Cour d'appel, chambre 8 section 4, 30 avril 2026 — n° 24/04288

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 9] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Cécile Mamelin, président de chambre Thomas Bigot, conseiller Isabelle Facon, conseiller ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 décembre 2025 **** Par acte sous seing privé du 10 août 2022, à effet du 15 août 2022, M. [S] [P] a donné à bail à M. [V] [D] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 550 euros. Par contrat de cautionnement relevant du dispositif Visale en date du 9 août 2022, la société Action Logement Services s'est portée caution du locataire. Par exploit signifié le 14 octobre 2022, la société Action Logement Services a fait signifier à M. [D], un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d'obtenir le paiement des loyers impayés pour un montant de 825 euros en principal. Le commandement a été notifié la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 17 octobre 2022. Par acte de commissaire de justice signifié le 11 avril 2023, la société Action Logement Services a fait assigner M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer en vue de : Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et par conséquent de constater la résiliation du bail, et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Le condamner à lui payer la somme de 1 131 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 octobre 2022 sur la somme de 825 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ; De fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et de condamner la défenderesse à payer lesdites indemnités d'occupation à la société Action logement services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; Le condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Dire qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; Le condamner aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. L'assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] par voie électronique avec accusé de réception du 12 avril 2023. Après deux renvois à la demande de l'une des parties, la société Action Logement Services a, par exploit signifié le 14 décembre 2023, fait assigner M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer afin d'obtenir, en subsidiaire des demandes formées à l'encontre de M. [D] : La condamnation de M. [P] à lui payer la somme de 1 196 euros en restitution des sommes indument perçues, La condamnation de M. [P] à la relever indemne de toute condamnation, frais et intérêts, En tout état de cause, la condamnation solidaire de M. [D] et de M. [P] à payer à la société Action logement services la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation in solidum aux dépens. A l'audience du 8 février 2024, la jonction des deux affaires a été ordonnée. Suivant jugement contradictoire du 13 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a: Constaté que la société Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [P] ; Débouté la société Action Logement Services de sa demande de constat de résiliation du bail conclu entre M. [P] et M.

MOTIFS : Sur la restitution au bailleur des sommes payées par la caution : L'article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. L'article 1302-1 du civil énonce que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. Le jugement contesté a : - débouté la société Action Logement Services de sa demande visant à condamner M. [D] à lui payer la somme de 1196 euros au titre des loyers dont elle s'est acquittée en qualité de caution, somme correspondant à tout ou partie des échéances des mois d'août 2022, octobre 2022, novembre 2022, février 2023, mars 2023 et juin 2023, déduction faite de trop-perçus remboursés par le bailleur ; - condamné en conséquence M. [P] à restituer à la société Action Logement Services cette somme de 1196 euros au titre des sommes indûment reçues de la caution. Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a retenu que M. [D] justifiait du paiement des loyers sur la période considérée, relevant en substance que le locataire produisait des quittances de loyers pour les échéances de septembre 2022 à juillet 2023 (quittances n°2 à n°12) et qu'il expliquait avoir égaré la quittance n°1 correspondant au mois d'août (275 euros) mais que cette somme avait été payée, la quittance n°2 indiquant d'ailleurs aucune somme restant dû. Devant la cour, M. [P] ne conteste pas avoir délivré les quittances de loyers, expliquant que le locataire les lui avait demandées aux alentours de la mi-août 2023, ni avoir reçu paiement pour les échéances d'août 2022 à juillet 2023. Il fait cependant valoir que si les loyers ont été payés, ce n'est pas uniquement du fait des règlements du locataire et de la caisse aux allocations familiales, mais aussi grâce aux versements de la caution qui s'est substituée au locataire défaillant, de sorte que la procédure engagée par la société Action Logement Services était parfaitement justifiée. En l'espèce, il est acquis aux débats que M. [P] a été payé des loyers des mois d'août 2022, octobre 2022, novembre 2022, février 2023, mars 2023 et juin 2023. Les quittances de loyer délivrées à M. [D] ne sont pas datées et ne détaillent pas de qui les paiements sont intervenus (locataire, caisse d'allocations familiales ou caution). Il ressort toutefois des quittances subrogatives et des décomptes de créance produits par la société Action Logement Services que la garantie Visale a été actionnée à plusieurs reprises pour régler les sommes dues par M. [D], au motif que celui-ci n'avait pas réglé tout ou partie de sa part à charge du loyer des échéances litigieuses. La société Action Logement Services a ainsi versé la somme de 1196 euros sur la période d'août 2022 à juillet 2023 après remboursements de trop-perçus par M. [P] (711 euros le 17 janvier 2023 ; 30 euros le 17 juillet 2023 ; 30 euros le 18 septembre 2023). M. [D], non constitué, n'apporte par définition aucun élément permettant d'établir qu'il s'est personnellement acquitté des sommes que la caution a réglées pour son compte auprès de son bailleur. Dès lors que les versements de la caution ont pour cause une défaillance du locataire dans le paiement du loyer, la société Action Logement Services sera déboutée de sa demande visant à condamner M. [P] à lui restituer la somme de 1196 euros. Le jugement sera infirmé en conséquence. Sur la subrogation obtenue par la caution dans les droits du bailleur : Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Si M. [P] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté que la société Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [P], il ne remet en réalité pas en cause que la caution, qui est justifiée par la production du contrat de cautionnement et de quittances subrogatives, s'être acquittée auprès du bailleur de loyers laissés impayés par le locataire, est subrogée dans les droits du bailleur pour le recouvrement de ces sommes et demander la résiliation du bail. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la résiliation du bail et l'expulsion : L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu le 10 août 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 14 octobre 2022, pour la somme en principal de 825 euros correspondant aux loyers des mois d'août 2022 et septembre 2022. Même si la dette n'était en réalité justifiée qu'à hauteur de 400 euros (la caisse aux allocations familiales ayant effectué un versement de 425 euros pour le mois de septembre 2022), il ressort de l'historique des versements produits par M. [P] que le locataire ne s'est pas acquitté des sommes dues dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que le bail s'est trouvé résilié, par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 15 novembre 2022. L'expulsion de M. [D] sera ordonnée, en conséquence. Sur les sommes dues à la caution : La société Action Logement Services produit des quittances subrogatives et un décompte de créance du 08 mars 2024 faisant état d'une dette de 1196 euros en principal, en l'absence de paiement de M. [D] et après remboursements des trop-perçus par M. [P]. Faute de justifier d'un paiement libératoire, M. [D] sera condamné à payer à la société Action Logement Services la somme de 1196 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 octobre 2022 sur la somme de 400 euros et à compter de l'assignation du 11 avril 2023 pour le surplus en application des dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur l'indemnité d'occupation : L'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation, due à compter du 15 novembre 2022, sera fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi. M. [D] sera condamné à payer la société Action Logement Services des indemnités d'occupation dans la limite des sommes qu'elle aura elle-même réglées à ce titre au bailleur et sur présentation d'une quittance subrogative. Sur les frais du procès M. [D] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. L'équité commande de rejeter les demandes formulées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. PAR CES MOTIFS , La cour, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que la société Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [P] ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Constate la résiliation du bail conclu le 10 août 2022 entre M. [S] [P] et M. [V] [D] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 8], à la date du 15 novembre 2022 ; Ordonne en conséquence à M. [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ; Dit qu'à défaut pour M. [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans les deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;