Cour d'appel, 1ère chambre, 5 mai 2026 — n° 23/00659

Par ces motifs, La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions soumises à la cour, Ajoutant, Condamne la société [S] [K] SAS aux dépens ; Condamne la société [Adresse 5] à payer à M. [O] [X] et Mme [B] [Z] épouse [X], ensemble, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Rejette la demande de la société [S] [K] SAS fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente,

NH/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 05 Mai 2026 N° RG 23/00659 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HHFN Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 24 Mars 2023 Appelante S.A.S. [Adresse 1], dont le siège social est situé [Adresse 2] Représentée par Me Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d'ALBERTVILLE Représentée par Me Christian BEER, avocat plaidant au barreau de PARIS Intimés Mme [B] [V] épouse [X] née le 21 Septembre 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] M. [O] [X] né le 16 Janvier 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] Représentés par la SCP MILLIAND - THILL - PEREIRA, avocats postulants au barreau d'ALBERTVILLE Représentés par la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocats plaidants au barreau de NANCY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 05 Janvier 2026 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 mars 2026 Date de mise à disposition : 05 mai 2026 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Nathalie HACQUARD, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Dans le cadre de l'édification d'une résidence de tourisme sur la station des [Etablissement 1] Les Pierres Blanches a conclu le 09 mai 2007, avec la commune de Bourg-Saint-Maurice, une convention d'aménagement touristique aux termes de laquelle elle a consenti un servitude d'affectation réelle pour une durée de 18 ans comportant l'obligation de destiner 100% des appartements à l'usage d'une résidence de tourisme 4 étoiles, qui s'imposera aux propriétaires successifs du fonds servant. Les termes de la convention d'aménagement touristique ont été rappelés dans le règlement de copropriété de la résidence de tourisme dénommée [Adresse 4], édifiée sur le fonds servant. Par acte du 10 novembre 2007, Mme [Z] épouse [X] et M. [X], acquéreurs d'un appartement au sein de cet ensemble immobilier, ont donné cet appartement à bail commercial à la SAS [S] [K] pour une durée de 9 ans à compter de la livraison de l'immeuble, en contrepartie d'un loyer pour partie en nature et pour partie en numéraire correspondant à un loyer annuel de 8.620 euros HT. Par avenant du 29 août 2013, motivé par la procédure de sauvegarde dont faiasit alors l'objet la société [S] [K], les parties ont modifié le montant du loyer annuel selon une progression décrite à l'avenant et ont fixé la fin du bail au 31 mars suivant le terme initialement prévu au contrat. Par acte d'huissier du 24 mars 2017, Mme et M. [X] ont fait délivrer à la SAS [S] [K] un congé avec refus de renouvellement du bail à effet au 31 mars 2018. Par acte du 11 mai 2020, la SAS [S] [K] a assigné les époux [X] devant le tribunal judiciaire d'Albertville aux fins de dire que le congé ne peut prendre effet avant le 25 octobre 2029 en vertu de la convention d'aménagement touristique. Par jugement du 24 mars 2023, le tribunal judiciaire d'Albertville a : - Rejeté la demande tenant à déclarer irrecevables les conclusions notifiées par la SAS [S] [K] le 3 mai 2022, - Débouté la SAS [S] [K] de ses demandes, - Dit que le bail commercial conclu entre les époux [X] et la SAS [S] [K] le 10 novembre 2007 a pris fin le 31mars 2018, à la suite du congé régulièrement délivré le 24 mars 2017, - Fixé l'indemnité d'éviction due par Mme et M. [X] à la somme de trois mille cent quarante-quatre euros et trente-six centimes (3.144,36 euros), - Fixé l'indemnité d'occupation due par la SAS [S] [K] à la somme de cinq cent vingt-quatre euros et six centimes HT (524,06 euros) par mois, - Débouté Mme [Z] épouse [X] et M. [X] de leur demande tendant à déclarer non écrite la clause n°5.4 du bail, - Condamné la SAS [S] [K] à payer à Mme [Z] épouse [X] et M.

