Cour d'appel, 5ème chambre, 6 mai 2026 — n° 23/00863

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement du 10 novembre 2022 rectifié par le jugement du 9 février 2023 sauf en ce qu'il : - déboute M. [R] [S] de sa demande relatives aux frais de licenciement ; - fixe le montant de l'indemnité d'éviction due à M. [R] [E] à la somme totale de 182 475 euros ; - condamne en conséquence la SARL Lotissam à payer à M. [R] [E] la somme de 182 475 euros à titre d'indemnité d'éviction ; Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés, Fixe le montant de l'indemnité d'éviction due à M. [R] [E] à la somme totale de 163 276,39 euros ; Condamne en conséquence la SARL Lotissam à payer à M. [R] [E] la somme de 163 276,39 euros ; Déboute M. [E] de partie de ses demandes d'indemnités accessoires ; Y ajoutant, Condamne la SARL Lotissam à payer à M. [R] [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SARL Lotissam du surplus de ses demandes ; Condamne la SARL Lotissam aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente

**** APPELANTE : LOTISSAM SARL , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, plaidant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉ : Monsieur [R] [E] né le 27 Octobre 1956 à [Localité 2] [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Stéphanie FLEURY GAZET substituant Me Olivier BICHON de la SELARL SELARL ANTELIA CONSEILS, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES RG 23.863 audience du 9 février 2026 délibéré 8 avril 2026 VP Suivant acte sous seing privé en date du 20 mars 1995, les consorts [Y], aux droits desquels se trouve désormais la SARL Lotissam, ont consenti à M. [R] [E] un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], désignés comme suit : 'Un local avec vitrine à usage de bureau avec petite réserve, WC, un lavabo, le tout d'une superficie d'environ 15 m², - en façade sur la rue, une piste de stationnement cimentée d'une superficie d'environ 50 m², - sous cette piste et en sous-sol, un local servant de réserve d'une superficie d'environ 45 m² auquel on accède par un escalier commun desservant également l'entrée de l'immeuble [Adresse 4].' Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans du 1er mars 1995 au 28 février 2004. A l'issue, aucune des parties n'ayant provoqué son renouvellement, le bail s'est poursuivi tacitement aux mêmes clauses et conditions, conformément aux dispositions de l'article L145-9, alinéa 2 du code de commerce. Par ailleurs, suivant acte sous seing privé en date du 7 octobre 2001, les consorts [Y], aux droits desquels se trouve désormais la SARL Lotissam, ont consenti à M. [R] [E] un bail commercial sur des locaux également situés [Adresse 3] à [Localité 3], derrière l'immeuble précédent, et désigné comme suit : ' -Un local construit en parpaing et couvert en ardoises avec un portail coulissant sur chaque pignon, un bureau, un vestiaire avec poste d'eau et petite réserve, - jouissance privative de la partie de terrain d'environ 20 m² dans le prolongement du portail côté nord (environ 5 mètres de largeur à partir du mur séparatif sur environ 4 mètres de profondeur entre le pignon du local loué et le garage n°16), - droit d'accès par le passage sur la rue, - droit à l'aire de lavage située entre les deux batteries de garage situées en fond de parcelle'. Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans du 1er juillet 2001 au 30 juin 2010, et pour l'exploitation d'un commerce de 'garage et réparations automobiles.' A l'issue, aucune des parties n'ayant provoqué son renouvellement, le bail s'est poursuivi tacitement aux mêmes clauses et conditions, conformément aux dispositions de l'article L145-9, alinéa 2 précité. Par exploits en date du 28 avril 2017, la société Lotissam a fait délivrer un congé sans offre de renouvellement et avec offre de paiement de l'indemnité d'éviction à M. [E] pour le 31 décembre 2017, conformément aux dispositions aux articles L 145-9 al.3 et L 145-14 du code de commerce. Par exploit en date du 29 janvier 2018, la société Lotissam a assigné M. [E] aux