Cour d'appel, chambre 3-4, 30 avril 2026 — n° 22/05486

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement': -confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf concernant le montant de la condamnation de la société [C] Résidences prononcée au bénéfice de Mme [U] [G], statuant à nouveau et y ajoutant, -condamne la société [C] Résidences à payer à Mme [U] [G]': 6402, 47 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2021 pour les premier, deuxième et quatrième trimestres 2020. 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamne la société [C] Résidences, aux entiers dépens d'appel dont ceux exposés par Mme [U] [G]. Le Greffier, La Présidente,

*** EXPOSE DU LITIGE Mme [U] [G] est propriétaire de différents lots dépendant de l'immeuble en copropriété à usage de résidence de tourisme 3 étoiles dénommé [Adresse 3] se situant [Localité 3] [Adresse 4]. Elle est ainsi propriétaire de 4 appartements correspondant aux lots 8016, 8029, 8034, 8068 ainsi que ainsi que de 4 emplacements de parking couverts correspondant aux lots 8193, 8102, 8142, 8149. Par acte sous seing privé du 22 décembre 2011, Mme [U] [G] a donné à bail commercial à la société [C] Résidences tous ses lots de copropriété. Le bail stipule qu'il prend effet le 30 décembre 2011 pour expirer le 30 avril 2021. Concernant les clauses utiles à cette affaire, ledit bail prévoit aussi': -le montant du loyer s'élève à la somme de 45'525 euros outre TVA, -le loyer devra être payé par trimestre, à terme échu les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année. -en 2020, le trimestre s'élève à la somme de 11'824,05 euros HT soit 13'000,46 euros TTC, -concernant la destination et jouissance des lieux loués: Les locaux sont loués à usage de résidence de tourisme 3 étoiles devant faire l'objet d'une exploitation de nature para-hôtelière dans le cadre de locations à la carte avec accès aux services et équipements communs et prestations touristiques au bénéfice d'une clientèle touristique qui n'y élira pas domicile, Par acte d'huissier en date du 24 février 2017, la société [C] Résidences donnait congé à la bailleresse pour le 30 avril 2021 pour tous les lots de copropriété loués. Suite à l'épidémie de la Covid-19, la société [C] résidences a fermé l'établissement Lune d'Argent à plusieurs reprises au cours des années 2020 et 2021. a clientèle touristique. Par courrier du 12 juin 2020, la société [C] Résidences, preneuse, a indiqué à Mme [U] [G], bailleresse, qu'elle entendait voir appliquer une franchise de 21,9'% sur le loyer de l'année 2020 et l'a invitée à lui retourner, signé, un coupon-réponse joint à ladite lettre et prévoyant cette franchise. Le 28 juin 2020, Mme [U] [G] retournait à la société [C] Résidences ce coupon-réponse après y avoir apposé son bon pour accord, la date et sa signature Le coupon-réponse mentionnait': Je reconnais avoir pris connaissance des termes du courrier daté du 12 juin 2020 et accepte la proposition formulée par [C], mon locataire, adaptant temporairement mon bail (ou mes baux) aux conditions d'un loyer réduit de manière forfaitaire pour tenir compte de la crise du COVID-19 (réduction de 21,9'%). Les parties entraient en conflit sur les loyers impayés, s'opposant sur le sens et la portée à donner à la réduction des loyers stipulée par le coupon-réponse et la lettre du 12 juin 2020 auquel il était joint. La preneuse considérait que le contrat prévoyait qu'une telle réduction concernait tous les loyers de l'année 2020, tandis que bailleresse estimait au contraire que ladite réduction était limitée et ne devait s'appliquer exclusivement que sur les loyers dus pour la période de fermeture du 14 mars au premier juin 2020. Pour la bailleresse, la société [C] résidences lui devait donc l'intégralité du loyer prévu à compter du 1er juin 2020. Par acte d'huissier de justice du 5 août 2021, Mme [U] [G] a fait assigner la société [C] Résidences devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de voir condamner cette dernière à lui payer la somme de 17'796,12 euros correspondant au total des retenues appliquées aux échéances de loyer des premiers, deuxième et quatrième trimestres de 2020, augmentée des intérêts légaux à compter du 22 février 2021. Selon jugement en date du 17 janvier 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence s'est notamment prononcé en ces termes': -condamne la société [C] à payer à Mme [U] [S] épouse [G] la somme de cinq mille euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2021, arrêtée au 31 décembre 2020,pour les premier, deuxième et quatrième trimestres 2020,

