Cour d'appel, chambre 2 section 1, 30 avril 2026 — n° 24/00032

EN CONSEQUENCE LA REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.

**** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte notarié en date du 8 octobre 2009, la SCI des Piats a donné à bail commercial à la SELARL le Virolois un immeuble à usage de commerce situé [Adresse 3] à Tourcoing (Nord), destiné à l'exploitation d'une officine de pharmacie. Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter de cette date. A l'issue de ce délai, il s'est poursuivi par tacite prolongation. Dans le courant de l'année 2019, des discussions sont intervenues entre les parties sur le renouvellement du contrat. Un litige est né sur l'assujettissement du loyer à la taxe sur la valeur ajoutée (la TVA), le bailleur n'ayant pas soumis le bail à cette taxe. Suivant lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 3 mai 2021, la SELARL le Virolois, par la plume de son conseil, a sollicité le remboursement par la SCI des Piats du trop-perçu de loyers correspondant à la quote-part de TVA payée depuis cinq années dès lors que le bail n'y avait pas été assujetti, puis, par assignation du 6 juillet 2021, l'a assignée devant le tribunal judiciaire de Lille en remboursement de ce trop-perçu. Le 14 décembre 2022, la SCI des Piats a vendu l'immeuble à la SCI Bazap qui est intervenue volontairement à cette instance. Parallèlement, la SCI des Piats a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé. Par jugement du 11 septembre 2023, le tribunal a statué en ces termes': - déboute la S.C.I. des Piats et la S.C.I. Bazap de leur demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de leur demande de renvoi à la mise en état, - reçoit l'intervention volontaire de la S.C.I. Bazap, - dit que le présent jugement lui est opposable, - déclare irrecevable la demande de la S.C.I. Bazap tendant au paiement du solde des loyers pour la période de janvier à mars 2023, - déclare recevables les conclusions de la SELARL le Virolois signifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture, - déclare irrecevables les conclusions de la S.C.I. des Piats tendant à l'actualisation de sa demande de paiement au titre des loyers signi'ées postérieurement à l'ordonnance de clôture, - condamne la S.C.I des Piats à rembourser à la SELARL le Virolois la somme de 13'306,51 euros au titre de la taxe sur la valeur ajoutée indûment perçue de mai 2016 à décembre 2019, avec intérêt légal commençant à courir à compter de chaque paiement indûment perçu et jusqu'à complet remboursement, - déboute la société des Piats de sa demande en paiement du solde de loyer, - la déboute de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, - la déboute de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la déboute de ses autres demandes, - condamne la société des Piats à payer à la société Le Virolois la somme de 2'500'euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelle que l'exécution provisoire est de droit, - condamne la société des Piats aux dépens de la présente instance. Par déclaration au greffe du 3 janvier 2024, la SCI des Piats et la SCI Bazap (les SCI) ont relevé appel de cette décision. Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 12 août 2024, les SCI demandent à la cour de : - juger qu'elles sont recevables et bien fondées en leur appel, leurs demandes, fins et conclusions, - réformer le jugement en ce qu'il a : - déclaré irrecevable la demande de la S.C.I. Bazap tendant au paiement du solde des loyers pour la période de janvier à mars 2023, - déclaré irrecevables les conclusions de la SCI des Piats tendant à l'actualisation de sa demande de paiement au titre des loyers signi'ées postérieurement à l'ordonnance de clôture, - condamné la S.C.I des Piats à rembourser à la SELARL le Virolois la somme de 13'306,51 euros au titre de la taxe sur la valeur ajoutée indûment perçue de mai 2016 à décembre 2019, avec intérêt légal commençant à courir à compter de chaque paiement indûment perçu et jusqu'à complet remboursement,

