Cour d'appel, chambre commerciale, 30 avril 2026 — n° 25/02640

PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, Vu l'article 493 du code de procédure civile; Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions; statuant à nouveau, Ordonne la rétractation de l'ordonnance rendue sur requête par la présidente du tribunal judiciaire de Grenoble le 10 septembre 2024; Annule en conséquence tous les actes subséquents dressés par commissaire de justice sur la base de ladite ordonnance, à savoir le procès-verbal de constat dressé par Me [D] le 16 octobre 2024 ainsi que la sommation de faire notifiée à la société PLV le 6 février 2025 ; Rejette la requête aux fins de constat déposée par la société Toscana auprès de la présidente du tribunal judiciaire de Grenoble; Déboute la société PLV de sa demande de condamnation de la société Toscana à lui verser provisionnellement la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamne la société Toscana à verser à la société PLV la somme de 3.000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne la société Toscana aux dépens de première instance et d'appel; Signé par Mme FIGUET, Présidente et par Mme MARION, Greffière présente lors de la mise à disposition, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

FAITS ET PROCÉDURE: 1. Suivant contrat du 2 octobre 2018, la société civile immobilière Toscana a consenti à la société par action simplifiée Txuleta un bail commercial concernant un bâtiment indépendant situé [Adresse 3] à [Localité 4] (38) moyennant le versement mensuel d'un loyer de 2.600 euros hors taxes et hors charges. 2. Selon acte authentique du 26 octobre 2023, la Sci Toscana a consenti une promesse unilatérale de vente à Mme [I] [G] et M. [C] [A] s'agissant d'un bâtiment indépendant d'un rez-de-chaussée à usage de restaurant et d'un étage à usage de logement de fonction situé section ZA, n°[Adresse 4] [Adresse 1] à Seyssins. 3. Selon acte authentique du 1er février 2024, la société Txuleta a cédé son fonds de commerce à la société à responsabilité limitée PLV moyennant le versement de la somme de 275.000 euros. 4. Par avenant du 1er février 2024, le montant du loyer annuel a été porté à la somme de 39.996 euros, soit un loyer mensuel de 3.333 euros hors taxes et hors charges. 5. Le 7 mai 2024, la Sci Toscana a fait signifier à la société PLV une sommation de prendre contact avec M. [N], son gérant, afin d'organiser une visite des lieux et ce sous huit jours. 6. Par requête du 2 septembre 2024, la Sci Toscana a saisi le président du tribunal judiciaire de Grenoble d'une requête aux fins d'autorisation avant constat afin de commettre un commissaire de justice, avec autorisation de pénétrer dans les lieux loués par la requérante à la société PLV avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, afin d'établir l'existence, la nature et l'ampleur des travaux, aménagements et modifications apportées aux lieux loués. 7. Par ordonnance du 10 septembre 2024, signifiée à personne le 16 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Grenoble a notamment désigné Me [D], commissaire de justice ou à défaut tout autre huissier territorialement compétent aux fins de pénétrer dans les lieux donnés en location par la Sci Toscana à la société PLV sis [Adresse 3] à Seyssins, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, afin d'établir l'existence, la nature et l'ampleur des travaux, aménagements et modifications apportées aux lieux loués depuis l'entrée en jouissance, au besoin par investigation et en dresser constat. Ce constat a été dressé le 16 octobre 2024. 8. Suivant acte du 6 février 2025, la Sci Toscana a signifié à la société PLV une sommation de réaliser les travaux suivants sous un mois: - suppression des interventions non conformes réalisées sur le réseau électrique du bien loué et remise en état de celui-ci dans le respect de la législation actuelle (obligatoire à partir du moment où une intervention a eu lieu), par un professionnel qualifié et justifiant d'une assurance couvrant le chantier concerné, - produire un nouveau consuel justifiant de la conformité de l'installation du bien loué notamment en considération du fait qu'il reçoit du public, - faire procéder par un professionnel du bâtiment, justifiant d'une assurance couvrant le chantier concerné, à la repose de la cloison de l'entrée de l'établissement (coin bar) qui a été supprimé sans autorisation, conforme à l'état d'origine (en béton cellulaire), - faire procéder par un professionnel qualifié, justifiant d'une assurance couvrant le chantier concerné, au confortement de la dalle dans laquelle une saignée a été réalisée entre le bar actuel et l'ancienne arrivée d'eau par application d'une résine de renforcement spécifique comme préconisé par M. [S], expert et présent lors du constat du 16 octobre 2024, - faire procéder par un professionnel qualifié et justifiant d'une assurance pour le chantier, à la pose d'un nouveau comptoir conforme aux normes PMR en lieu et place de l'ancien comptoir supprimé, - dans l'appartement de l'étage : pose d'une cuisine équipée (présentant les mêmes équipements que ceux présents à l'entrée en jouissance: hotte, plaque vitro céramique, etc...

