Cour d'appel, chambre civile, 5 mai 2026 — n° 24/02854

PAR CES MOTIFS , Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Montargis du 30 août 2024 en ce qu'il a : - dit que cette restitution ne pourra intervenir que postérieurement au paiement de la somme de 88 000 euros mise à la charge de la SCI [T] à titre de restitution du prix de vente ; CONFIRME le jugement en ce qu'il a : - prononcé la résolution de la vente du bien immobilier sis [Adresse 5] à Montargis (45200), intervenue entre Mme [B] et la SCI [T] selon acte notarié en date du 12 octobre 2018 ; - condamné la SCI [T] à payer à Mme [B] la somme de 88 000 euros au titre de la restitution du prix de vente consécutive à la résolution de la vente, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - dit qu'en conséquence de la résolution du contrat de vente conclu entre les parties, Mme [B] sera tenue, sur demande de la SCI [T] à lui restituer le bien immobilier sis [Adresse 5] à Montargis (45200) ; - débouté la SCI [T] de sa demande de voir prononcer la responsabilité professionnelle de la SAS Propriétés privées ; - débouté la SCI [T] de sa demande de se voir garantie par la SAS Propriétés privées ; STATUANT À NOUVEAU et Y AJOUTANT : DÉBOUTE Mme [B] de ses demandes formées à l'encontre de la société Propriétés privées ; ORDONNE la réouverture des débats avec renvoi à l'audience de mise en état du à 08 juin 2026 à 10 h afin que Mme [B] forme une demande chiffrée au titre de la réparation de son préjudice financier et en justifie ; SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes des parties jusqu'à l'audience qui sera fixée à l'issue de la réouverture des débats. Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

*** FAITS ET PROCÉDURE Le 12 octobre 2018, Mme [B] a acquis de la SCI [T] une maison d'habitation située [Adresse 5] à Montargis (45200), par l'intermédiaire d'une agence immobilière, la société Propriétés privées. Ayant constaté l'effondrement du plafond du sous-sol et de nombreuses traces d'humidité, Mme [B] a sollicité une expertise judiciaire qui a été ordonnée en référé le 19 septembre 2019. L'expert judiciaire, M. [Q], a déposé son rapport le 4 juin 2020. Les 24 et 26 janvier 2022, Mme [B] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Montargis les sociétés [T] et Propriétés privées aux fins notamment de résolution du contrat de vente. Par jugement du 30 août 2024, le tribunal judiciaire de Montargis a : - prononcé la résolution de la vente du bien immobilier sis [Adresse 5] à Montargis (45200), intervenue entre Mme [B] et la SCI [T] selon acte notarié en date du 12 octobre 2018 ; - condamné la SCI [T] à payer à Mme [B] la somme de 88 000 euros au titre de la restitution du prix de vente consécutive à la résolution de la vente, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - dit qu'en conséquence de la résolution du contrat de vente conclu entre les parties, Mme [B] sera tenue, sur demande de la SCI [T] à lui restituer le bien immobilier sis [Adresse 5] à Montargis (45200) ; - dit que cette restitution ne pourra intervenir que postérieurement au paiement de la somme de 88 000 euros mise à la charge de la SCI [T] à titre de restitution du prix de vente ; - condamné la SCI [T] à payer à Mme [B] la somme de 32 710,90 euros de dommages et intérêts ; - débouté Mme [B] de ses demandes de paiement de la somme des intérêts versés au titre du prêt immobilier et 1'indemnité de remboursement anticipé dudit prêt ; - débouté la SCI [T] de sa demande de voir prononcer la responsabilité professionnelle de la SAS Propriétés privées ; - débouté la SCI [T] de sa demande de se voir garantie par la SAS Propriétés privées ; - condamné la SCI [T] aux entiers dépens de l'instance, y compris ceux en lien avec l'expertise réalisée par M. [Q] et l'incident réglé par l'ordonnance de mise état du 7 juillet 2022 ; - condamné la SCI [T] à payer à Mme [B] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la SCI [T] à payer à la SAS Propriétés privées la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la SCI [T] de ses demandes en condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 11 septembre 2024, la SCI [T] a interjeté appel de tous les chefs du jugement sauf en ce qu'il a débouté Mme [B] de ses