Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 6 mai 2026 — n° 25/00691

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant dans les limites de sa saisine, - Confirme le jugement rendu le 17 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a : -prononcé la résolution de la vente du 13 avril 2018 portant sur le lot n° 48 situé au sein de l'ensemble immobilier en copropriété cadastré [Cadastre 1] section AE n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], situé [Adresse 3] à [Localité 4], conclue entre M. [B] [F] né le 19 janvier 1978 à [Localité 5] et M. [T] [G] né le 12 mars 1986 à [Localité 6], -ordonné la publication du jugement aux services de la publicité foncière aux frais de M. [F], -condamné M. [F] à payer à M. [G] la somme de 144 000 € correspondant à la restitution du prix de vente versé -condamné M. [F] à payer à M. [G] la somme de 8194 € au titre des droits et taxes divers et celle de 141 € au titre de la contribution de sécurité immobilière , -condamné M. [F] à payer à M. [G] la somme de 16 756,83 € au titre des travaux réalisés après la vente, -condamné M. [F] à payer à M. [G] la somme de 10 882,59 € au titre des intérêts des prêts immobiliers ; - L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, - Déclare irrecevables les demandes de M. [T] [G] fondées sur la délivrance conforme ; - Déclare recevables les demandes de M. [T] [G] fondées sur la garantie des vices cachés ; - Condamne M. [T] [G] à restituer à M. [B] [F] l'immeuble vendu ; - Condamne M. [B] [F] à payer à M. [T] [G] la somme supplémentaire de 3469,14 € au titre des frais occasionnés par la vente ; - Condamne M. [B] [F] à payer à M. [T] [G] la somme de 7840,47 € au titre des charges de copropriété et celle de 5729 € au titre des taxes foncières et sur logement vacant ; - Condamne M. [B] [F] à payer à M. [T] [G] la somme supplémentaire de 1020,88 € au titre des intérêts des prêts immobiliers ; - Condamne M. [B] [F] à payer à M. [T] [G] la somme de 15 000 € au titre du préjudice de jouissance et celle de 3000 € au titre du préjudice moral ; - Condamne M. [B] [F], dans les six mois suivant la date de signification du présent arrêt, à supprimer le branchement sauvage sur le compteur électrique commun, supprimer les branchements sur les réseaux [Localité 7]/EV des parties communes du lot 48 et les remettre dans leur état d'origine, supprimer les raccords réseaux en façade cour et remettre en état la façade de la copropriété, supprimer le store banne et la baie vitrée, ré-hausser le sol du lot afin de supprimer le décaissement réalisé, remettre en place du mur porteur et supprimer la dalle au sol devant la façade de la cour, et au-delà sous astreinte de 100 € par jour de retard durant trois mois ; - Condamne M. [B] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 1493,80 € au titre des travaux de reprise des fissures sur l'immeuble au niveau de la suppression du mur porteur et celle de 2000 € au titre du préjudice moral ; - Déboute le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de ses demandes au titre de la trappe d'accès au grenier ; - Condamne M. [B] [F] aux dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise et les dépens de l'instance de référé, et aux dépens d'appel. - Condamne M. [B] [F] à payer, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel, la somme de 6000 € à M. [T] [G] et celle de 3000 € au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3]. La greffière La présidente M. POZZOBON A.M. ROBERT .

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique du 13 avril 2018, M. [T] [G] a acquis auprès de M. [B] [F] un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1], au prix de 144.000 €. Il s'agit du lot n°48 au sein de la copropriété, issu de la réunion de trois anciens lots n°9, 46 et 47, d'une surface loi Carrez de 50,19 m², et décrit comme suit : « au rez-de-chaussée, dans la cour un appartement de type 2, portant le numéro 2 du plan, comprenant : couloir d'entrée, salle de séjour avec cuisine, une chambre, salle de bains avec WC, rangement. Et les soixante et un-mille trentième (61/1030èmes) des parties communes générales ». A la suite de la vente M. [T] [G] a constaté divers désordres dans l'appartement. En outre, à la demande du Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] une expertise judiciaire a été ordonnée le 23 juillet 2019 concernant certains travaux réalisés dans l'appartement par le vendeur. M. [G] a appelé en cause M. [F] par acte du 29 octobre 2019. En raison de la situation et en présence de divers travaux réalisés avant la vente, dont certains ont été considérés comme non autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, l'appartement n'est pas occupé. Le rapport d'expertise a été déposé le 4 août 2023. Par ordonnance du 17 avril 2024, M. [G] a été autorisé à assigner à jour fixe M. [B] [F] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]. Par actes du 25 avril 2024, M. [T] [G] les a assignés devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins, notamment, 'd'annulation' (résolution) de