fins d'expertise devant M. le Président du tribunal de grande instance de Nantes sur le fondement de l'article 145 du code procédure civile, l'expert ayant pour mission de donner son avis sur l'indemnité d'éviction due à M. [E] ainsi que sur l'indemnité d'occupation due à la société Lotissam. Suivant ordonnance en date du 22 février 2018, M. le Président du tribunal de grande instance de Nantes a désigné M. [Z] en qualité d'expert. L'expert a déposé son rapport le 22 octobre 2019. Les parties n'ont pas été en mesure de trouver un accord amiable. Par exploit en date du 13 février 2020, la société Lotissam a assigné M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Liminairement, il sera constaté, sans qu'il n'y ait de discussion sur ce point que M. [E] a restitué les clés et libéré les lieux donnés à bail le 12 octobre 2023. - sur le montant de l'indemnité d'occupation La société Lotissam demande à la cour de confirmer le jugement qui fixe celle-ci à la somme de 14 625 euros par an, hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2018, observant que le montant retenu par le premier juge correspond au montant de la valeur locative arrêtée par l'expert judiciaire (16 250 euros HT et HC) sur lequel un coefficient de précarité de 10% a été appliqué. Elle conteste le coefficient de précarité revendiqué par l'intimé, au terme de son appel incident. Elle observe qu'il ne le justifie pas, qu'il ne produit pas les pièces comptables des exercices 2022 et 2023. Elle souligne que ses stocks de marchandises n'ont jamais été élevés depuis 2015, que les exercices 2020 et 2021 ont été marqués par l'impact des mesures de confinement liées aux mesures visant à contenir l'épidémie de Covid-19 et ne sont pas significatifs. S'agissant des investissements prétendument freinés, elle relève que M. [E] a entendu de lui-même remettre les clés des locaux en informant sa clientèle de la cessation définitive de son activité, qu'il est âgé de 69 ans et qu'il lui a toujours indiqué qu'il souhaitait prendre sa retraite et ce depuis plusieurs années, ne manifestant nullement son intention de se réinstaller. Enfin, en ce qui concerne la longueur de la procédure, elle souligne que ce dernier n'a jamais pris la moindre initiative procédurale, ne présentant sa demande en paiement d'indemnité d'éviction que par voie de conclusions reconventionnelles et ce, le 20 février 2020, à deux jours du délai de prescription de deux ans de l'article L 145-60 du code de commerce. M. [E], sans discuter la valeur locative retenue, demande d'y appliquer un coefficient de précarité plus important, en l'espèce de 30%, afin de tenir compte de ce que, au regard de la judiciarisation de la procédure de fixation de son indemnité d'éviction, il s'est maintenu dans les locaux sans toutefois pouvoir s'y projeter économiquement et commercialement à moyen ou long terme, de sorte qu'il a dû exploiter son fonds avec prudence en limitant ses stocks et son activité, en ne renouvelant pas son outil de travail, ce qui explique la baisse de chiffre d'affaires sur les derniers exercices comptables. Il précise n'avoir plus stocké de véhicules et avoir stocké moins de matériel. Il fait valoir qu'entre fin 2016 et le 31 décembre 2020, son stock de marchandises net a diminué de 35,33 % et son chiffre d'affaires HT a diminué de 10,85%. Il ajoute que l'instabilité de son occupation des locaux l'a empêché de réaliser tout investissement pour le développement de son activité. Il sollicite en conséquence que l'indemnité d'occupation soit fixée à 11 375 euros HT et HC par an (16 250 x 30%), précise avoir versé à ce titre au bailleur la somme totale de 72 290,84 euros HT au lieu de la somme réellement due de 59 979,17 euros, de sorte qu'une somme de 17 311,67 euros lui est due et dont il demande la restitution. L'article L 145-28 alinéa 1 du code de commerce : Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. L'indemnité d'occupation due par le locataire, statutaire, distincte de l'indemnité d'occupation due en cas d'occupation sans droit ni titre, est