Cour d'appel, 2ème ch - section 1, 5 mai 2026 — n° 24/03249

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a : - prononcé la nullité du contrat de bail liant les parties - ordonné l'expulsion des époux [D] - débouté les époux [D] de leurs demandes, à l'exception de celle relative à l'indemnité d'occupation et à la restitution d'un trop-versé, - condamné in solidum les époux [D] à payer à Mme [G] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, INFIRME le jugement entrepris pour le surplus, et, statuant à nouveau, CONDAMNE in solidum M. [N] [D] et Mme [J] [Y], épouse [D], à payer à Mme [G] une indemnité d'occupation mensuelle de 2.035 euros, révisable annuellement comme si le bail n'avait pas été annulé, et ce à compter du 10 octobre 2022, CONDAMNE Mme [G] à restituer aux époux [D] les loyers réglés en exécution du bail, ainsi que la différence entre le montant de l'indemnité d'occupation fixée dans le présent arrêt et celle réglée en exécution du jugement entrepris, ORDONNE la compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties, DEBOUTE Mme [G] de sa demande de dommages et intérêts, DIT que chaque partie conservera ses dépens de première instance et d'appel, DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2022, Mme [H] [G] a donné en location, en vertu d'un bail à usage d'habitation, à M. [N] [D] et Mme [J] [Y], épouse [D], une maison d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer de 2.500 euros, avec clause d'indexation, et le versement d'un dépôt de garantie de 2.500 euros. Les locataires se sont plaints de divers défauts du logement, ont réclamé des travaux de rénovation énergétique du logement, de remise en état de la cheminée, de la piscine hors sol, de la clôture extérieure, les frais de dératisation, de diagnostic de performances énergétiques, et le remboursement de l'augmentation illégale du loyer par rapport au loyer du précédent locataire. Suivant exploit du 30 mars 2023, les époux [D] ont assigné Mme [G] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins d'établissement d'un nouveau contrat de bail précisant l'identité du bailleur, la superficie exacte du logement et le montant du loyer ramené à 1.575,91 euros par mois, et de condamnation de la bailleresse à lui payer diverses sommes. Par jugement du 30 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a enjoint les parties de rencontrer un médiateur. La médiation a été refusée par une des parties. Par jugement du 20 août 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats. Par jugement contradictoire du 12 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a : -prononcé la nullité du contrat de bail conclu entre les parties pour dol, -jugé que les époux [D] sont occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2] à compter du prononcé du présent jugement, -ordonné l'expulsion des époux [D] et de tous occupants de leur chef du logement et le cas échéant de ses annexes énoncées au contrat de bail, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, -condamné solidairement les époux [D] à payer à Mme [G] une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer pratiqué, augmenté des charges et subissant les mêmes augmentations contractuelles à compter du jugement jusqu'à libération effective des lieux, -dit que le sort des biens meubles qui n'auraient pas été retirés au jour de la libération des lieux sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d'exécution, -condamné solidairement les époux [D] à payer à Mme [G] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, -débouté les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes, -condamné solidairement les époux [D] au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile -condamné in solidum les époux [D] aux entiers dépens, -ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. Par déclaration faite au greffe de la cour le 19 novembre 2024, les époux [D] ont relevé appel de ce jugement. La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 février 2026. *** Vu les conclusions notifiées le 18 février 2025 par les époux [D] qui ont demandé à la cour de : Vu les articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, Vu le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, et la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Vu l'absence de conciliation des parties à la suite de la saisine de la commission départementale de conciliation des Pyrénées Atlantiques, Vu l'absence de médiation entre les parties, Vu les jugements rendus les 20 août 2024 et 12 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection de Bayonne, -déclarer recevable et bien fondé leur appel interjeté à l'encontre du jugement rendu le 12 novembre 2024 par juge des contentieux de la protection de Bayonne, -infirmer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau :

*** MOTIFS Sur la nullité du bail pour dol : Les époux [D] font grief au jugement entrepris d'avoir prononcé la nullité du bail pour dol consécutif à la remise d'un faux bulletin de paie mentionnant un salaire de 4.633,54 euros, alors que, selon les appelants, celui-ci n'a pas déterminé le consentement de la bailleresse puisque M. [D] percevait un salaire de 1.972 euros, complété par des allocations ARE de 2.693 euros, soit revenu mensuel de 4.665 euros, outre le salaire de son épouse de 2.576 euros, soit un montant total supérieur même aux revenus déclarés au titre de l'année 2022 lors de la signature du bail, le faux bulletin de paie ayant pour objet de ne pas faire état des allocations ARE afin d'éviter « une éventuelle disqualification immédiate par l'agence immobilière », et ce dans le contexte d'un marché locatif très tendu, de sorte que, percevant des revenus largement suffisants pour régler les loyers, ils n'ont eu aucune intention dolosive, tandis que la bailleresse ne justifie pas d'un intérêt à agir en l'absence de préjudice. Les appelants ajoutent que, en acceptant de signer un avenant au bail en date du 18 mars 2024, régularisant l'omission du nom du bailleur sur le contrat