Cour d'appel, chambre 3-4, 30 avril 2026 — n° 22/05675

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, -confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qui concerne les chefs relatifs au délai d'exécution des travaux, à l'astreinte et au montant du préjudice accordé au preneur (lesdits chefs étant infirmés), statuant à nouveau et y ajoutant, -rejette les demandes des époux [A] [E] et [U] [S] à voir écarter leur responsabilité au titre de l'installation du chauffe-eau électrique de l'appartement en duplex au titre de la coupure d'eau et du salpêtre dans la cuisine, -condamne les époux [A] [E] et [U] [Q] à procéder à leurs frais aux travaux suivants': -procéder aux travaux de changement de la porte de service. -mettre fin aux infiltrations d'eau : couloir cuisine, escalier, salles. -reprises des murs dégradés et des peintures. -la mise en 'uvre dans la partie logement d'une installation permettant un chauffage normal. - la consolidation des planchers du logement. -fixe le délai d'exécution des travaux à une durée maximale de 12 mois à compter de la signification du présent arrêt, -dit que faute pour eux de s'exécuter dans ce délai, les époux [A] [E] et [U] [Q] devront payer à M. [Y] [L] une astreinte de 10 euros par jour de retard laquelle courra pendant un délai maximal de 8 mois à compter de l'expiration du délai d'exécution des travaux, -condamne les époux [A] [E] et [U] [Q] à payer à M. [Y] [L] la somme de 35'000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, -condamne les époux [A] [E] et [U] [Q] à payer à M. [Y] [L] une somme de 4000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamne, les époux [A] [E] et [U] [Q], aux entiers dépens d'appel dont ceux exposés par M. [Y] [L] à hauteur d'appel. Le Greffier, La Présidente,

*** EXPOSE DU LITIGE Le 29 juin 2004, Mme [M] [X] et M. [U] [Q] ont consenti un bail commercial à M. [F] [D]. Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives qui a commencé à courir le premier juillet 2004 pour se terminer le 30 juin 2013 et moyennant un loyer annuel initial de 10'080'€, soit 840'€ par mois ayant fait l'objet de révisions et s'élevant annuellement à la somme de 10'200 euros. La désignation des locaux étant décrite comme suit dans le bail : Une salle de bar donnant sur la [Adresse 3], une salle pizzeria avec four à pizzas, une salle de restaurant, une cuisine, un WC et un local technique, le tout attenant, plus une cave sous la salle de bar à laquelle on accède par le bar - Un appartement situé au premier et 2ème étage composé de trois pièces principales plus une salle de bains avec WC, auquel on accède par le bar. La destination des lieux loués est': débit de boissons pizzas à emporter et à consommer sur place. Les locaux d'habitation, pour l'habitation personnelle du preneur, celle de son conjoint le cas échéant et celle des membres de sa famille à charge. Les époux [U] [Q] et [A] [E] sont désormais les propriétaires des locaux loués. Suivant acte de cession de gré à gré en date du 3 avril 2012, M. [Y] [L] a acquis auprès de Maître [W] [H], ès-qualités de liquidateur judiciaire de M. [F] [D], le fonds de commerce de ce dernier. Ladite cession emportait également cession de plusieurs éléments corporels et incorporels dont le droit au bail commercial. M. [Y] [L] devenait le nouveau locataire. Par demande signifiée le 20 décembre 2012, M. [Y] [L] sollicitait le renouvellement du bail commercial en application de l'article L 145-10 du code de commerce. Le preneur, M. [Y] [L] s'est plaint de multiples désordres qui, selon lui, affectaient tant le local commercial situé au rez- de-chaussée que l'appartement situé au premier et deuxième étage de l'immeuble. M. [Y] [L] a fait assigner les bailleurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan, Par ordonnance de référé du 18 juillet 2018, le juge des référés a débouté M.[Y] [L] de sa demande de condamnation des bailleurs à réaliser les travaux sous astreinte, de sa demande de consignation des loyers, a condamné les bailleurs à payer une somme de 3'300'€ à valoir sur l'indemnisation du préjudice du locataire au titre d'un retard à effectuer des travaux de façades et de toiture suite à des problèmes d'infiltrations d'eau et a désigné M. [G] [K] en qualité d'expert judiciaire chargé d'examiner les désordres. L'expert judiciaire désigné, M. [G] [K], a déposé son rapport le 8 février 2019. Par exploit d'huissier de justice en date du 21 juin 2019, M.[Y] [L] a fait assigner M. [U] [Q] et Mme [A] [E] devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin de solliciter, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la condamnation des bailleurs à réaliser les travaux décrits dans le rapport d'expertise et en réparation de ses divers préjudices (préjudice de jouissance et préjudice lié à la perte d'exploitation). Le preneur alléguait notamment que les désordres qu'il subissait étaient liés à la vétusté des biens et installations. Par jugement du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan se prononçait en ces termes': -condamne M. [U] [Q] et Mme [N] [E] à procéder à leurs frais, dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, aux travaux listés par l'expert judiciaire et repris dans le devis en date du 19 décembre 2018 de la SARL Bâtiment-Provence à l'exception des travaux relatifs aux postes 3,2 (cumulus), 4 (climatiseur) et 5 (lambris) du devis, -dit que, faute pour eux de s'exécuter dans ce délai, M. [U] [Q] et Mme [N] [E] à payer à M. [Y] [L] une astreinte de 50 euros par jour de retard, et ce jusqu'à l'expiration d'un délai de huit mois suivant la signification du présent jugement, -condamne M.

