Cour d'appel, 2ème chambre civile, 30 avril 2026 — n° 25/01042

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné M. [C] [Z] à payer à la société [Q] la somme de 8.679,37 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 16 juillet 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2022 sur la somme de 1.593,69 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ; Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, Condamne M. [P] [C] [Z] à payer à la SA [Q] la somme de 8.029,37 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 16 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2022 sur la somme de 1.593,69 euros et à compter du jugement du 31 janvier 2025 pour le surplus, Déboute M. [P] [C] [Z] de ses demandes d'indemnisation au titre de ses préjudices financier et moral, Déboute M. [P] [C] [Z] de sa demande de délais de paiement, Condamne M. [P] [C] [Z] à payer à la SA [Q] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, Déboute M. [P] [C] [Z] de sa demande au titre des frais irrépétibles, Condamne M. [P] [C] [Z] aux dépens d'appel, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL B. MEURANT

* * * FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte sous seing privé du 21 février 2020, la SA Le Logis familial devenue la SA [Q], a donné à bail à M. [P] [C] [Z] un logement, sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 279,40 euros hors charges. Le 21 avril 2022, la société [Q] a fait signifier à M. [C] [Z] un commandement de payer les loyers et charges échus pour la somme de 1 593,69 euros, arrêtée au 13 avril 2022. Suivant acte de commissaire de justice du 18 juillet 2022, la société [Q] a fait assigner M. [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Argentan, afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l'expulsion de M. [C] [Z] et de le voir condamner à payer différentes sommes au titre des loyers et charges impayés, d'une indemnité d'occupation, de dommages et intérêts, outre les frais irrépétibles et les dépens. Par jugement du 17 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné avant-dire droit une expertise judiciaire et a mandaté M. [Y] en qualité d'expert avec pour mission de : - vérifier l'état de fonctionnement du compteur d'eau chaude et d'eau froide de l'immeuble, et vérifier l'état de fonctionnement du compteur d'eau individuel de M. [C] [Z], - vérifier l'état d'installation d'eau du logement occupé par M. [C] [Z], - fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie d'apprécier le montant des charges d'eau chaude et d'eau froide dues par le locataire, - faire toutes observations utiles. L'expert a déposé son rapport le 12 avril 2024. M. [C] [Z] a restitué le logement le 6 mai 2024. Par jugement contradictoire du 31 janvier 2025, le magistrat a : - condamné M. [C] [Z] à payer à la société [Q] la somme de 8.679,37 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 16 juillet 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2022 sur la somme de 1.593,69 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ; - dit que ces intérêts porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil ; - débouté la société [Q] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de communication sous astreinte de l'adresse de M. [C] [Z] ; - débouté M. [C] [Z] de ses demandes de production d'un nouveau décompte et de dommages et intérêts ; - condamné M. [C] [Z] à payer à la société [Q] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté M. [C] [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties ; - condamné M. [C] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d'expertise judiciaire ; - rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Par déclaration du 2 mai 2025, M. [C] [Z] a interjeté appel de ce jugement le critiquant en toutes ses dispositions. Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 9 décembre 2025, M. [C] [Z] demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 31 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Argentan en ce qu'il a : * condamné M. [C] [Z] à payer à la société [Q] la somme de 8.679,37 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtées au 16 juillet 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2022 sur la somme de 1.593,69 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, * dit que ces intérêts porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil, * débouté M. [C] [Z] de ses demandes de production d'un nouveau décompte et de dommages et intérêts, * condamné M. [C] [Z] à payer à la société [Q] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