MOTIFS 1-sur la demande de la bailleresse en paiement de loyers au titre de l'année 2020 1-1 sur la première réduction forfaitaire des loyers (période de fermeture administrative de la résidence du 14 mars au 1er juin 2020) Selon l'article 1192 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 01 octobre 2016 applicable au coupon-réponse du 28 juin 2020 et à sa lettre d'accompagnement du 12 juin de la même année': On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. L'article 1189 du même code, dans sa version applicable depuis le premier octobre 2016, ajoute':Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci. L''article 1191 du même code énonce': Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. Mme [U] [G], bailleresse, sollicite la condamnation de la société [C] résidences, preneuse, à lui payer la somme de 15'327,11'€ arrêtée au 31 décembre 2020 outre intérêts. Au soutien de sa demande en paiement de sommes contractuellement dues, Mme [U] [G] apporte les précisions suivantes': -elle a accepté une réduction de loyer de 21.9 % allant du 13.04.2020 au 01.06.2020 et non pas jusqu'au 31 décembre 2020, -le premier juge a considéré que l'accord relatif à la réduction de 21.9 % du loyer s'appliquait sur la totalité de la période COVID et c'est dans ce contexte qu'il a alloué la somme de 5'000'€, -il a encore estimé qu'un accord était intervenu à hauteur de 21,9'% du loyer annuel concernant la 1 ère période de fermeture administrative, puis d'une franchise de 12'% du loyer annuel concernant la seconde période de fermeture administrative, -le tribunal a appliqué la réduction sur la totalité de la période, alors même que l'accord ne portait que sur la seule période du 14/03/2020 au 01/06/2020. Pour s'opposer à la demande de Mme [U] [G] en paiement de loyers, la société [C] résidences fait valoir': -la somme de 11'393,65 euros correspond à la franchise de 21,9'% du loyer de l'année 2020 qu'elle a acceptée expressément, - Mme [U] [G] prétend que cette franchise ne porterait pas sur 21,9'% du montant du loyer de l'année 2020, et ne s'élèverait donc pas à 11'393,65 euros mais porterait seulement sur 21,9'% du montant du loyer afférent à la période allant du 14 mars 2020 au premier juin 2020, de sorte qu'elle ne s'élèverait qu'à 2'468,62 euros, -il résulte des termes clairs et précis de la lettre du 12 juin 2020 de la société [C] résidences contenant le formulaire du coupon-réponse proposé à la signature de Mme [U] [G] que la franchise considérée est égale à 21,9'% du loyer de l'année 2020, -contrairement à ce que soutient Mme [U] [G], qui dénature les termes clairs et précis de l'accord intervenu, c'est donc bien sur le loyer de l'année 2020 entière, et non pas seulement sur le loyer de la période du 14 mars au premier juin 2020, que doit être calculée la franchise de 21,9'%, laquelle est donc égale à 11'393,65 euros. La société [C] résidences revendique d'abord une première réduction forfaitaire des loyers dus, à hauteur de 21, 9'% , au titre de la fermeture administrative de l'établissement sur la période du 14 mars au 1er juin 2020, en se fondant sur sa lettre du 12 juin 2020 et sur le coupon-réponse joint signé le 28 juin suivant par la bailleresse. Un accord contractuel ultérieur au bail commercial a été conclu entre les parties au sujet d'une réduction du loyer sous certaines conditions. En effet, au cours de l'année 2020, suite aux événements de la Covid-19,la société [C] Résidences a adressé le 12 juin 2020 une lettre à la bailleresse, à laquelle était jointe un coupon-réponse pré-imprimé, qui a été signé le 28 juin 2020 et qui lui a été envoyé,en retour, par la bailleresse. Le coupon-réponse du 28 juin 2020, signé par la bailleresse, contient une clause préimprimée stipulant : Je reconnais avoir pris connaissance des termes du courrier daté du 12 juin 2020 et accepte la proposition formulée par [C], mon locataire, adaptant temporairement mon bail (ou mes baux) aux conditions d'un loyer réduit de manière forfaitaire pour tenir compte de la crise du COVID-19 (réduction de 21,9'%). Ledit coupon-réponse était indissociable de la lettre du 12 juin 2020 laquelle mentionne ceci au sujet de la durée d'application précise de la réduction contractuelle des loyers: -en situation de fermeture administrative entre le 14 mars et le 1er juin nous avons été dans l'impossibilité d'exploiter nos résidences, -comme évoqué ci-dessus l'état d'empêchement d'exécution du contrat lié à la fermeture de nos établissements et en conséquence l'interruption du paiement des loyers ne paraît pas souffrir de discussion d'un point de vue juridique. Cela concerne une période de 2, 5 mois (du 12 mars au 1er juin) soit 21, 9'% de la durée totale de prise à bail sur 2020, -dans un souci de compromis équilibré et pour éviter des contentieux longs, coûteux et aléatoires pour chacun, nous vous proposons une franchise de loyers de 2,5 mois correspondant strictement à la période de fermeture des établissements, le reste du risque étant à notre charge. Vous toucherez donc 78, 1'% des loyers 2020. Tel que ces deux documents contractuels sont rédigés, on comprend que l'accord entre les parties est de prévoir une réduction forfaitaire des loyers à hauteur de 21,9'% pour tenir compte de la crise de la COVID-19. S'agissant de la portée exacte de cet accord contractuel, on pourrait en premier lieu estimer qu'il implique que la réduction forfaitaire de 21, 9'% des loyers s'applique sur la seule période allant du 12 mars au 1er juin 2020 (conformément à l'interprétation faite par la bailleresse).On peut toutefois avoir une autre lecture et comprendre au contraire que la réduction est prévue pour s'appliquer à tous les loyers de l'année 2020 (ce qui est le sens retenu par la preneuse). Avec une telle lecture, la commune intention des parties est alors de dispenser la preneuse de payer les loyers correspondant à la période du 14 mars au 1er juin 2020 tout en annualisant et lissant cette dispense de paiement des loyers sur l'ensemble des loyers de 2020. Compte tenu du fait que la lettre du 12 juin 2020 (qui fait partie intégrante de l'accord du 28 juin 2020 sur la réduction des loyers) évoque à plusieurs reprises une réduction de 21,9'% lissée sur toute l'année 2020, il y a lieu de faire prévaloir la seconde interprétation, c'est-à-dire celle proposée par la société [C] résidences. Ainsi, la cour considère que c'est à bon droit que la société [C] Résidences revendique une réduction de 21,9'% des loyers contractuellement dus jusqu'à la fin de l'année 2020 et non pas seulement pendant la seule période allant du 14 mars 2020 au 1er juin 2020. Cette réduction forfaitaire des loyers de 21, 9'% est égale à, 11'393,65 euros, en l'absence de critiques formées à titre subsidiaire par la bailleresse intimée sur son montant. 1-2 sur la seconde réduction forfaitaire des loyers