la vente avec restitution du prix, et de réparation de ses préjudices, sur le fondement de la garantie des vices cachés. Par jugement du 17 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Toulouse a : -débouté M. [B] [F] de sa fin de non-recevoir fondée sur le défaut de publication des assignations, -dit que M. [T] [G] est forclos à agir en garantie des vices cachés, -dit que M. [B] [F] a gravement inexécuté son obligation de délivrance résultant de la vente du 13 avril 2018, -prononcé la résolution de la vente du 13 avril 2018 portant sur le lot n° 48 situé au sein de l'ensemble immobilier en copropriété cadastré [Cadastre 1] section AE n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], situé [Adresse 3] à [Localité 4], conclue entre M. [B] [F] né le 19 janvier 1978 à [Localité 5] et M. [T] [G] né le 12 mars 1986 à [Localité 6], -condamné M. [B] [F] à payer à M. [T] [G] la somme de 144.000 euros correspondant à la restitution du prix de vente versé, -condamné M. [B] [F] à payer à M. [T] [G] la somme de 35.945 euros au titre de la perte de chance de louer le bien, -dit que cette somme est à parfaire à compter du prononcé de la présente décision de 455 euros par mois jusqu'à résolution effective de la vente, -condamné M. [B] [F] à payer à M. [T] [G] la somme de 16.756,83 euros à titre de remboursement des travaux effectués, - condamné M. [B] [F] à payer à M. [T] [G] la somme de 36.422,59 euros se décomposant comme suit : ' droits et taxes divers : 8.194 euros, ' contribution de sécurité immobilière : 141 euros, ' charges de copropriété : 12.348 euros, ' taxes foncières et sur logement vacant 2021- 2023 : 2.920 euros, ' taxes foncières et sur logement vacant 2024 : 1.937 euros, ' intérêts sur emprunt bancaire à parfaire : 10.882,59 euros, -dit que la somme de 10.882,59 euros est à parfaire, à compter du prononcé de la présente décision jusqu'à résolution effective de la vente et la caducité de l'emprunt qui en découlera, du montant mensuel des intérêts du prêt Modulimmo n° 10278 00020592002 de 105.583 euros d'une part, et du montant mensuel des intérêts du prêt accession Alsiacc-18001502 de 20.000 euros d'autre part, -débouté M. [T] [G] de sa demande de condamnation à payer la somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice moral, -ordonné la publication de la présente décision aux frais de M. [B] [F], -écarté l'exécution provisoire de droit relative à la résolution de la vente et aux condamnations de M.

MOTIFS DE LA DECISION Au regard des termes de la déclaration d'appel et en l'absence d'appel incident sur ce point la cour n'est pas saisie de la disposition du jugement ayant débouté M. [B] [F] de la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de publication des assignations. 1-Les demandes de M. [G] fondées sur l'obligation de délivrance conforme M. [F] conclut au débouté des demandes formées sur ce fondement en faisant valoir que dans le cadre de la procédure à jour 'xe, le président du tribunal judiciaire a ordonné la délivrance de l'assignation sur la base juridique de la garantie des vices cachés, et non pas sur la base de l'obligation de délivrance. Il résulte des dispositions des articles 840 et 841 du code de procédure civile que le bénéficiaire d'une assignation à jour fixe doit présenter l'ensemble de ses prétentions et moyens dans la requête, de sorte que ceux qui ne figurent pas dans celle-ci sont irrecevables. Il est constant qu'aux termes de la requête aux fins d'être autorisé à assigner à jour fixe présentée par M. [G] le 17 avril 2024 au président du tribunal judiciaire de Toulouse les demandes étaient fondées uniquement sur la garantie des vices cachés, le fondement de la délivrance conforme n'ayant été invoqué que dans les conclusions déposées ultérieurement devant le tribunal judiciaire. Il en résulte que les demandes de M. [G] fondées sur l'obligation de délivrance conforme doivent être déclarées irrecevables, le jugement étant infirmé sur ce point. 2-Les demandes de M. [G] fondées sur la garantie des vices cachés 2-1 Aux termes de l'article 1648 alinéa 1er du code civil l'action résultant des vices cachés doit être intentée par l'acquéreur dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Si M. [G] a pu constater courant 2018 et le premier semestre 2019 diverses fuites concernant le réseau des eaux usées, des difficultés avec la Vmc, des fissures sur l'immeuble provoquées par la destruction d'un mur porteur dans l'appartement et des nuisances sonores notamment, il doit être considéré que ce n'est qu'à la lecture des conclusions du rapport d'expertise judiciaire déposé le 4 août 2023 qu'il a pu avoir une parfaite connaissance des divers vices affectant l'immeuble. L'assignation ayant été délivré le 25 avril 2024 l'action de M. [G] n'est pas prescrite. A supposer même que le point de départ du délai de prescription soit fixé à la fin du premier trimestre 2019, ce délai a été suspendu, en vertu des dispositions de l'article 2239 du code civil, entre l'assignation en référé expertise que M. [G] a fait délivrer à M. [F] le 29 octobre 2019 et le dépôt du rapport d'expertise le 4 août 2023, de sorte qu'à la date de l'assignation au fond du 25 avril 2024 son action n'était pas prescrite. Infirmant le jugement les demandes de M . [G] fondées sur la garantie des vices cachés doivent être déclarées recevables. 