Cour d'appel, 1ère chambre, 4 mai 2026 — n° 24/00230

PAR CES MOTIFS , LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement prononcé le 8 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Nancy sauf en ce qu'il a : - rejeté la demande de Monsieur [Z] [S] au titre des frais intercalaires ; - condamné la SAS Maisons d'en France à payer à Monsieur [S] la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre du préjudice moral ; Statuant à nouveau dans cette limite : Condamne la SAS Maisons d'en France à payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 3 612,35 euros (trois mille six cent douze euros et trente-cinq centimes) au titre des frais intercalaires ; Condamne la SAS Maisons d'en France à payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 3 500 euros (trois mille cinq cents euros) au titre du préjudice moral ; Y ajoutant, Condamne la SAS Maisons d'en France à payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SAS Maisons d'en France aux dépens de la procédure d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur SILHOL, Président de chambre, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, régulièrement empêchée et par Madame FOURNIER, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Signé : I. FOURNIER.- Signé : T. SILHOL.- Minute en quatorze pages.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSÉ DU LITIGE Le 30 avril 2019, Monsieur [Z] [S] a conclu avec la SAS Maisons d'en France un contrat de construction d'une maison individuelle (ci-après, CCMI) située [Adresse 3] à [Localité 2] (Meurthe-et-Moselle). Le permis de construire a été accordé le 14 août 2020. La société Maisons d'en France a alors informé Monsieur [S] de ce que les travaux ne pourraient commencer qu'à la condition d'obtenir l'autorisation de passer sur le terrain d'un voisin, à savoir Monsieur [D]. Par courriel du 19 janvier 2021, Monsieur [D] a autorisé Monsieur [S] à passer sur son fonds pour réaliser le crépi de son mur pignon, mais a refusé le terrassement sur son terrain, cette opération étant cependant considérée par la société Maisons d'en France comme étant indispensable à la réalisation la construction. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2021, Monsieur [S] a, par l'intermédiaire de son conseil, informé la société Maisons d'en France de son intention de résilier le contrat. Par acte d'huissier de justice du 2 mai 2022, Monsieur [S] a fait assigner la société Maisons d'en France devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d'obtenir le prononcé de la résiliation du contrat et la condamnation de celle-ci à l'indemniser de ses préjudices. Par jugement contradictoire prononcé le 4 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Nancy a : - prononcé la résiliation du contrat de construction d'une maison individuelle liant Monsieur [S] à la société Maisons d'en France aux torts de la société [Adresse 4] ; - condamné la société Maisons d'en France à payer à Monsieur [S] les sommes suivantes : - 1620 euros TTC au titre du coût de l'étude réalisée en août 2022, - 348,02 euros TTC au titre de l'abonnement à l'eau de décembre 2020 à septembre 2022, - 20 797,40 euros au titre du surcoût lié au retard pris du projet de construction, - 2500 euros au titre du préjudice moral, - débouté la Maisons d'en France de sa demande reconventionnelle tendant à obtenir des dommages-intérêts, - condamné la société Maisons d'en France à payer à Monsieur [S] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Maisons d'en France aux entiers dépens, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit attachée à la présente décision. Pour statuer ainsi, sur la demande de résolution judiciaire du contrat, le premier juge a retenu que : - le paragraphe 2.5 des conditions générales du contrat liant Monsieur [S] et la société Maisons d'en France intitulé « formalités pour le commencement des travaux» stipule que les travaux ne pourront recevoir aucun début d'exécution avant que le maître de l'ouvrage n'ait effectué le versement des sommes prévues à l'article 3-3 et fait parvenir au constructeur les éléments suivants dès qu'ils seront en sa possession [. . .] - tous autres documents et autorisations nécessaires ; - le paragraphe 2-6 de