Cour d'appel, 2ème chambre civile, 30 avril 2026 — n° 22/05862

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement du 24 novembre 2022 du tribunal judiciaire de Libourne en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a annulé le rapport d'expertise de M. [K] du 20 décembre 2021 et débouté les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés; Annule partiellement le rapport d'expertise établi le 20 décembre 2021 par M. [X] [K], dans ses conclusions figurant en pages 36 et 37, limitées aux mentions suivantes : '- La pose d'un système de récupération des eaux pluviales (...) est une modification de la toiture', - 'Dès lors, Monsieur et Madame [I] ont réalisé eux-mêmes la pose des bandes (...) Monsieur et Madame [I] n'ont jamais reçu les explications demandées, sur les peintures appliquées au pinceau sur les murs et plafonds' ; Rejette la demande de nullité pour le surplus ; Rejette la demande de résolution de la vente intervenue le 17 octobre 2019 entre M. [N] [I] et son épouse Mme [R] [H], d'une part, et M. [V] [Y] et son épouse Mme [A] [L], d'autre part, portant sur une maison individuelle à usage d'habitation, avec garage, jardin et piscine, située [Adresse 3] à [Localité 4] ; Rejette la demande de nullité de la vente intervenue le 17 octobre 2019 entre M. [N] [I] et son épouse Mme [R] [H], d'une part, et M. [V] [Y] et son épouse Mme [A] [L], d'autre part, portant sur une maison individuelle à usage d'habitation, avec garage, jardin et piscine, située [Adresse 3] à [Localité 4] ; Déboute M. [V] [Y] et Mme [A] [L] épouse [Y] de leur demande de restitution de prix ; Condamne M. [N] [I] et Mme [R] [H] épouse [I] à payer à M. [V] [Y] et Mme [A] [L] épouse [Y] la somme de 63,80 euros à titre de dommages et intérêts ; Déboute M. [V] [Y] et Mme [A] [L] épouse [Y] pour le surplus de leurs demandes indemnitaires ; Y ajoutant, Condamne M. [V] [Y] et Mme [A] [L] épouse [Y] aux dépens d'appel ; Condamne M. [V] [Y] et Mme [A] [L] épouse [Y] à payer à M. [N] [I] et Mme [R] [H] épouse [I] la somme totale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande de M. [V] [Y] et Mme [A] [L] épouse [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE Exposé des faits et de la procédure Par acte authentique du 17 octobre 2019, M. [N] [I] et son épouse Mme [R] [H] ont vendu à M. [V] [Y] et son épouse Mme [A] [L], au prix de 205 000 euros, une maison individuelle à usage d'habitation, avec garage, jardin et piscine, située [Adresse 3] à [Localité 4]. Déplorant de nombreux désordres, les époux [Y] ont demandé l'organisation d'une expertise judiciaire, ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Libourne le 15 octobre 2020 et confiée à M. [X] [K]. Par ordonnance du 19 août 2021, les opérations d'expertise ont été déclarées communes et opposables aux consorts [T], qui avaient vendu le bien litigieux aux époux [I] le 14 octobre 2016. L'expert a déposé son rapport le 20 décembre 2021. Les époux [Y] ont, par acte du 2 juin 2022, fait assigner les époux [I] devant le tribunal judiciaire de Libourne aux fins d'obtenir la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et la réparation de leurs préjudices. Les époux [I] ont sollicité la garantie des consorts [T]. Parallèlement à cette procédure, le juge de l'exécution de [Localité 5] a, par ordonnance du 8 juin 2022, autorisé les époux [Y] à prendre sur l'immeuble des époux [I] situé [Adresse 4], cadastré section B n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], une hypothèque judiciaire provisoire en garantie de la créance alléguée. Par jugement du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Libourne a : - annulé le rapport d'expertise de M. [K] du 20 décembre 2021 ; - débouté M. et Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes ; - ordonné la radiation aux frais des époux [Y] de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier appartenant à M. et Mme [I] situé [Adresse 5], cadastré section B [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3] ; - rejeté les demandes contraires ou plus amples ; - condamné les époux [Y] à payer aux époux [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné les époux [I] à payer aux consorts [T] la somme totale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné les époux [Y] aux entiers dépens ; - écarté l'exécution provisoire de cette décision. Pour statuer ainsi, le tribunal, affirmant que la mise en oeuvre d'une nullité pour vice de fond n'est pas conditionnée par la démonstration d'un préjudice ou par l'existence d'un texte prévoyant expressément cette