2-2 Selon les dispositions de l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. Il résulte des deux actes authentiques de vente produits au débat que : -M. [F] a acquis de M. [O] et Mme [W] le 7 juin 2016 au sein de l'ensemble immobilier cadastré section AE no401 et [Cadastre 3] trois lots de copropriété pour le prix de 33 000 € : le lot no 9 (au rez-de-chaussée dans la cour un appartement de type 1), le lot no 46 (lot à usage d'habitation provenant de la suppression de 7 lots à usage de celliers) et le lot 47 (lot à usage d'habitation provenant de parties communes vendues à M. [O] et Mme [W]), -M. [F] a vendu à M. [G] le 13 avril 2018 au sein de l'ensemble immobilier cadastré section AE no401 et [Cadastre 3] le lot no 48 provenant de la réunion des lots 9, 46 et 47, pour le prix de 144 000 €. M. [F] ne conteste pas avoir réalisé les travaux de rénovation consistant en la réunion en un seul lot no 48 des lots 9, 46 et 47 et portant sur la réalisation d'une ouverture dans un mur porteur, l'installation d'une vmc, la réalisation de travaux d'électricité, la modification des réseaux [Localité 7]/UV avec la mise en place de 3 pompes de relevage, la pose d'un store, l'ouverture d'une porte-fenêtre côté cour et la création d'une dalle béton dans la cour commune. En sa qualité de constructeur-vendeur, il ne peut se prévaloir de la clause prévue à l'acte de vente de non garantie des vices cachés pouvant affecter l'immeuble vendu et il est réputé les avoir connus. L'acte de vente du 13 avril 2018 précise : -pages 11-12, que l'installation électrique n'est pas conforme aux normes de sécurité et que l'appartement est branché sur le compteur du bâtiment A de la copropriété et n'a donc pas de compteur individuel, -page 14, que le vendeur déclare que « l'ensemble immobilier est raccordé à l'assainissement communal mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur », -page 15, que « le vendeur déclare avoir effectué les travaux suivant à savoir intervention pour renforcement des structures suite à affaissement de la poutre centrale », que l'acquéreur reconnaît avoir été informé de ce que ces travaux n'ont pas été autorisés par la copropriété et qu'il est joint deux rapports d'expertise privés qui concluent que « la stabilité de la structure au droit de l'ouverture réalisée est assurée », -pages 21-22, que le syndic informe l'acquéreur du lot 48 que des procédures impactant le propriétaire de ce lot ont été votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires concernant l'absence de compteur divisionnaire d'électricité de ce lot, -page 24, que le vendeur déclare sous sa responsabilité, concernant l'immeuble vendu, «que lesdits BIENS n'ont pas fait de sa part l'objet de travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes, travaux qui n'auraient pas été régulièrement autorisés par l'assemblée des copropriétaires et la Mairie, qu'il n'a pas modifié la destination des BIENS en contravention tant des dispositions du règlement de copropriété que des dispositions légales et que la consistance des BIENS vendus n'a pas été modifiée de son fait tant par une annexion ou une utilisation irrégulière privative de parties communes que par une modification de leur destination et des travaux non autorisés ». Il ressort des conclusions de l'expertise judiciaire et des pièces produites au débat : -que des fissures sur l'immeuble au niveau de la suppression du mur porteur de l'appartement sont apparues après la vente, -qu'en réalité le réseau [Localité 7]/UV des parties commune a été modifié par les travaux réalisés par M. [F] avec piquage des équipements du logement par mise en place de pompes de relevage non conformes aux règles de l'art, -que la Vmc installée par M. [F] lui-même n'est pas efficiente, toutes les bouches n'étant pas raccordées au groupe, -que le dallage de la cour partie commune, l'ouverture de la porte-fenêtre sur cette cour, la pose d'un store banne en façade cour ainsi que le positionnement du raccord des réseaux eau et électricité en façade cour ont été réalisés sans autorisation de la copropriété, -qu'un léger décaissement du sol du logement a lui aussi été réalisé sans autorisation de la copropriété, -qu'il existe un défaut d'isolation phonique du plafond de la cuisine (restaurant au-dessus avec bruits d'écoulement des eaux, bruits aériens et bruits de choc. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bien acquis par M. [G] présente des vices antérieurs à la vente, dont le vendeur est réputé avoir eu connaissance, mais cachés lors de la vente, qui le rendent impropre à son usage, l'expert relevant que ces vices compromettent l'état actuel d'habitabilité et de salubrité du logement et ce malgré les travaux effectués par M. [G] postérieurement à la vente.