Cour d'appel, chambre 3-4, 30 avril 2026 — n° 22/04371

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement': -confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les chefs du jugement suivants, lesquels sont infirmés': -chef du dispositif du jugement rejetant toutes les demandes en paiement de M.[L] [K] et de M.[W] [O] contre les époux [N] [E] et [P] [G], -chefs du jugement relatifs à l'article 700 et aux dépens, statuant à nouveau et y ajoutant, -condamne les époux [N] [E] et [P] [G] à payer aux consorts [L] [K] et [W] [O]'la somme de 3054 euros correspondant aux taxes foncières et d'enlèvement d'ordures ménagères impayées de 2013 à 2024, -rejette la demande des époux [N] [E] et [P] [G] de délais de paiement, -déboute les parties, de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel, -dit chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en première instance et en appel, Le Greffier, La Présidente,

*** EXPOSE DU LITIGE Messieurs [L] [K] et [W] [O] ont consenti les deux baux suivants distincts aux époux [N] [E] et [P] [G] le même jour le 25 octobre 2012 : -un bail commercial sous seing privé portant sur un local situé en rez-de-chaussée au [Adresse 4] à [Localité 5]. Ce local est constitué d'un restaurant avec bar et d'un terrain privatif d'environ 600 mètres carrés pour une durée de neuf années, du 5 novembre 2012 au 4 novembre 2021, -un bail d'habitation par acte authentique portant sur les appartements situés aux premier et deuxième étage au-dessus du local commercial de restauration. Les lieux constituaient un immeuble unique à usage de commerce et à usage d'habitation avec une servitude de passage dans le restaurant pour accéder aux étages, ledit immeuble étant intégralement occupé par les locataires. Les bailleurs sont propriétaires à concurrence de la moitié indivise chacun. Concernant la taxe foncière, le bail commercial contient un article 8, intitulé impôt et charges stipule en son 4° des modalités particulières et conflictuelles de répartition de ladite taxe entre les parties ': -le preneur remboursera au bailleur la moitié de ladite taxe pendant les trois premières années du bail' , - pour les années suivantes les parties conviennent de renégocier cette proportion qui ne pourra en aucun cas être inférieure à la moitié . Toujours concernant la taxe foncière, le bail d'habitation ne comporte en revanche aucune stipulation spécifique. Un litige se nouait entre les parties concernant divers problèmes tant au titre du bail commercial que du bail à usage d'habitation. Concernant le bail d'habitation, les bailleurs donnaient congé pour vente à leurs preneurs pour le 4 novembre 2015. Ces derniers se maintenaient dans l'appartement du 1er et 2ème étage. Par jugement du 12 janvier 2017, le tribunal d'instance de Tarascon ordonnait l'expulsion de Mme [N] [E] et M. [G] [P]. Concernant le bail commercial, les bailleurs estimaient que leurs locataires étaient redevables de la moitié des taxes foncières afférentes à l'ensemble de l'immeuble donné à bail, tandis que ces derniers estimaient qu'ils étaient seulement tenus de payer la moitié de la taxe foncière relative à la seule partie du bien à usage commercial. Le 31 janvier 2018, les consorts [R] faisaient vainement signifier aux époux [N] [E] et [G] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par cet acte, il était demandé aux preneurs d'avoir à payer au principal 3782.75 euros (somme recouvrant des taxes foncières et les taxes d'enlèvement des ordures ménagères' outre les frais et le coût de l'acte d'huissier). Par acte d'huissier signifié le 28 février 2018, les époux [N] [E] et [G] [P], preneurs faisaient assigner les consorts [R] notamment en annulation du commandement de payer et en indemnisation à hauteur de 30'000 euros. Par jugement du 26 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Tarascon se prononçait en ces termes': -déboute M. [W] [O] et M. [L] [K] de leur demande en irrecevabilité de l'opposition au commandement de payer, -déclare l'opposition recevable en la forme et au fond, -déclare nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 31 janvier 2018, -renvoie les bailleurs à mieux se pouvoir pour les questions relatives au garage, -rejette toutes autres demandes des parties, -condamne solidairement M. [W] [O] et M. [L] [K] à payer à M. [G] [P] et Mme [N] [E] épouse [P] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamne solidairement M. [W] [O] et M. [L] [K] au paiement des entiers dépens de l'instance, -ordonne l'exécution provisoire du présent jugement. Le 3 mars 2021, les consorts [W] [O] et [L] [K] interjetaient appel.