due à compter de la cessation du bail soit à compter du 1er janvier 2018 jusqu'en l'espèce la libération des lieux le 12 octobre 2023. L'indemnité d'occupation due par le preneur doit être fixée en fonction de la valeur locative. L'expert a fixé celle-ci, sans que cela ne soit discuté à la somme de 16 250 euros HT et HC, somme que le premier juge retient donc à raison. Afin de tenir compte de l'incertitude économique dans laquelle s'est trouvé M. [E] du fait du congé, l'expert a fixé un abattement pour précarité de 10% et a écarté la demande du preneur tendant à porter ce taux à 30%. La cour estime que l'argument renouvelé devant la cour d'une incidence de la procédure sur les stocks de M. [E] est justement écarté par le premier juge. La société Lotissam souligne ici de façon pertinente que ces stocks n'ont jamais été élevés et ont même été décroissants entre 2015 et 2017, de sorte que leur diminution ne peut être imputée directement au congé. Le tribunal relève par ailleurs justement que la demande en paiement d'une indemnité d'éviction n'a été présentée par M. [E] que par voie de conclusions reconventionnelles le 20 février 2020, de sorte qu'il ne peut arguer d'une incertitude particulière liée à la longueur de la procédure. M. [E] n'établit donc pas l'existence de circonstances exceptionnelles pouvant justifier de pratiquer un abattement supérieur à celui habituellement appliqué de 10 % qui tient compte de la précarité inhérente à la délivrance d'un congé privant le locataire de pouvoir investir et/ou céder son fonds. L'abattement retenu par le premier juge sera approuvé par la cour, qui confirme en conséquence le jugement qui fixe le montant de l'indemnité d'occupation à 14 625 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2018 et déboute M. [E] de sa demande de remboursement d'un trop perçu. - sur l'indemnité d'éviction Le tribunal, au terme de son jugement rectifié, fixe celle-ci à la somme de 182 475 euros, correspondant à : - indemnité principale : 136 000 euros - indemnité de remploi : 13 850 euros - indemnité pour trouble commercial : 10 000 euros - indemnité de déménagement : 2 800 euros - perte de stock : 1 450 euros - frais de réinstallation : 18 375 euros. La société Lotissam, fait état d'un élément nouveau, à savoir une cessation d'activité en date du 26 janvier 2024 de M. [E] de son propre choix. Le fonds étant supprimé depuis deux ans, elle conclut au rejet de la demande d'une quelconque indemnité principale. Elle cite à ce titre un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 10 février 1999 selon lequel, en l'absence de lien de causalité entre le refus de renouvellement et le préjudice allégué, le départ volontaire du preneur n'exerçant en réalité plus d'activité ne peut donner lieu à indemnité. A titre subsidiaire, elle sollicite de la cour qu'elle fixe la valeur du fonds de commerce à 62 000 euros et non 136 000 euros, et ce, sur la base de la dernière analyse du cabinet In extenso, prenant en compte les chiffres 2018 à 2020. Elle estime qu'à tort ensuite le tribunal retient une somme de 13 850 euros à titre d'indemnité de remploi. Elle indique que M. [E] est âgé de 69 ans, qu'il souhaitait prendre sa retraite, que le fonds est radié, de sorte qu'il ne saurait être alloué une indemnité de remploi. De même, elle conteste les frais de déménagement puisque M. [E] ne s'est pas réinstallé. Elle soutient que n'ayant plus d'utilité de son matériel, il pourra le revendre sans difficulté. S'agissant de l'appel incident de M. [E], elle fait valoir que ses demandes ont été rejetées par l'expert judiciaire. La société Lotissam conclut aussi au rejet de toute indemnité pour des frais de réinstallation, le fonds étant supprimé depuis deux ans et ajoute qu'il ne peut être indemnisé un quelconque trouble commercial dans l'hypothèse d'une cessation d'activité. Elle s'oppose à une indemnisation pour la perte du stock, considérant que M. [E] avait tout le temps laissé par le droit au maintien dans les lieux pour le liquider. S'agissant enfin des demandes formées par M.