demandes de paiement de la somme des intérêts versés au titre du prêt immobilier et 1'indemnité de remboursement anticipé dudit prêt. Par déclaration du 2 octobre 2024, la SCI [T] a interjeté appel de tous les chefs du jugement sauf en ce qu'il a débouté Mme [B] de ses demandes de paiement de la somme des intérêts versés au titre du prêt immobilier et 1'indemnité de remboursement anticipé dudit prêt. Par déclaration du 29 janvier 2025, Mme [B] a interjeté appel du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes au titre du paiement de la somme des intérêts versés au titre du prêt immobilier et du paiement de l'indemnité de remboursement anticipé du prêt, et aux fins de rectifier l'omission de statuer portant sur ses demandes formulées à l'encontre de la société Propriétés privées. Le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de ces trois instances. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, la SCI [T] demande à la cour de : - juger recevable et bien fondé son appel interjeté à l'encontre d'un jugement rendu le 30 août 2024 par le tribunal judiciaire de Montargis et rectifié suivant jugement de ce même tribunal en date du 24 septembre 2024 ; Y faisant droit,

MOTIFS I- Sur la résolution de la vente Moyens des parties L'appelante soutient que c'est par une mauvaise appréciation des éléments de l'espèce que le premier juge a cru devoir retenir que Mme [B] démontrerait que les désordres affectant le sous-sol de son habitation sont liés à des défauts d'humidité antérieurs à la vente, qu'elle n'a pas été en mesure de constater et qui rendent le sous-sol impropre à l'usage auquel elle le destinait ; qu'il ne peut être retenu que le vice aurait été caché puisque le sous-sol avait été inondé avant même la vente et Mme [B] en avait été informée ; que la vente portait sur une maison d'habitation de 139,4 m² dotée d'un sous-sol complet, dont il n'est en aucun cas mentionné qu'il serait habitable ; que c'est par une mauvaise appréciation des éléments de l'espèce que le tribunal a retenu que Mme [B] pouvait attendre du sous-sol, si ce n'est un espace habitable, a minima un lieu aménageable en espace complémentaire de vie ; que s'agissant de l'étanchéité de la terrasse et de la cour, outre le fait qu'il n'est aucunement démontré que ces défauts n'auraient pas été apparents lors de la vente alors que les photographies figurant au rapport d'expertise de M. [Q] sont suffisantes pour constater un état dégradé de la terrasse et de la cour, le premier juge ne caractérise aucunement le fait que les défauts invoqués rendraient le bien immobilier impropre à l'usage auquel on le destine, ou en diminueraient tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix ; qu'en outre, au regard de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés dans l'acte de vente, Mme [B] ne pouvait exercer une action en garantie des vices cachés à son encontre, dès lors qu'elle est une SCI familiale n'ayant pas la qualité de professionnelle ; qu'elle est bien fondée à poursuivre l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la résolution du contrat de vente. Mme [B] réplique que la SCI [T] motive son appel en indiquant que les désordres liés à des défauts d'humidité concernant le sous-sol ne peuvent résulter d'un vice caché en raison de ce que celui-ci avait été inondé avant même la vente ; qu'il s'agissait non pas d'une inondation due à la nature de l'immeuble ou à sa situation sur la partie haute de la ville, mais d'une infiltration due à des erreurs survenues lors de travaux effectués par la ville sur les trottoirs ayant entraîné une inondation accidentelle ne résultant nullement de la situation de l'immeuble mais de la survenance d'évènements extérieurs ; qu'en tout état de cause, elle s'était vu promettre une surface de 40 m² habitable ; que cette surface ne pouvait être mise à disposition aux fins d'habitation et constitue dès lors un local insalubre ainsi qu'il résulte des articles L.1331-1 à L.1331-24 du code de la santé publique et subsidiairement de l'article L.331-23 ; que le décret n° 2002-120 du 31 janvier 2002 dans son article 2-6 prévoit que le logement permet une aération suffisante ; que ces dispositions n'étaient pas portées à sa connaissance ; qu'après avoir