MOTIFS Sur les charges relatives à l'eau : M. [C] [Z] conteste devoir la somme totale de 4.057,01 euros au titre des régularisations de charges liées aux consommations d'eau chaude et d'eau froide intervenues en 2021, 2022 et 2023, faisant valoir à cet effet que : - cette surconsommation d'eau, non expliquée par le rapport de l'expert judiciaire, provient d'une fuite sous la baignoire découverte lors de l'état des lieux de sortie, - il ne ressort pas de ce rapport que la tuyauterie sous la baignoire ait été examinée lors des opérations d'expertise, - les échanges entre l'expert et la partie adverse sur ce point n'ont pas respecté le principe du contradictoire, - cette fuite, non apparente, n'est pas liée à un défaut d'entretien de sa part mais résulte soit du changement de la baignoire intervenu en janvier 2021 par un intervenant mandaté par la société [Q], soit de la vétusté de l'installation, de sorte qu'elle relève de la responsabilité du bailleur. A l'inverse, la société [Q], se prévalant des conclusions du rapport d'expertise, considère que la contestation de M. [C] [Z] est inopérante. Elle soutient que la fuite révélée lors de l'état des lieux de sortie est nécessairement intervenue postérieurement à ladite expertise, dès lors que, interrogé sur ce point, l'expert a confirmé avoir ouvert la trappe et ne pas avoir constaté de fuite apparente sur les réseaux d'eau froide et d'eau chaude. Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l'article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait extinctif invoqué. En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; (') La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. (') Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. ('). En l'espèce, il ressort des relevés de compte locataire communiqués par la société [Q], que celle-ci réclame à M. [C] [Z] le paiement des sommes suivantes au titre des régularisations de charges d'eau : - 940,50 euros d'eau chaude et 349,21 euros d'eau froide au titre de la régularisation de charges intervenue le 30 septembre 2021 pour les consommations d'eau de l'année 2020, - 1.577,89 euros d'eau chaude et 424,77 euros d'eau froide au titre de la régularisation de charges intervenue le 31 mai 2022 pour les consommations d'eau de l'année 2021, - 505,37 euros d'eau chaude et 259,27 euros d'eau froide au titre de la régularisation de charges intervenue le 31 octobre 2023 pour les consommations d'eau de l'année 2022, - 454,64 euros d'eau froide au titre de la régularisation de charges intervenue le 3 juin 2024 pour les consommations d'eau des années 2023 et 2024 jusqu'à la restitution des locaux intervenue le 6 mai 2024. A titre liminaire, la cour constate que M. [C] [Z] ne conteste pas devoir les régularisations de charges intervenues en juin 2024 pour les consommations d'eau de son logement de janvier 2023 jusqu'au 6 mai 2024, date de la restitution des lieux. Ce faisant, les régularisations contestées s'élèvent à la somme totale de 4.057,01 euros. Désigné par le premier juge pour vérifier le bon fonctionnement des compteurs et des installations d'eau du logement de M. [C] [Z], l'expert judiciaire a constaté dans son rapport déposé le 12 avril 2024 que : - le compteur général et les compteurs de l'appartement de M. [C] [Z] fonctionnent correctement, indiquant bien la quantité consommée, - il n'y a pas de confusion entre les compteurs, - les installations d'eau du logement occupé par M. [C] [Z] sont en bon état ; les tuyauteries sont apparentes et aucun des réseaux ne chemine dans les dalles, - le suivi de chacun des réseaux révèle que les compteurs d'eau de M. [C] [Z] ne distribuent que son appartement, il n'y a pas de piquage vers d'autres logements, - il n'y a pas d'erreur dans le cumul des volumes d'eau consommés ni d'erreur avec le prix de vente du m3 d'eau froide, - d'après ses analyses, les consommations figurant sur les relevés ISTA globaux de décembre 2020 à décembre 2022 et de juin 2020 à décembre 2022 sont validés, - les consommations du logement de M. [C] [Z] sont du 9 juin 2020 au 14 décembre 2022 : * de 338 m3 en eau froide x 4,42 euros = 1.493,86 euros * de 166 m3 en eau chaude x 20,87 euros = 3.464,42 euros * soit un total de 4.958,38 euros, dont il convient de déduire les montants de consommations d'eau déjà réglés par M. [C] [Z]. S'agissant du calcul des volumes d'eau consommés par son logement, M. [C] [Z] soutient que la société [Q] ne peut se prévaloir de la comparaison opérée par l'expert entre les consommations d'eau qu'elle facture aux locataires et celles qui lui sont facturées par Veolia pour en conclure qu'il n'y aurait pas d'erreur, alors que les volumes comparés, certes quasiment identiques, concernent le bâtiment n°4 dans son intégralité et non son seul logement. Pour autant, la fiabilité des volumes d'eau consommés par son logement résulte déjà de la vérification par l'expert du bon fonctionnement des compteurs, de la cohérence des relevés ISTA avec les index qu'il a relevés et de l'absence de piquage sur ses réseaux qui ne sont reliés à aucun autre appartement. Cette comparaison réalisée par l'expert entre les factures Veolia et [Q], permet ainsi de s'assurer qu'au niveau global, il n'y a pas de décalage entre les volumes d'eau froide fournis par Veolia et ceux facturés par le bailleur - ce qui confirme encore le bon fonctionnement des compteurs individuels dont celui de M. [C] [Z] - et de vérifier qu'il n'y pas d'erreur sur le prix de vente du m3 d'eau froide. Si l'expert reconnaît à la fin de son rapport ne pas être en mesure de fournir une explication quant au caractère incohérent des consommations d'eau du logement de M. [C] [Z], la cour retient que ses constats et analyses permettent à tout le moins de s'assurer que les volumes d'eau comptabilisés et facturés par la société [Q] à M. [C] [Z] correspondent bien à ceux consommés par son logement. M. [C] [Z] soutient ensuite que la consommation excessive d'eau de son logement trouverait en réalité son origine dans une fuite au niveau de sa baignoire dont la société [Q] serait responsable. Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil précités, il lui incombe de démontrer cette allégation. A ce titre, il produit :