sanction mais par la démonstration que l'expert judiciaire n'a pas respecté les principes essentiels posés par le code de procédure civile, a considéré que M. [K] n'avait pas respecté le principe du contradictoire en ajoutant à son examen une liste de travaux qu'il avait estimé réalisés par les époux [I] et non-conformes ou affectés de malfaçons, sans qu'une importante partie, qui fonde désormais certaines demandes des époux [Y], ait pu être discutée par les parties. Concluant par ailleurs que les traces d'humidité, les infiltrations et les grésillements électriques déplorés par les époux [Y] auraient été visibles lors de la vente s'ils lui avaient été antérieurs, que l'inondation de l'allée pouvait résulter d'un mauvais entretien récent des bouches d'égoût et des grilles d'évacuation des eaux de pluie, que le changement des fenêtres par les époux [Y] pouvait ne pas être motivé par l'existence de désordres, que les défauts affectant la toiture étaient visibles et que les seules traces d'infiltrations anciennes sur le sol en bois de la cuisine ne pouvaient affecter l'usage du bien immobilier, le tribunal a estimé que la preuve, tant de l'existence de vices cachés que d'une réticence dolosive des vendeurs, alléguée à titre subsidiaire, n'était pas rapportée. Par déclaration du 23 décembre 2022, M. et Mme [Y] ont interjeté appel de cette décision en toutes des dispositions, sauf en ce qu'elle a :

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité du rapport d'expertise Les époux [Y] concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du rapport d'expertise. Ils font valoir que l'expert a rempli sa mission conformément à l'article 238 du code de procédure civile, que les parties peuvent critiquer ses conclusions, le juge n'étant pas lié par celles-ci, que la liste de travaux retenue par l'expert dans son rapport final résulte de ses propres constats et n'est qu'un résumé des réunions d'expertise et des échanges, que les époux [I] n'ont pas demandé la récusation de l'expert alors qu'ils en avaient toute latitude s'ils estimaient que ce dernier manquait d'impartialité, et qu'il est en tout état de cause établi qu'ils ont apporté des transformations à l'immeuble sans respecter les règles de l'art et sans l'indiquer aux acquéreurs. Les époux [I] répliquent, sur le fondement des articles 175, 178, 237 et 246 du code de procédure civile, que l'expert a méconnu tant le principe du contradictoire, tel que retenu par le premier juge, pour leur avoir imputé sans preuve des travaux pour la première fois en pages 36 à 39 de son rapport final sans qu'ils aient pu le contester dans le cadre de l'expertise, que le principe d'impartialité, en retenant leur connaissance des vices sans en faire la démonstration, ni même celle de l'antériorité à la vente de l'apparition des désordres, et sans tenir compte des hypothèses vraisemblables de l'imprégnation progressive d'humidité par l'isolant et de l'apparition des infiltrations à la suite de la tempête '[F]' survenue du 2 au 3 novembre 2019, et en retenant à l'inverse des éléments, pourtant non étayés, de nature à exclure toute négligence des époux [Y]. Réponse de la cour Les irrégularités affectant le déroulement des opérations d'expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l'article 175 du code de procédure civile qui renvoient aux règles régissant la nullité des actes de procédure, et notamment aux irrégularités de forme de l'article 114 du code de procédure civile, dont l'inobservation ne peut être sanctionnée par la nullité qu'à charge de prouver un grief (Cass., ch. mixte, 28 sept. 2012, pourvois n° 11-11.381 et 11-18.710 ; 2e Civ., 8 septembre 2022, pourvoi n° 21-12.030). En application des articles 16 du code de procédure civile et 6, '1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, les opérations d'expertise doivent se dérouler contradictoirement jusqu'au stade de la discussion et de ses résultats et chaque partie a, ainsi, le droit de se faire entendre par l'expert avant le dépôt de son rapport. Cette obligation, comme le devoir d'impartialité mis à la charge de l'expert par l'article 237 du code de procédure civile, constituent des formalités substantielles dont l'inobservation est susceptible d'entraîner la nullité de l'expertise si celui qui s'en prévaut démontre qu'il en est résulté un grief (2e Civ., 13 janv. 2012, pourvoi n° 10-26366). En application de l'article 176 du même code, la nullité ne frappe toutefois que celles des opérations qu'affecte l'irrégularité. En l'espèce, au paragraphe D de sa réponse aux questions posées