Motifs de la décision I - Sur les pièces transmises après la clôture L'article 802 du code de procédure civile auquel renvoie l'article 907 s'agissant de la procédure d'appel, dans leur rédaction applicables à l'espèce en raison de la date de la déclaration d'appel, disposent que 'Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.'. En l'espèce, les pièces communiquées postérieurement à la clôture dont la cour observe qu'elles n'ont pas même été numérotées ni accompagnées d'un nouveau bordereau, consistent pour trois d'entre elles en des décisions de tribunaux judiciaires très largement antérieures à la clôture et qui doivent donc être déclarées irrecevables. La quatrième et dernière pièce communiquées le 12 février 2026 est un décompte des sommes versées aux époux [X] au titre des loyers/indemnité d'occupation, arrêté à la date du 30 juin 2024 et qui ne vient donc nullement actualiser les comptes entre les parties en raison des données postérieures à l'ordonnance de clôture. Cette pièce doit donc également être déclarée irrecevable. II - Sur la validité du congé délivré En application des dispositions de l'article L145-9 du code de commerce, 'Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat. S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.' Il sera constaté d'abord que la société [S] [K] ne contestait pas la validité du congé dans les échanges intervenus entre sa préposée et le notaire des époux [X] le 22 mai 2018, se contentant de contester sa date d'effet, en la reportant au 24 octobre 2029. Dans ses écritures à hauteur de cour, de manière contradictoire, la société [S] [K] soutient que le congé serait nul et non avenu mais demande par ailleurs la confirmation de la décision en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité d'éviction, ce chef du jugement étant définitif, et opère de longs développements sur l'indemnité d'occupation alors que ces deux indemnités supposent que le bail ait pris fin. Il apparaît en réalité à la lecture des moyens exposés par la société [S] [K], que celle-ci n'invoque aucun motif de nullité du congé délivré mais soutient au fil de ses développements, que le bail ne peut prendre fin en application du congé que le 24 octobre 2029, soit à la date à laquelle la servitude due à la commune de [Localité 6] aura pris fin. Le congé délivré par les époux [X] le 24 mars 2017 répond au demeurant aux exigences de forme et de fond prévues par les dispositions précitées du code de commerce. Il respecte en effet le délai de délivrance, précise que le bailleur entend proposer une indemnité d'éviction et que dans l'attente de son versement aucune obligation de quitter les lieux ne s'applique ; il reproduit enfin les dispositions du code de commerce applicables au congé. Aucun motif de nullité ne s'évince du congé lui-même et au demeurant, la société [Adresse 1] n'invoque aucun motif de nullité ; la demande tendant à dire le congé nul et de nul effet ne peut donc prospérer. Le point en litige ne concerne en réalité nullement la validité du congé mais sa date de prise d'effet ainsi que l'indique d'ailleurs la société [S] [K] elle-même au notaire des propriétaires en réponse à la délivrance du congé. Il n'est pas contesté que le bail a été conclu pour 9 ans et que son terme initialement fixé au 27 novembre 2017 a été reporté par l'avenant conclu le 29 août 2013, au 31 mars suivant cette date, soit au 31 mars 2018, date visée par le congé délivré par les époux [X] qui respecte donc les dispositions du contrat et de l'avenant liant les parties. Le bail et son avenant, qui font la loi des parties et sont les seules dispositions qui les lient l'une à l'autre, ont été conclus alors que la convention liant la commune de [Localité 7] au promoteur et créant une servitude, avait déjà été signée et était connue tant du bailleur pour être reprise dans l'acte authentique de vente de l'appartement et figurer au règlement de copropriété, que du preneur qui atteste avoir eu connaissance du dit règlement et de la convention et s'est par ailleurs engagé à exploiter dans les conditions permettant le classement en résidence de tourisme 4 étoiles ainsi qu'il l'indique dans ses écritures. Pour autant, le bail, rédigé par le preneur en pareil matière, ne fait pas état de cette convention et ne déroge pas à la durée habituelle d'un bail commercial soit 9 années, qu'il s'agisse du terme initial ou du renouvellement éventuel. L'avenant, également manifestement rédigé par le preneur, qui repousse la date de fin de bail, ne fait pas davantage état de cette convention et de ses conséquences sur la durée du contrat. Ainsi, alors qu'il était loisible aux parties et notamment à la société [S] qui rappelle cette liberté dans ses écritures et propose les contrats et avenants, de choisir une durée de bail ou en tout cas de renouvellement, en lien avec la durée de la servitude bénéficiant à la commune de [Localité 6], tel n'a pas été le cas. La servitude consentie et que les propriétaires se sont engagés à respecter aux termes de l'acte d'acquisition de leur appartement, prévoit que pendant 18 ans, 100% des appartements seront affectés à usage de résidence de tourisme 4 étoiles et seront exploités dans le cadre d'une résidence de tourisme 4 étoiles. Les dispositions applicables à de telles résidences énoncent : - article D321-1 du Code du tourisme : 'La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.'.