ce contrat mentionne que les travaux commenceront dans le délai fixé aux conditions particulières à compter de la réalisation des conditions suspensives et formalités définies à l'article précédent ; - les « autorisations nécessaires » ne sont pas incluses dans les conditions suspensives énumérées à l'article 5-1 des conditions générales, de sorte que le contrat est conclu lorsque ces conditions suspensives se sont réalisées ; - le paragraphe 2.5 contient en réalité une clause résolutoire de plein droit, des lors que l'inexécution par le maître de l'ouvrage de son obligation d'obtenir les autorisations nécessaires entraîne l'inexécution de la prestation du constructeur et par conséquent, la résolution du contrat. A cet égard, le juge a relevé que :

Sur cette base, le premier juge a retenu que Monsieur [S] était fondé à obtenir la somme de 1620 euros TTC au titre du coût de l'étude réalisée en août 2022, suivant facture de l'entreprise DTF Géotechnique du 22 août 2022. *Sur le remboursement des intérêts intercalaires d'un prêt immobilier, le premier juge a relevé que Monsieur [S] sollicite le paiement d'intérêts intercalaires à hauteur de 2 973,24 euros depuis décembre 2020 jusqu'à novembre 2022 en produisant une offre de prêt du 24 décembre 2019 accompagné d'un tableau d'amortissement prévisionnel. Il a cependant retenu que ces documents ne comportent aucune précision sur les intérêts intercalaires qui seraient dus à compter de décembre 2020 à raison de 110,12 euros par mois et que le seul relevé bancaire de la banque postale du 13 octobre 2022 fourni par Monsieur [S], sur lequel figure un prélèvement concernant ce prêt de 110,12 euros, ne permet pas de démontrer que cette somme correspond aux intérêts intercalaires et a été versée depuis décembre 2020. Quant à la date de fin située en novembre 2022, le premier juge a relevé que Monsieur [S] avait, par l'intermédiaire de son conseil, entendu mettre fin au contrat avec la société Maisons d'en France par courrier du 28 octobre 2021 et qu'aucune indication n'était par ailleurs donnée sur la date de démarrage des travaux de la nouvelle construction, de sorte que l'échéance de prêt due en octobre 2022 pourrait être liée au financement de cette seconde construction. Enfin, il a ajouté que Monsieur [S] ne rapportait pas la preuve du montant de ces intérêts et de leur paiement. Dans ces conditions, le premier juge a débouté Monsieur [S] de sa demande. *Sur le remboursement de l'abonnement à l'accès à l'eau, le premier juge a constaté que Monsieur [S] produit une facture d'accès au service d'eau du 9 décembre 2020 et que sur une facture du 27 octobre 2021, il est indiqué que le compteur d'eau a été relevé le 6 août 2021 et qu'aucune consommation n'avait été enregistrée. Le premier juge a également observé que la date d'ouverture de chantier de la seconde construction est inconnue mais qu'il ressort de la notice descriptive de la société [U] construction du 17 décembre 2021 et de l'étude géotechnique réalisée en août 2022 que les travaux de la nouvelle construction n'avaient pu débuter avant cette dernière date, de sorte que la demande de paiement de l'abonnement de l'accès à l'eau jusqu'au mois de septembre 2022 est justifiée. Le tribunal a estimé que Monsieur [S] démontrait par la production des factures et prélèvements avoir réglé une somme totale de 348,02 euros TTC de décembre 2020 à septembre 2022. *Sur le paiement de loyers et de l'achat d'un garage et d'un appartement, le premier juge a retenu que : -Monsieur [S] produit un contrat de bail du 2 mars 2020 portant sur un garage à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 58 euros, ainsi qu'une lettre de résiliation pour ce même garage du 30 mars 2022 ; - à cette date, si le contrat de construction était conclu, le permis de construire n'était pas encore accordé et la vente du terrain n'était pas réalisée ; - il n'est donc pas établi que Monsieur [S] aurait été contraint de louer ce garage pour y entreposer ses affaires en raison du retard pris dans la construction de sa maison ; - Monsieur [S] produit un acte notarié du 8 décembre 2021 portant sur l'acquisition d'un garage à [Localité 3] au prix de 5000 euros par Madame [G], laquelle atteste qu'elle