Cour d'appel, chambre 8 section 4, 30 avril 2026 — n° 24/05325

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 10] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Cécile Mamelin, président de chambre Thomas Bigot, conseiller Isabelle Facon, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 décembre 2025 **** Par acte authentique du 30 juin 2006, Mme [T] [Z] épouse [P] et M. [M] ont donné à bail à M. [R] [Y] et Mme [D] [X] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 520 euros, hors charges. M. [Y] a quitté les lieux et le divorce entre M. [Y] et Mme [X] a été prononcé par jugement du 10 janvier 2012. Par acte du 29 février 2024, Mme et M. [P] ont fait signifier à Mme [X] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 2 080 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, Mme et M. [P] ont fait signifier à Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins d'obtenir : Le constat des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers et charges ; A défaut, le prononcé de la résiliation du bail pour non-respect des obligations légales et contractuelles liées au refus d'accès aux lieux loués pour les travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal ; L'expulsion de Mme [X] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ; L'autorisation de faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais risques et périls du défendeur ; Sa condamnation à leur payer : la somme de 3 120 euros au titre de la dette locative, échéance d'avri1 2024 incluse, outre intérêt au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 2 080 euros, et a compter de la date de délivrance de l'assignation pour le surplus ; une indemnité d'occupation mensuelle de 520 euros jusqu'à la date de libération effective et définitive du logement ; la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et sa dénonce à la préfecture. Suivant jugement contradictoire du 24 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a : Constaté que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Mme et M. [P] d'une part et M. [Y] et Mme [X] d'autre part, portant sur l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] sont acquises au 11 avril 2024 ; Constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 11 avril 2024 ; Rejeté la demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit ; Autorisé, à défaut pour Mme [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Mme et M. [P] à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; Renvoyé le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux ; Condamné Mme [X] à payer à Mme et M. [P] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 520 euros de la résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; Condamné Mme [X] à payer à Mme et M. [P] la somme de 5 720 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés à l'échéance de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 2 080 euros, à compter du 2 mai 2024 sur la somme de 1 040 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

MOTIFS : Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral : L'article 6 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Le décret du n°2002-120 du 30 janvier 2002, dans ses articles 2 et 3, vient préciser les caractéristiques auxquels un logement décent doit répondre; il prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert en protégeant les locaux des infiltrations d'eau ; le logement doit permettre une aération suffisante pour permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale ; les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès, tels que gardes-cops des escaliers, doivent être dans un état conforme à leur usage ; les réseaux et branchements électriques doivent être conformes aux normes de sécurité ; le logement doit également comporter une installation permettant un chauffage normal et des installations d'évacuation des eaux usées sans refoulement des odeurs ; L'indemnisation du locataire pour trouble de jouissance subi du fait d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable (Cass. 3ème Civ., 4 juin 2014, n°13-12-314). Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent pendant la durée du contrat de bail (3e Civ., 4 juin 2013, n 11-27.650). En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée du 30 juin 2006 que le logement donné à bail a été globalement reçu en bon état. Suite à la délivrance du commandement de payer du 29 février 2024, Mme [X] a sollicité les services de la mairie de [Localité 8] pour constater l'état du logement. Le compte rendu de la mairie du 27 mars 2024 fait état d'un certain nombre de désordres. Il est notamment relevé, à l'extérieur, que la maçonnerie présente quelques microfissures pouvant causer des infiltrations et que des fuites ont été constatées au niveau des gouttières à l'égout à l'occasion des fortes pluies de cet hiver au droit des solins de cheminées. Il est surtout relevé, à l'intérieur, que le logement comporte un seul point de chauffage dans le séjour du rez-de-chaussée (un poêle à pellets actuellement en panne, remplacé par un radiateur électrique à bain d'huile), qu'il souffre d'un manque de ventilation (absence de grille de ventilation ou de VMC) et qu'il présente des moisissures sur ses murs et cloisons au rez-de-chaussée comme au premier étage, les moisissures traversant le papier peint qui se détériore et se décolle. Le rapport souligne que l'air n'est pas suffisamment renouvelé du fait du manque de ventilation et que l'air vicié peut provoquer les moisissures. Il souligne également que l'absence de chauffage dans les pièces fait que l'humidité ambiante est toujours présente et que le logement subi constamment les aléas climatiques et météorologiques. En outre, dans une lettre adressée aux bailleurs du 22 mai 2024, la préfecture du Pas-de-[Localité 9] (Service Habitat et Renouvellement Urbain / Unité Eradication des Logements Indignes et coordination de l'Offre Très Sociale) fait état des manquements aux caractéristiques de décence suivants : Dégradation extérieure de la façade arrière : présence de multiples fissures structurantes non traités et fuite sur la descente de gouttières ; Présence d'humidité et de moisissures isolée : dans les chambres 1,2,3, dans le séjour et la salle de bain ; Installation électrique : prise non raccordée à la terre dans le séjour, présence de douille de chantier avec fils apparents et domino dans les chambres 1,2,3,4 sur le palier et les combles aménagés ; Installation de chauffage : absence de chauffage dans l'entrée, la cuisine, les chambres 1,2,3 et 4 ; Aération ventilation : absence de VMC et d'entrée d'air dans la cuisine, la salle de bain et les WC ; Risque de chute des occupants : absence de main-courante dans l'escalier menant à l'étage ; Mauvaises évacuations des eaux usées : mauvaises odeurs dues à une mauvaise évaluation des eaux usées. Les manquements en lien avec l'installation électrique sont corroborés par le dossier de diagnostic technique réalisé à la suite d'une visite du 13 mai 2024. Par ailleurs, le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 18 novembre 2024 permet de constater que des moisissures sont présentes dans l'ensemble des pièces du logement et que seulement deux pièces disposent d'un chauffage : la salle de bain avec un radiateur sèche serviette que la locataire indique avoir elle-même installé, ce que confirme l'absence de mention de cet équipement dans l'état des lieux d'entrée, et le salon avec un système de chauffage de marque Fujitsu installé au mur (remplaçant manifestement le radiateur électrique à bain d'huile qui avait été installé suite à la panne du poêle à pellets). Les bailleurs ne contestent pas les désordres relevés dans le courrier de la préfecture sauf à faire valoir que la présence d'humidité est due à un manque d'aération imputable à la locataire. Cette affirmation n'est cependant étayée par aucun élément. Au contraire, le compte rendu de la mairie pointe clairement la responsabilité des bailleurs quant à la présence d'humidité en soulignant le rôle causal du manque de ventilation et de l'absence de chauffage sur la présence d'humidité et de moisissures. Il résulte de ces éléments que le logement loué, en ce qu'il présente des fissures sur une façade, de l'humidité et des moisissures, une absence de chauffage dans plusieurs pièces, une aération insuffisante, une installation électrique non conforme/dangereuse, une absence de dispositif de retenue dans l'escalier et une mauvaise évacuation des eaux usées, ne répond pas aux critères du logement décent tels que fixés par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002. Les bailleurs sollicitent néanmoins de rejeter la demande de dommages et intérêts de la locataire aux motifs que celle-ci n'a jamais formulé la moindre plainte sur l'état du logement avant l'apparition de l'arriéré locatif et qu'elle s'est opposée à la réalisation des travaux. Sur ce dernier point, ainsi que l'a justement retenu le premier juge, les bailleurs justifient, notamment par la production du compte rendu de la mairie du 29 mars 2024 et de la lettre du préfet du Pas-de-[Localité 9] du 31 juillet 2024, que Mme [X] s'est effectivement opposée à la réalisation des travaux à l'exception de la pose d'une pompe à chaleur installée le 11 avril 2024. Partant, il convient de rejeter toute demande d'indemnisation passé le mois de mars 2024, soit la période à partir de laquelle Mme [X], du fait de son opposition aux travaux, est seule responsable de la persistance de son trouble de jouissance.