figurant en pages 36 à 38 de son rapport, M. [K] a notamment conclu que, durant leurs trois années d'occupation de l'immeuble litigieux, les époux [I] avaient réalisé les travaux suivants : - la pose en toiture d'un système de récupération des eaux pluviales, - la modification des arrivées d'eau chaude et d'eau froide et de l'évacuation des eaux usées, - la modification de l'installation électrique triphasée, ce qui a déséquilibré les phases et créé des disjonctions intempestives, - la modification du faîtage de la toiture pour retirer la bouche de sortie de la hotte aspirante, - la pose d'une 'fausse-cloison pour fermer la petite ouverture qu'il y avait entre la cuisine 1 et le séjour', - l'application d'une simple sous-couche de peinture, - la tentative de peinture des murs du coin bureau et la peinture des murs et plafonds au pinceau. Or, l'examen du pré-rapport du 21 avril 2021 et des trois notes adressées aux parties par l'expert avant réception de leurs dernières observations et rédaction de son rapport montre que cette imputation des travaux précités aux époux [I] n'avait jamais été mentionnée par l'expert judiciaire auparavant. L'expert a ainsi tenu compte dans son rapport d'éléments nouveaux sur lesquels les époux [I] n'ont pas été mis à même de présenter leurs observations dans une discussion contradictoire, alors qu'ils sont de nature à avoir une incidence sur l'appréciation de la connaissance de l'état réel du bien par les vendeurs. Cette violation du principe du contradictoire à l'égard des époux [I], qui ont été privés de la possibilité de contester les conclusions de l'expert, justifie l'annulation du rapport en ses conclusions correspondantes. En revanche, la pose de lames de PVC sur toute la surface du sol ou sur le parquet bois de la nouvelle cuisine par les époux [I] n'est pas contestée. Par ailleurs, l'absence d'entretien de la pompe à chaleur par un professionnel, l'application de 'rustines' sur le revêtement du toit terrasse et l'entretien limité de la piscine avaient déjà fait l'objet du pré-rapport et des notes aux parties n° 1 et 3 de l'expert. Enfin, les mentions figurant en fin de page 37 et en pages 38 et 39 n'imputent pas de travaux aux époux [I]. Ces derniers ne sont donc pas fondés à solliciter l'annulation du surplus du rapport pour non-respect de la contradiction, le moyen soulevé à ce titre ne visant que les travaux qui leur ont été imputés par l'expert sans possibilité de les discuter. Par ailleurs, dans ses réponses aux observations des parties, en pages 24 et suivantes de son rapport, M. [K] a notamment écrit : - en page 25, 'Le 7 mai 2020, la société LG HABITAT a également constaté le 'mauvais état de la toiture' et 'la laine de verre imbibée d'eau', dans laquelle 'trempaient' les boitiers de dérivation électriques. J'ajoute que ces désordres n'ont pas pu survenir soudainement et immédiatement après la vente [I]/[Y] ; ils existaient en fait depuis de longues années et étaient forcément connus par les époux [I]' et 'Quant au système de filtration de la piscine, la photographie produite par M. [Y] montrant un couvercle fissuré, et le devis émanant de la société BLM, déjà intervenue en 2017 pour des travaux de remise en fonctionnement de la piscine à minima, démontrent que l'état obsolète du filtre et de la pompe, nécessairement connus de M. [I], nécessitait leur remplacement', sans toutefois fournir d'élément à l'appui de ses affirmations quant à la date d'apparition des désordres et quant à la connaissance de ces vices par les vendeurs ; - en page 26 de son rapport, 'Il me parait étonnant, à la vue de l'état des couvertures en tuiles et de la terrasse plate étanchée par EPDM, examinées par mes soins dans le cadre de la présente expertise, révélant des malfaçons graves dans leur exécution, qu'aucun désordre n'ait été déclaré par les époux [I] à leur assureur multirisque durant leur période d'habitation de trois années ; l'explication que je peux en tirer, est certainement que M. [I] réalisait lui-même la plupart des travaux de réparation, puisqu'il produit très peu de factures de réparations, alors même que les nombreuses malfaçons ayant provoqué les désordres actuels, nécessitaient des réparations 'professionnelles', en page 23, 'La membrane EPDM de la terrasse a manifestement été 'rapiécée' sous [la] responsabilité [des époux [I]], l'insuffisance du diamètre des gargouilles d'évacuation des EP était visible même pour un profane, et il en est de même pour les autres désordres allégués par les époux [Y] qui ont fait l'objet de réparations sommaires, à minima.