été informée, elle a mené son action tant sur l'existence de vices cachés concernant l'humidité étrangère à l'inondation accidentelle survenue, que sur l'absence de délivrance de la chose, la surface présentée comme habitable ne pouvant l'être en aucun cas ; qu'en conséquence, par adoption de motifs, la cour ne pourra que confirmer la décision entreprise en ce qu'elle prononce la résolution de la vente litigieuse, avec toutes suites et conséquences. Réponse de la cour L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. En l'espèce, l'expert judiciaire a constaté des désordres liés à l'humidité du sous-sol qui a pour origine des infiltrations depuis le trottoir (cause extérieure), des infiltrations pour absence d'étanchéité dans la cour, de la condensation pour défaut d'isolation et de ventilation, et des possibles remontées capillaires. Si l'inondation du sous-sol suite à des travaux sur le trottoir était connue de l'acquéreur, l'expert judiciaire a indiqué que ce dégât des eaux n'est pas la seule cause de l'effondrement des plaques de placo au sous-sol. Il a ainsi relevé l'existence d'une forte condensation qui existait avant la vente et située sous le placo, causée par une isolation insuffisante et une infiltration résultant de la cour non revêtue d'un dispositif d'étanchéité. En conséquence, l'acquéreur avait connaissance du seul dégât des eaux causé par les services des eaux, mais pas des défauts d'isolation et d'étanchéité affectant le bien immobilier. L'expert judiciaire a également constaté que des champignons apparaissent au plafond de la salle à manger et qu'au-dessus se trouve une terrasse dépourvue d'étanchéité et de bande solin. Il a ensuite indiqué : « Les in'ltrations dans la cuisine/salle à manger dues à une absence d'étanchéité à l'étage constituent pour nous un vice de construction non visible par une personne profane. La question est de savoir si les travaux ont été réalisés par la SARL [G] [I]. La terrasse est un ouvrage de maçonnerie qui n'est pas dans les compétences de la SARL [G] [I]. Cela dit, réaliser un ouvrage de carrelage sur une dalle béton située au-dessus d'un local habitable n'est pas anodin. Dès lors que le carrelage participe à un ouvrage d'étanchéité, le carreleur s'expose à une mise en jeu de sa responsabilité décennale. Les infiltrations à travers cette terrasse rendent l'ouvrage impropre à sa destination. La SCI [T], en tant que maître d'ouvrage, a engagé sa responsabilité de constructeur en faisant recouvrir un ouvrage dépourvu d'étanchéité. La pose de carrelage participe également à rendre non-apparent pour une personne profane, une non-conformité d'une certaine gravité. Ces explications sont valables aussi pour les désordres liés a l'humidité du sous-sol, car la cour a également été carrelée par l'entreprise [G] [I]. sans aucune préoccupation de l'étanchéité ». Il résulte de ces éléments que Mme [B] ne pouvait également avoir connaissance du défaut d'étanchéité de la terrasse à l'origine de l'humidité et des champignons dans la cuisine/salle à manger. L'existence d'infiltrations multiples causées par des défauts d'étanchéité majeurs de la cour et de la terrasse, peu importe le caractère habitable ou non du sous-sol, rend le bien impropre à sa destination, dès lors que le clos et le couvert ne sont pas assurés. La SCI [T] invoque l'existence d'une clause d'exonération de la garantie des vices cachés, qui ne s'applique toutefois pas si le vendeur est un professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est établi qu'il avait connaissance des vices cachés. Mme [B] ne produit aucune preuve tendant à établir que la SCI [T] est une professionnelle de l'immobilier ou de la construction, étant précisé que cette qualité ne peut se déduire de sa personnalité morale sans examiner son objet social. S'agissant de la connaissance du vice, l'expert judiciaire a constaté, au sous-sol, une réparation partielle du plafond au silicone le conduisant à conclure : « L'existence d'une in'ltration était connue des anciens propriétaires puisqu'il y a eu cette tentative de réparation. Ce joint de coffrage est à mettre en rapport avec la cour située juste au-dessus. Celle-ci ne dispose d'aucune étanchéité. Le carrelage est posé à même le sol béton ».