens d'appel ; Condamne M. [F] [I] à payer à [L] [U], veuve [Z], [P] [Z], épouse [R], [D] [Z], épouse [E] et [N] [Z] la somme totale de 2.000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ; Déboute M. [F] [I] de sa demande sur ce fondement. LE GREFFIER LE PRESIDENT

* * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous-seing privé du 30 juin 2019, M. [W] [Z] a consenti à M. [F] [I] le bail d'un logement situé [Adresse 6] Scise à [Localité 12], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.020 €, outre 55 € à titre de provision sur charges. En septembre 2019, le locataire a signalé à son bailleur un premier dégât des eaux affectant la cuisine. Par acte du 27 août 2020, M. [Z] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.159 € en principal à M. [I] au titre des arriérés de loyers et visant la clause résolutoire. Une expertise amiable et contradictoire a été réalisée le 4 décembre 2020 par le cabinet Saretec, mandaté par l'assureur du bailleur. L'expert a relevé que l'origine de la fuite se trouvait dans une canalisation des eaux usées de la cuisine, qui était préexistante à l'entrée dans les lieux du locataire et estimé le préjudice de jouissance subi par M. [I]. Dans ce cadre un accord est intervenu entre les parties. M. [Z] a été indemnisé par sa compagnie d'assurance à hauteur de 6.427,85 €. M. [I] a, quant à lui, été indemnisé à hauteur de 10.912,12 € dont 7.195 € pour 'perte d'usage' et 3.717,12 € pour les frais engagés auprès du garde meuble. Par acte du 6 août 2021, M. [Z] a fait assigner M. [I] devant le tribunal judiciaire de Lyon, en résiliation de bail par acquisition de la clause résolutoire et expulsion. Le 17 août 2021, un nouveau dégât des eaux est survenu affectant à nouveau la cuisine, outre l'entrée. Deux expertises amiables contradictoires ont été réalisées en décembre 2021 et novembre 2022. Par jugement contradictoire du 27 février 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a : - Débouté M. [Z] de ses demandes relatives à la résiliation du bail ; - Ordonné à M. [I] de régler la somme mensuelle de 1.075 € au titre des loyers et charges mensuels dus depuis le 1er février 2021 à M. [Z] ; - Condamné M. [Z] à régler la somme de 10.000 € à M. [I] à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; - Condamné M. [Z] à régler la somme de 4.080 € à M. [I] à titre de dommages et intérêts pour préjudice d'anxiété ; - Débouté les parties de leurs demandes contraires ou complémentaires ; - Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ; - Rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisioire de plein droit. Par déclaration enregistrée le 9 mai 2023, M. [Z] a interjeté appel de ce jugement. Par acte du 23 octobre 2023, M. [Z] a fait commandement à M. [I] de payer un arriéré de loyer de 17.023,47 € et lui a fait sommation de lui laisser accès à l'appartement pour les travaux. Les travaux ont été réalisés le 6 mars 2024. Par acte du 26 juillet 2024, M. [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 24 décembre 2024, et condamnation de M. [I] au paiement de l'arriéré locatif à hauteur de 19.173,41 € et d'un indemnités d'occupation. Par jugement du 28 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné son dessaisissement et renvoyé le dossier à la cour d'appel, au titre de la connexité avec la présente procédure. Par arrêt du 28 janvier 2026, le conseiller de la mise en état de la 8ème chambre de la cour d'appel de Lyon a : - dit qu'il appartiendra à la cour de donner acte de l'intervention volontaire des héritiers de M. [Z], décédé le 24 septembre 2025, - rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. [I], les pièces produites et notamment le rapport du cabinet Assistance Expertise Bâtiment du 4 septembre 2024 ainsi que les échanges avec les services municipaux compétents apportant d'ores et déjà des éléments sur l'état du logement litigieux. Par conclusions enregistrées au RPVA le 4 mars 2026, Mme [U], Mme [P] [Z], Mme [D] [Z] et M. [N] [Z] demandent à la cour de : Infirmer le jugement du 27 février 2023 en ce qu'il a : Débouté M.