est la concubine de Monsieur [S] et que ledit garage a été financé intégralement par celui-ci ; - celui-ci ne justifie cependant pas le lien de causalité existant entre l'achat de ce garage et le retard pris dans la construction de sa maison imputable à la société [Adresse 4] ; - Monsieur [S] ne produit aucune pièce justifiant le paiement de loyers pour une somme de 6 078,90 euros et ne fournit aucun crédit ni aucune pièce attestant qu'il est débiteur d'échéances. Le premier juge en a déduit que Monsieur [S] ne démontrait pas que cette location et cet achat auraient été rendus nécessaires en raison du retard pris dans la construction de sa maison. Compte tenu de ces éléments, le premier juge a débouté Monsieur [S] de sa demande. *Sur le paiement du surcoût de la nouvelle construction, le premier juge a observé que : - le coût de cette construction s'élevait en 2019 à 159 980 euros ; - pour justifier de ce surcoût, Monsieur [S] produit une notice descriptive de la société [U] construction du 17 décembre 2021 pour un coût total de 219 800 euros et un projet de construction du 2 novembre 2022 établi par la société [K] Bâtiment, maître d''uvre, pour un coût total de 309 620 euros, outre les honoraires de maîtrise d''uvre de 30 962 euros. Le premier juge a retenu que ces éléments ne démontraient pas que les prix indiqués par les deux sociétés concernaient en tout point la même construction que celle proposée par la société Maisons d'en France. Il a ajouté que Monsieur [S] ne produit aucun document contractuel concernant le coût de la construction de sa nouvelle maison. Afin de tenir compte de l'évolution des coûts de la construction, le premier juge a actualisé le coût de la construction initiale en référence à la variation de l'indice BT01 entre le mois d'avril 2019 et le mois de novembre 2022 et a alloué la somme de 20 797,40 euros au titre du surcoût lié au retard pris de son projet de construction (soit 159 980 euros-139 182,60 euros correspondant à 159 980 x 110,9/127,2). *Sur le paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral, le premier juge a estimé que Monsieur [S] avait nécessairement subi un préjudice moral du fait de la découverte d'une autorisation nécessaire à son projet au moment du démarrage des travaux, l'ayant conduit à devoir multiplier les démarches auprès de son voisin pour l'obtenir et à devoir se résoudre à rechercher un autre constructeur, faute de l'avoir obtenue. Sur cette base, il a évalué le préjudice moral à hauteur de 2500 euros. Sur la demande reconventionnelle de paiement de la SAS [Adresse 4], le premier a relevé que : - le paragraphe 5-2 des conditions générales du contrat prévoit que la résiliation du contrat par le maître de l'ouvrage en application de l'article 1794 du code civil entraîne l'exigibilité en plus des sommes correspondant à l'avancement des travaux d'une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu'il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction ; - cependant, cette disposition n'est pas applicable à la résolution du contrat en cas de non obtention par le maître de l'ouvrage des autorisations nécessaires visées au paragraphe 2-5 des conditions générales du contrat. - le défaut d'information par la société Maisons d'en France de la nécessité pour le maître de l'ouvrage, compte tenu de la technique de construction proposée, d'obtenir une autorisation de terrassement sur le fonds voisin a contribué à l'inexécution du contrat. Au regard de ces éléments, le premier juge a débouté la société [Adresse 4] de sa demande en paiement de la clause pénale contenue dans le paragraphe 5-2 des conditions générales. Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 8 février 2024, Monsieur [S] a relevé appel de ce jugement. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 4 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [S] demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 8 octobre 2023 en ce qu'il a : - condamné la société Maisons d'en France à verser à Monsieur [S] les sommes suivantes : - 20 797,40 euros au titre du surcoût lié au retard pris du projet de construction, - 2 500 euros au titre du préjudice moral, - débouté Monsieur [S] de ses demandes plus amples ou contraires ;