MOTIFS'DE LA DÉCISION : 37. Selon l'ordonnance déférée, il ressort des stipulations du bail qu'il appartenait à la société PLV de solliciter l'autorisation de son bailleur, avant de procéder au démarrage de travaux quels qu'ils soient et peu important leur caractère esthétique, d'aménagement ou de gros oeuvre. Or, il résulte des diverses attestations versées aux débats que la société PLV a bien entrepris des travaux d'aménagement au sein des locaux loués, ce dont il ressort également du procès-verbal de constat dressé le 16 octobre 2024. Si la Sci Toscana reconnaît dans ses écritures avoir été informée de l'engagement de travaux initiés par la société PLV, il convient toutefois de constater que cette dernière ne justifie d'aucune autorisation préalable de la part de la Sci Toscana et que l'objet de la requête du 2 septembre 2024 tendait à prendre connaissance de la réalité des travaux entrepris au sein des lieux loués, de leur nature exacte, et de leur étendue conformément au contrat de bail commercial ainsi qu'à son droit de visite et de surveillance des locaux. Au surplus, il y a lieu de retenir que ce n'est que postérieurement à l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception du 26 février 2024 portant la mention «distribué le 28 février 2024» que la société Toscana a saisi, le 2 septembre 2024 soit sept mois plus tard, le président du tribunal judiciaire de Grenoble d'une requête aux fins d'autorisation avant constat. 38. La cour rappelle que selon l'article 493 du code de procédure civile, l'ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse. La requête doit ainsi exposer les raisons pour lesquelles une dérogation au principe du contradictoire est sollicitée. 39. En l'espèce, la requête aux fins d'autorisation avant constat a indiqué que le bailleur a été alerté sur le fait que le nouvel exploitant du fonds a engagé d'importants travaux à l'intérieur des locaux, touchant aux cloisons, y compris aux murs porteurs, aux ouvertures et au sol, sans avoir été informé ou consulté préalablement, alors que le bail a stipulé que tout projet d'aménagement doit être préalablement autorisé par le bailleur au vu des documents permettant d'apprécier l'importance et la consistances des travaux, et en cas de travaux affectant le gros 'uvre, être réalisé sous la surveillance d'un architecte ou d'un bureau d'études agréé par le bailleur. L'intimée a précisé qu'elle n'a pu accéder aux lieux loués malgré la clause du bail selon laquelle le preneur dit laisser au bailleur un libre accès notamment en cas de travaux, et malgré deux demandes faites par courrier recommandé et sommation de faire, ce qui laisse présumer une volonté du preneur de cacher la situation et justifie que le constat puisse être réalisé sans que le preneur ne soit préalablement informé, afin de conserver un effet de surprise. 40. La cour constate que l'ordonnance rendue sur requête a autorisé le commissaire de justice à pénétrer dans les lieux afin d'établir l'existence, la nature et l'ampleur des travaux, aménagements et modifications apportées depuis l'entrée de l'appelante, avec la possibilité de s'adjoindre un sachant comme un bureau d'études. 41. Or, la requérante a appuyé sa demande notamment sur des attestations confirmant la réalisation de travaux d'ampleur, concernant la suppression de cloisons, le remplacement des carrelages, l'occultation d'une fenêtre, le percement de murs et du sol afin de permettre le passage de tuyaux. Le bailleur a joint à sa requête des photographies de travaux concernant le percement de la dalle pour prolonger une arrivée d'eau. Il s'est agi de travaux affectant le bâti, non dissimulables et destinés à perdurer. 42. Il ressort de ces éléments produits à l'appui de la requête qu'aucun motif n'imposait qu'il soit procédé non contradictoirement à la désignation d'un commissaire de justice et d'un sachant. Le fait que le preneur n'ait pas accédé à la demande du bailleur formulée par lettre recommandée puis sommation, est sans incidence sur le fait qu'il devait être procédé contradictoirement. Au regard des travaux dont il avait été informé par des témoins, et des photographies à sa disposition lors du dépôt de sa requête, le bailleur ne pouvait craindre une dissimulation des modifications réalisées par le preneur, et il était ainsi mal fondé à se prévaloir de la nécessité de bénéficier d'un effet de surprise. 43. En conséquence, les conditions prévues par l'article 493 du code de procédure civile n'étaient pas réunies lors du dépôt de la requête de la Sci Toscana. Il en résulte que l'ordonnance rendue sur requête devait être rétractée, sans qu'il soit nécessaire de plus amplement statuer. La cour note que dans sa requête, le bailleur n'a visé aucune urgence à intervenir non contradictoirement, précisant même que cette condition n'est pas exigée par l'article 493 du code de procédure civile. 44. L'ordonnance déférée sera en conséquence infirmée en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, la cour ordonnera la rétractation de l'ordonnance du 10 septembre 2024, et rejettera la demande du bailleur aux fins de constat. Les actes consécutifs dressés par commissaire de justice sur la base de ladite ordonnance et la sommation de faire notifiée le 6 février 2025 seront annulés. 45. La société PLV ne justifie pas d'un préjudice résultant de l'exécution de l'ordonnance rétractée, et sera ainsi déboutée de sa demande de condamnation de la société Toscana à lui payer une provision de 5.000 euros à valoir sur des dommages et intérêts. 46. Il est équitable de condamner la société Toscana à verser à la société PLV la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens de premier instance et d'appel.