MOTIFS DE LA DECISION I ' Sur la demande en remboursement du trop-perçu de loyers présentée par la SELARL le Virolois 1-1 - Sur la preuve de la modification du bail Les appelantes exposent que s'il a été évoqué un temps devant le notaire de soumettre le loyer à la TVA, les parties se sont accordées postérieurement et sans équivoque pour écarter cet assujettissement afin de permettre au bailleur de compenser l'absence de déductibilité de la TVA des travaux coûteux qu'il a effectués au sein du local objet du bail pour permettre son exploitation. Les SCI font valoir que l'article 1359 du code civil n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce dès lors qu'est en cause une simple modalité d'exécution du contrat et elles invoquent par ailleurs l'application de l'article L. 110-3 du code de commerce. Elles soutiennent que la preuve de l'accord intervenu résulte du montant des sommes versées par le preneur, qui ne correspond plus à compter du mois de décembre 2012 au montant du loyer majoré de la TVA tel que prévu dans le bail et dont les augmentations ne résultent pas d'une application rigoureuse des termes du contrat par le preneur. Elles plaident aussi qu'à compter du 1er janvier 2014, la société Le Virolois n'a pas procédé à la modification du taux de TVA, qui a été porté à 20'%, ce qui démontre également qu'elle n'a jamais considéré régler un loyer soumis à cette taxe. Elles reprochent à cet égard au premier juge d'avoir fait une erreur en indiquant que les loyers avaient toujours suivi l'indexation et l'évolution de la TVA. Les SCI font également valoir que le preneur n'a effectué aucune déclaration de TVA depuis 2009, que ce soit directement ou par l'intermédiaire de son expert-comptable, et qu'il n'a jamais réclamé une quelconque facture au bailleur, ce qui établit également que la SELARL le Virolois n'a jamais cru que son loyer était assujetti. La société le Virolois pour sa part soutient que l'assujettissement du bail à la TVA a été accepté par les parties lors de la signature du bail qui contient une clause expresse en ce sens et que la preuve d'un accord des parties pour ne plus l'assujettir à cette taxe, qu'elle conteste, n'est pas rapportée. Elle affirme qu'en application de l'article 1359 du code civil, il appartient à la SCI des Piats de rapporter la preuve de cet accord modificatif par écrit. Elle expose qu'elle a réglé le montant du loyer augmenté de la TVA et qu'elle justifie pour l'année 2012 du paiement d'une somme de 1'674,40 euros qui correspond exactement au montant du loyer (1'400 euros) majoré de la TVA de 274,40 euros. Elle précise qu'après l'application par le bailleur de la clause de révision du loyer, et entre les mois de mai 2016 à mars 2017, elle a versé une somme de 1'506,19 euros, majorée de la TVA au taux de 19,6'%, soit 1'801,40 euros, ce qui correspond également au montant du loyer augmenté de cette taxe, puis celle de 1'818,11 euros entre le mois d'avril 2017 et le mois de décembre 2019. La société le Virolois expose que le bailleur n'ayant pas respecté l'obligation qu'il avait contractuellement souscrite d'assujettir le loyer à la TVA, ce qu'il a reconnu dans un courrier du 1er juillet 2020, elle s'est retrouvée dans l'impossibilité de récupérer cette taxe qui n'était par ailleurs pas distinguée dans sa facturation et elle reproche aux appelantes, au regard du moyen invoqué, d'ignorer les règles de la comptabilité relatives à cette taxe que le créancier doit facturer à son débiteur, pour la reverser ensuite au Trésor public. Sur ce, il sera liminairement précisé qu'au regard de la date de conclusion du bail et de la modification alléguée, seront visées ci-après les dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations. L'article 1134 de ce code dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, le bail consenti à la société Le Virolois, qui est une société commerciale en raison de sa forme juridique, en vue de l'exploitation de son commerce a, à son égard, une nature commerciale et la preuve de cet acte et de son contenu est libre par application de l'article L. 110-3 du code de commerce, invoqué à hauteur d'appel. Il en résulte que les articles 1341 et suivants du code civil n'ont pas vocation à s'appliquer au litige. Ce bail contient une clause rédigée en ces termes': «'Le «'bailleur promettant'» déclare vouloir assujettir le bail à la taxe à la valeur ajoutée qui sera à la charge du «'Preneur'» en sus du loyer ci-dessus fixé, et acquittée entre les mains du "Bailleur' en même temps que chaque règlement. Il reconnait avoir été averti par le notaire soussigné de l'obligation de souscrire dans le délai de quinzaine de la prise d'effet du présent bail, auprès du service des impôts compétent, Ia déclaration prévue à l'article 286 alinéas 1 et 2 du Code général des impôts'». Il est également stipulé (page 8 du bail) que le loyer est fixé à la somme annuelle de 16'800 euros, soit 1'400 euros par mois, laquelle «'correspond à la valeur locative et s'entend hors droits, taxes et charges'». Dans un courrier du 1er juillet 2020, la SCI des Piats indiquait à la société Le Virolois qu'il avait été évoqué à la signature du bail qu'elle opterait pour l'assujettissement à TVA (pièce intimée n°3). Il résulte de ce qui précède que le loyer mis à la charge du preneur tel qu'il était prévu lors de la signature du contrat était d'un montant hors taxes de 1'400 euros auquel devait être ajoutée la TVA au taux en vigueur, soit 19,6'%, ce qui portait le loyer TTC à 1'674,40 euros, somme qui a été payée par la société Le Virolois après son entrée dans les lieux. Il est toutefois avéré, ainsi que la SCI des Piats l'a indiqué dans le courrier précité, que le bailleur n'a pas soumis le bail à la TVA et il appartient à la SCI Bazap et la SCI des Piats, qui invoquent l'existence d'un accord postérieur des parties pour renoncer à l'application de cette taxe et intégrer son montant comme partie du loyer, de rapporter la preuve de la modification intervenue. Celles-ci font essentiellement'valoir que : - les paiements réalisés par la société Le Virolois à compter du mois de décembre 2012 (1'801,40 euros) ne correspondent plus à des loyers qui seraient majorés d'un taux de TVA à 19,6'%, - l'absence de modification du taux de TVA par le preneur à compter du 1er janvier 2014, alors que celui-ci était porté à 20'%, justifie qu'il considérait ne pas verser un loyer soumis à TVA, - l'absence de déclaration de TVA de la part de l'intimée démontre également l'existence de cet accord. Tout d'abord, et ainsi que le fait valoir à bon droit la société Le Virolois, il ne lui appartenait pas contrairement à ce qui est soutenu par les SCI, de procéder à la déclaration de la TVA, cette obligation incombant au bailleur, qui devait être assujetti selon les termes du bail. La société Le Virolois pour sa part n'avait pas de déclaration à effectuer et en l'absence d'option du bailleur, elle ne pouvait procéder à aucune déduction de TVA sur les loyers payés. Le moyen est dès lors erroné. D'autre part, il ne peut pas se déduire des seuls paiements réalisés par le preneur que celui-ci aurait accepté une modification du montant du loyer alors qu'il a précisément versé entre les mains de la SCI des Piats une somme correspondant au montant de ce loyer HT majoré de la TVA, ainsi qu'il était prévu contractuellement, sans qu'aucune pièce ne viennent corroborer les allégations des appelantes sur la volonté des parties d'y intégrer postérieurement un montant équivalent à la TVA'et de ne plus le soumettre à cette taxe. Il en est de même de la réalisation par le bailleur de travaux afin de permettre au preneur d'exploiter les lieux.