MOTIFS 1-sur la recevabilité de l'opposition des preneurs au commandement de payer Selon l'article L 145-41 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016': Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à'l'article 1343-5'du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Les bailleurs appelants sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il les déboute de leur demande en irrecevabilité de l'opposition au commandement de payer et en ce qu'il déclare recevable l'opposition en la forme et au fond. De leur côté, les preneurs soutiennent que l'opposition est également recevable, indiquant' que le tribunal judiciaire de Tarascon a justement apprécié et motivé la recevabilité de sa saisine par le biais de l'opposition formée par les époux [P]. En l'espèce, les parties ont conclu ensemble deux baux distincts': un bail commercial pour le rez-de-chaussée dans lequel est exploité le fonds de commerce et un bail à usage d'habitation pour les étages. Le commandement de payer litigieux du 31 janvier 2018 concerne uniquement les locaux commerciaux et le bail commercial et non pas le bail à usage d'habitation concernant les étages. Or, il ne découle aucunement de l'article L 145-41 du code de commerce ci-dessus reproduit, qu'il existerait un certain délai au-delà duquel les preneurs ne pourraient plus agir en contestation d'un commandement de payer délivré pour un bail commercial. Il n'existe pas de délai spécifique ouvert pour former une opposition', étant précisé que ce terme n'est d'ailleurs pas employé par la loi en matière de baux commerciaux. La cour confirme le jugement en ce qu'il': -déboute M. [W] [O] et M. [L] [K] de leur demande en irrecevabilité de l'opposition au commandement de payer , -déclare l'opposition recevable en la forme et au fond. 2-sur la demande des preneurs intimés d'annulation du commandement de payer 2-1 sur la demande de nullité fondée sur l'indication volontaire d'une adresse erronée sur le commandement de payer L'article 648 du code de Procédure civile dispose : « Tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date , 2. a) Si le requérant est une personne physique': ses nom, prénoms, profession,domicile, nationalité, date et lieu de naissance , b) Si le requérant est une personne morale': sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la re présente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice, 4. Si l'acte doit être signifié, les noms et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.'» L'article 114 du même code dispose :Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme, si la nullité n'est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public." Les époux [N] [E] et M. [G] [P], preneurs, sollicitent l'annulation du commandement de payer du 31 janvier 2018 en indiquant': -l'omission d'une des mentions prescrites par l'article 648 du code de procédure civile constitue un vice de forme de nature à entraîner la nullité du commandement si elle cause un grief à celui qui s'en prévaut, -la jurisprudence retient que conformément à l'article 114 du code de procédure civile, la nullité d'un acte d'huissier doit être prononcée dès que cet acte comporte l'omission d'une des mentions nécessaires à la désignation du requérant et, qu'il est démontré que cette omission a causé un grief au destinataire de l'acte, -le commandement de payer en date du 31 janvier 2018 visant la clause résolutoire indique comme adresse de domiciliation de M. [L] [K]': chez Mme [I] [Z] située [Adresse 5] à [Localité 7]', -M. [L] [K] recevait son courrier à cette adresse comme en attestent les accusés de réception de février et mars 2017 signés par ce dernier, -M. [L] [K] n'a pas indiqué son changement d'adresse aux époux [P] et encore moins à l'huissier qu'il a missionné pour faire délivrer le commandement de payer, -M. [L] [K] a confirmé en première instance que l'adresse indiquée sur le commandement de payer était erronée et qu'il était domicilié à [Localité 8] et non à [Localité 7] comme cela a été indiqué à tort sur le commandement de payer. -cette erreur sur l'une des mentions exigées pour la désignation du requérant a donc causé un grief aux époux [P] puisque l'huissier n'a pas pu délivrer dans les délais requis l'acte d'opposition à M. [L] [K]. Pour s'opposer à toute annulation du commandement de payer pour le motif tiré d'une adresse inexacte du requérant, M. [L] [K] et M. [W] [O] rétorquent': -les conditions de la nullité d'un commandement de payer tenant aux erreurs dans ses mentions obligatoires sont prévues par l'article 648 du code de procédure civile, lequel régit les actes d'huissier de justice, -en application de l'article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public, -aucune nullité de forme du commandement de payer ne saurait être déclarée, dans la mesure où l'admission de la recevabilité de la demande par le jugement , qui n'est pas critiquée à hauteur d'appel, a fait disparaître tout éventuel grief invoqué. En l'espèce, il résulte de l'article 648 du code de procédure civile que : Tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs le domicile du requérant s'il est une personne physique et ce à peine de nullité. D'abord, la cour rappelle que le commandement de payer du 31 janvier 2018 est un commandement qui ne concerne que la partie commerciale de l'immeuble loué et non pas la partie habitation. Les règles qui s'appliquent à la procédure tendant à obtenir l'annulation dudit commandement de payer découlent donc de l'article L 145-41 du code de commerce. En l'espèce, M. [L] [K], bailleur , ne conteste pas que l'adresse mentionnée sur le commandement de payer litigieux du 31 janvier 2018 était erronée et qu'il ne s'agissait pas de sa bonne adresse. Il existe donc bien un vice de forme affectant cet acte, lequel ne peut cependant entraîner la nullité dudit acte que si l'existence d'un grief causé par ce vice est démontrée par les preneurs intimés. Tel n'est pas le cas en l'espèce. En effet, l'assignation des preneurs, en annulation du commandement de payer est déclarée recevable par cette cour. En tout état de cause, comme déjà énoncé plus haut par la cour, les intimés pouvaient valablement saisir à tout moment le tribunal pour critiquer le commandement de payer litigieux et pour l'empêcher de produire effet, sans qu'aucun délai de procédure ne puisse leur être opposé. En effet, l'article L 145-41 du code de commerce ci-dessus reproduit ne dit pas que la voie de recours ouverte contre un commandement de payer en matière commerciale est celle de l'opposition et ce même article n'enferme pas l'assignation des preneurs dans un délai d'un mois à peine d'irrecevabilité.