MOTIFS 1-sur la responsabilité des bailleurs et sur les désordres relevant de leur responsabilité Selon l'article 1719 du code civil':Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant , 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée , 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail , 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. L'article 1755 du même code ajoute':Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Selon l'article 606 du code civil: Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ». Concernant la répartition de la charge des travaux, le bail commercial comprend les stipulations contractuelles utiles suivantes : -le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux de réparation ou de remise en état, exceptés ceux impliqués par la nécessité de maintenir les lieux loués clos et couverts. Entretien-Réparations : Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, à l'exclusion des grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, pendant la durée du bail, et les rendra à sa sortie en bon état de réparation locative. Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les trois ans étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture des locaux d'exploitation seront à sa charge exclusive. L'entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d'exploitation(...) L'entretien des équipements de ventilation et de climatisation ainsi que des installations électriques et téléphoniques afin de les rendre en parfait état de fonctionnement. -travaux : Pendant toute la durée du bail, le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstruction, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le bailleur estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu'il ferait exécuter, dans les locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent. Le preneur ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, ni interruption de paiement de loyer, quelles que soient l'importance et la durée de ces travaux, même si leur durée excédait quarante jours, à condition toutefois qu'ils soient exécutés sans interruption, sauf cas de force majeure. En cas de nécessité d'exécution de travaux de recherche ou de réparation de fuite de toute sorte, de fissures dans des conduits de fumée ou de ventilation, notamment suite à un incendie ou à des infiltrations voire pour la réalisation de travaux de ravalement, le preneur devra déposer à ses frais et sans délai, tous agencements, enseignes, coffrages, décorations et en général toutes installations dont l'établissement s'avérerait indispensable pour la bonne réalisation des travaux'». Le preneur sollicite la confirmation du jugement et la condamnation des bailleurs à réaliser sous astreinte à leurs frais l'ensemble des travaux reprise dans le devis de la société Bâtiment Provence.com annexé au rapport d'expertise. Plus précisément, M. [Y] [L] fait valoir': -le preneur ne peut supporter les réparations dues aux dégradations résultant des travaux entrepris par le bailleur. -il ressort clairement des constatations de l'expert que l'ensemble des désordres subis par M.[Y] [L] trouve leur origine dans la vétusté des installations, et pour certains d'une absence de mise aux normes. Pour s'opposer aux demandes du preneur de réalisation de certains travaux, les bailleurs font valoir : -le preneur fait état de jurisprudences étendant à la charge du bailleur les réparations locatives pour cause de vétusté, sans citer les jurisprudences de la Cour de cassation, -M.[Y] [L] qui a acquis le fonds de commerce aux enchères publiques, a nécessairement accepté de prendre les lieux dans un état déjà vétuste, et ce d'autant plus qu'il s'est abstenu de les visiter préalablement à son acquisition, -il ne verse pas au débat d'état des lieux à son entrée dans les lieux pour juger de l'état de vétusté à ce moment et celui actuel. Il est donc dans l'incapacité de démontrer une vétusté aggravée depuis son entrée dans les lieux, -les grosses réparations à la charge des bailleurs sont uniquement celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien, -les désordres suivants restent à la charge du preneur ne concernant pas le clos et le couvert :décollement et effritement des carrelages du duplex à l'étage, l'installation électrique de l'appartement en duplex, l'installation du chauffe-eau électrique de l'appartement en duplex le carrelage de la salle arrière du bar, l'apparition de salpêtre dans la salle de restauration, la coupure d'eau dans la cuisine -toutes les demandes de M.[Y] [L] relatives au coût de reprise des carrelages seront écartées puisqu'elles ne relèvent pas de l'article 606 du code civil et relèvent donc des réparations locatives. Il est de principe que l'obligation de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont des obligations continues à la charge du bailleur pendant la durée du bail. Concernant les réparations nécessaires liées à la vétusté, mises en valeur par l'expert judiciaire, la cour observe que le bail commercial est silencieux concernant la vétusté et ne désigne pas la partie qui doit assumer la charge des éléments à remplacer et qui ont pu être usés par le temps. Dans le silence du bail commercial, qui ne prévoit aucune disposition dérogatoire à l'article 1755 duc ode civil (article indiquant qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure), c'est bien au bailleur que revient la charge de la vétusté. En effet, si les parties à un contrat de bail commercial peuvent transférer à la charge du preneur, tant les grosses réparations de l'article 606 du code civil que les réparations rendues nécessaires par la vétusté progressive des locaux, ce transfert doit faire l'objet de dispositions précises et expresses. Or, il ne résulte d'aucune des stipulations contractuelles du bail commercial litigieux que ledit bail aurait transféré à la charge du preneur les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, incluant celles visant à assurer le couvert, ainsi que la charge des travaux rendus nécessaires par l'état de vétusté de l'immeuble. Concernant les travaux de mise aux normes, il est également de principe que la charge des travaux de mise en conformité du bien loué incombe au propriétaire bailleur, sauf clause contractuelle dérogatoire expresse. Or, en l'espèce, les bailleurs n'excipent aucune clause contractuelle dérogatoire en ce sens.