MOTIFS DE LA DECISION La cour donne acte aux ayants-droits de M. [Z], décédé le 24 septembre 2025 de leur intervention volontaire dans la présente procédure. Sur la résiliation du bail La cour rappelle que l'obligation de délivrance à laquelle le bailleur est tenu en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l'oblige à délivrer au locataire un logement décent au sens de ce texte et du décret du 30 janvier 2002, c'est à dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est également tenu de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, pourvu des équipements mentionnés au bail en bon état de fonctionnement et d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives. Il a également l'obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux. Selon l'article 7 de la même loi, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire En application de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il n'est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l'assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions de forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l'article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989. Les appelants soutiennent que les causes du commandement de payer du 27 août 2020 n'ont pas été apurées dans le délai de deux mois imparti, en sorte que le bail est résilié depuis le 28 octobre 2020 et que M. [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Ils contestent la suppression des-dites causes du fait de l'acceptation des indemnisations proposées par les deux parties dans le cadre de l'expertise Saretec ayant donné lieu au rapport du 4 décembre 2020, alors qu'il a été décidé que l'assurance du bailleur ne verserait pas à ce dernier l'indemnité pour perte de loyers mais plutôt que le locataire serait indemnisé pour trouble de jouissance par son propre assureur après action en défense-recours présenté à l'assurance du bailleur, à charge pour le locataire de régulariser ses loyers, en sorte que le bailleur n'a pas renoncé aux loyers sur cette période, mais simplement abandonné amiablement le volet 'perte de loyer' contre son propre assureur, dans la mesure où le locataire s'était engagé, à réception de l'indemnité d'assurance, à 'régulariser le paiement de ses loyers'. Ils précisent à ce titre que le locataire a été indemnisé pour trouble de jouissance de l'appartement à hauteur de la totalité des loyers jusqu'au 1er février 2021, en sorte que le non-paiement des loyers sur la même période est contraire au principe de réparation intégrale et que le premier juge a dénaturé les termes pourtant clairs de l'engagement respectif des parties. M. [I] fait valoir que s'il n'a pas déféré au commandement delivré le 27 août 2020 c'est parce que son bailleur ne respectait pas l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, raison pour laquelle ce dernier a accepté de renoncer aux loyers, le rapport Saretec indiquant page 5 : 'Volet perte de loyer abandonné à la demande de l'assuré', ce qui comprend les loyers visés par le commandement de payer. Il conteste le fait que la renonciation du bailleur aux loyers ne vaille qu'à l'égard de son assureur dès lors qu'il a été convenu que M. [Z] soit indemnisé par ce dernier à hauteur de 5.404,85 € et soutient que l'engagement pris par lui de régulariser le paiement de ses loyers concerne uniquement les loyers postérieurs au 31 janvier 2021, qu'il aurait payés si M. [Z] avait remédié aux désordres. Sur ce, Le premier juge a retenu qu'il résultait du rapport d'expertise Saretec du 4 décembre 2020 qu'un accord avait été conclu entre les parties au sujet des loyers impayés entre le mois de juillet 2020 et le 31 janvier 2021, en sorte que les causes du commandement de payer du 27 août 2020 ne pouvaient être valablement invoquées, les parties ayant admis, d'une part, que le logement n'était pas totalement inhabitable, d'autre part, que le bailleur avait abandonné le volet 'perte de loyer' pour cette période. Selon ce rapport dont il résulte que le sinistre survenu en septembre 2019 a pour origine une fuite sur une évacuation antérieure à l'arrivée de M. [I] et qu'il a causé des perturbations indéniables dans l'usage de l'appartement, il a été convenu entre les parties en présence des experts mandatés par leur assureur respectif que le locataire serait indemnisé par son propre assureur du montant du préjudice après que celui-ci ait présenté un recours à l'assureur du bailleur et qu'à réception de l'indemnisation portant sur les frais liés au garde meuble et à la perte d'usage du logement, le locataire s'engageait à régulariser le paiement de ses loyers à l'assuré. Il est indiqué in fine : 'Volet perte de loyer abandonné à la demande de l'assuré' et 'Recours de la compagnie Swiss Life à honorer'. La cour retient qu'en renonçant ainsi à son indemnisation au titre de la perte de loyer à l'égard de son assureur, M. [Z] a également renoncé à se prévaloir des causes du commandement de payer contre son locataire dont il reconnaît le préjudice d'usage subi, étant précisé qu'il a délivré ce commandement alors qu'il avait connaissance du dégât des eaux subi par M. [I] dont la réparation n'était pas encore intervenue. Bien que ce dernier n'ait pas respecté les termes de cet accord en ce qu'il a en effet été indemnisé pour la période du 1er juillet 2020 au 31 février 2021 sans régulariser la situation auprès du bailleur, la cour confirme le jugement en ce qu'elle a débouté M. [Z] à ce titre. Les appelants ne réitèrent pas les demandes qu'ils ont formées par acte du 26 juillet 2024 en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 24 décembre 2023, sur le fondement du commandement de payer du 23 octobre 2023 et en paiement de l'arriéré locatif chiffré. La cour n'en est donc plus saisie. Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résolution du bail et la demande en paiement de l'arriéré locatif L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Enfin, l'article 1719 du même code prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.