originel, la bailleresse a renoncé à se prévaloir du dol. Mais, l'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 1109 du code civil dispose qu'il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol. L'article 1137 du même code dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. En l'espèce, conformément au décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être exigées par le bailleur de chacun des candidats à la location, les époux [D] ont été invités à produire des pièces justificatives au soutien de leur candidature préalablement à la signature du bail du 10 octobre 2022. Il est constant que M. [D] a produit de faux bulletins de salaire de la société With-It mentionnant un salaire mensuel net de 5.278,98 euros, et de 4.633,54 euros après retenue à la source, pour un emploi de « salarié cadre », comme cela ressort du bulletin du mois d'août 2022. Dans la fiche de renseignements remise à la bailleresse, M. [D] a indiqué être « architecte info » en CDI, percevant un salaire mensuel net de 4.600 euros et Mme [D], commerciale en CDI, percevant un salaire mensuel net de 2.000 euros. L'enquête pénale consécutive à la plainte de la bailleresse a établi que les bulletins de paie avaient été falsifiés le 12 septembre 2022, par substitution du nom [D] à celui d'un autre salarié. Contrairement aux informations remises à la remise, M. [D], né en août 1971, percevait en 2022 des allocations ARE d'un montant mensuel moyen de 2.693 euros et un salaire mensuel de 1.871 euros net, avant prélèvement à la source. La dissimulation des allocations ARE, sous l'apparence fausse d'un salaire, a substantiellement altéré la sincérité de la déclaration des époux [D] quant à leur situation financière puisque ces prestations sont servies à titre temporaire, en fonction de l'âge et des revenus antérieurs de l'allocataire, et que la durée de leur service n'a pas été portée à la connaisance de la bailleresse. De fait, dans le meilleur des cas, les époux [D] pouvaient se prévaloir seulement de salaraires cumulés moyens, en prenant même en compte le salaire réel de l'épouse, de l'ordre de 4.447 euros. La déclaration des revenus 2022, produite aux débats, mais non remise à la signature du bail, ne présente pas d'intérêt sur la dissimulation des allocations ARE. En l'état de leurs revenus réels, le loyer mensuel de 2.500 euros représentait 56,21 % des salaires du couple, soit un ratio d'endettement de nature à interroger la capacité financière des locataires et à la mettre en balance avec d'autres candidatures que la bailleresse pouvait rechercher. Les garanties financières du locataire constituant un élément essentiel du consentement du bailleur, la production de faux bulletins de salaire a déterminé le consentement de la bailleresse en la trompant sur l'exacte appréciation de la capacité financière des locataires à faire face à leurs engagements locatifs tenant au règlement du loyer et à l'entretien d'une maison de ville à [Localité 2]. A cet égard, il importe peu que les man'uvres dolosives n'aient pas été découvertes à l'occasion d'impayés dès lors qu'elles ont été découvertes rapidement après le début du bail, révélant un mensonge faisant naître un doute légitime sur l'exécution du bail, renforcé la découverte concomitante de la mesure de faillite personnelle prononcée contre M. [D] en 2015 d'une durée de 10 ans, et de la création en 2021 de la société With-It par ses deux enfants de 21 et 23 ans, en situation d'interposition au profit de leur père puisqu'aucun n'était disponible pour diriger cette société. Au surplus, la société With-It a été placée en liquidation judiciaire le 26 décembre 2024, et les époux [D] ont déposé un dossier du surendettement qui a été déclaré recevable le 14 mars 2025, cette recevabilité ayant été contestée par Mme [G]. Il suit des considérations qui précèdent que Mme [G] justifie d'un intérêt à demander la nullité du bail sur le fondement du dol qui a l'a déterminée à consentir le bail d'habitation de sa maison aux époux [D]. La régularisation de l'omission matérielle figurant dans le bail originel qui ne mentionnait pas l'identité de la bailleresse ne peut être regardée comme la manifestation non équivoque de la volonté de celle-ci de renoncer à la nullité du bail alors que, en application de l'article 1182 du code civil, la confirmation est l'acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce, cet acte devant mentionner l'objet de l'obligation et le vice affectant le contrat, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le bail originel ayant seulement été complété par le nom et l'adresse de la bailleresse. Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité pour dol du bail conclu entre les parties. En application de l'article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé, et les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. Dès lors, l'anéantissement rétroactif d'un contrat fait obstacle à toute action, y compris en responsabilité contractuelle, fondée sur les dispositions de celui-ci. L'article 1352 du code civil précise que la restitution d'une chose autre que d'une somme d'argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur estimée au jour de la restitution. L'article 1353 suivant indique que la restitution inclut les fruits et la valeur de jouissance que la chose a procuré. La valeur de jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce. En l'espèce, les époux [D] sont réputés être occupants sans droit ni titre depuis le 10 octobre 2022, et non à compter du jugement entrepris. Le jugement sera infirmé en ce sens. Les époux [D] sont fondés à demander la restitution des loyers réglés. Mme [G] est fondée à réclamer une indemnité d'occupation au titre de la jouissance du bien loué à compter du 10 octobre 2022. Les époux [D] font grief au jugement entrepris d'avoir fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel de 2.500 euros alors que la bailleresse ne pouvait pas augmenter le précédent loyer de 1.670,03 euros sans justifier de travaux ou d'une sous-évaluation.