Cour d'appel, 1ère chambre, 5 mai 2026 — n° 25/00280

************* Le 28 février 2022, M. [U] [N] et son épouse, née [D] [H], ont vendu à Mme [P] [V], veuve [G], un bien immobilier sis à [Localité 5] (90) constitué d'un appartement de type T3, de deux garages, de deux places de stationnement extérieur et d'un jardin, pour un prix de 157 000 euros. Par décision du 27 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Belfort, saisi par Mme [G] qui invoquait des vices affectant le bien acquis, a ordonné une expertise judiciaire dont il a chargé M. [L]. Celui-ci a déposé le rapport de ses opérations le 26 avril 2023. Par exploit du 25 juillet 2023, Mme [G] a fait assigner les époux [N] devant le tribunal judiciaire de Belfort en résolution de la vente, restitution du prix et indemnisation de ses préjudices. La demanderesse a fait état de désordres affectant l'efficience du réseau d'évacuation des eaux usées de l'appartement et de la copropriété, qui préexistaient à la vente et dont les vendeurs avaient une parfaite connaissance. Les époux [N] ont sollicité à titre principal le rejet des demandes formées à leur encontre, en invoquant la clause de non-garantie des vices cachés stipulée au contrat de vente, et le caractère caché du désordre invoqué. Subsidiairement, ils ont sollicité qu'en cas de résolution de la vente Mme [G] les indemnise de la dépréciation du bien résultant de sa dégradation ainsi que de l'absence de chauffage pendant plusieurs années. Par jugement du 29 octobre 2024, le tribunal a : - ordonné la résolution de la vente immobilière intervenue par acte authentique du 28 février 2022, entre M. [U] [N] et Mme [D] [H] épouse [N] (vendeurs) et Mme [P] [V] veuve [G], concernant un bien situé dans un ensembleimmobilier cadastré section AB n° [Cadastre 1] lieudit [Adresse 3] à [Localité 6], comprenant les lots suivants ainsi que les millièmes des parties communes générales et spéciales correspondantes : * dans le bâtiment A : lot n° 2 (un appartement) * dans le bâtiment C : lot n°14 (un garage), lot n°15 (un garage) * à l'extérieur : lot n°25 (un parking extérieur), lot n°26 (un parking extérieur), lot n°38 (un jardin extérieur) - condamné solidairement M. [U] [N] et Mme [D] [H] épouse [N] à verser à Mme [P] [V] veuve [G] les sommes suivantes : *130 000 euros au titre de la restitution du prix de vente * 12 000 euros au titre des frais et droits relatifs à l'acte authentique de vente du 28 février 2022 * 8 000 euros au titre de la commission de l'agence immobilière * 2 774 euros au titre des frais divers * 842,56 euros au titre du prorata de taxe foncière - rejeté la demande de Mme [P] [V] veuve [G] au titre des postes suivants : * le préjudice de jouissance * les frais d'hypothèque * les frais d'expertise amiable * les frais engagés pour solliciter un constat d'huissier - condamné Mme [P] [V] veuve [G] à restituer le bien à M. [U] [N] et Mme [D] [H] épouse [N], une fois le prix de vente de 130 000 euros intégralement restitué ; - ordonné la publicationdu jugement au service de la publicité foncière, à la diligence de Mme [P] [V] épouse [G] ; - dit que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ; - condamné solidairement M. [U] [N] et Mme [D] [H] épouse [N] aux dépens de l'instance en référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 27 octobre 2022 (RG 22/80), en ce compris les honoraires de l'expert judiciaire M. [L] ; - condamné solidairement M. [U] [N] et Mme [D] [H] épouse [N] aux dépens, en ce compris les frais de publication de l'assignation et dujugement au service de la publicité foncière, avec recouvrement direct par Maître [Z] ; - condamné solidairement M.

Sur ce, la cour, Sur la résolution de la vente L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1643 du même code énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Si la résolution de la vente prononcée par le premier juge n'est pas critiquée par l'appel principal formé par Mme [G], elle est en revanche remise en cause par le biais de l'appel incident des époux [N]. Ces derniers font valoir que la réalité d'un vice affectant le réseau d'évacuation des eaux usées interne aux locaux vendus n'est pas établie, alors qu'un éventuel problème d'évacuation serait imputable au dysfonctionnement du seul réseau commun relevant de la copropriété, et qu'en tout état de cause ils n'ont jamais été confrontés à un quelconque problème d'évacuation des eaux usées du temps de leur occupation, de sorte qu'en l'absence de connaissance du vice la clause contractuelle évinçant la garantie des vices cachés devait trouver à s'appliquer. Il résulte sans ambiguïté du rapport d'expertise judiciaire ainsi que des constatations d'huissier faites par procès-verbal du 24 avril 2022, que les locaux vendus par les époux [N] à Mme [G] sont affectés d'un problème d'évacuation des eaux usées se matérialisant par la remontée de celles-ci dans la douche et les toilettes. La matérialité des faits dont se plaint Mme [G] est donc clairement établie. Le technicien, rejoignant sur ce point les conclusions de l'expertise privée réalisée le 10 juin 2022 par M. [F], impute ce désordre à un problème inhérent à l'installation interne de l'appartement, tenant à l'insuffisance de pente des conduites d'évacuation des différents équipements sanitaires. Il ajoute qu'un problème d'évacuation des eaux usées de la copropriété, situé en aval, contribue à la survenue du désordre. Si les époux [N] contestent l'analyse de l'expert, force est de constater qu'ils ne produisent aucun élément technique de nature à remettre son analyse en cause. Leur argumentation tient en effet, d'une part, à l'affirmation selon laquelle ils n'avaient personnellement jamais été confrontés à aucune difficulté relativement à l'évacuation des eaux de leur logement, laquelle est toutefois impropre à constituer en elle-même l'administration de la preuve contraire des constatations techniques de l'expert, mais devra être examinée au stade de l'appréciation de la connaissance du vice par les vendeurs. Ils soutiennent d'autre part que si un problème d'écoulement devait être objectivé, il proviendrait en réalité, non pas de l'installation sanitaire propre aux locaux loués, mais du système d'évacuation des eaux de la copropriété. Or, il sera rappelé qu'un phénomène extérieur à la chose vendue, s'il entraîne une impropriété à l'usage de celle-ci, peut être considéré comme un vice caché quand bien même il n'est pas inhérent à la chose elle-même. Tel est incontestablement le cas d'un dysfonctionnement du système commun d'évacuation des eaux usées d'une copropriété, ignoré par l'acquéreur d'un lot de copropriété, lorsque la destination de celui-ci est empêchée ou diminuée par les conséquences de ce dysfonctionnement. Il importe donc peu à cet égard que les désordres constatés dans les lieux litigieux soient imputables à un dysfonctionnement du réseau d'eaux usées privatif ou du réseau commun. Or, l'application aux évacuations privatives des équipements sanitaires d'une pente insuffisante est nécessairement contemporaine de la réalisation des travaux correspondants, et qu'il en est de même du problème affectant le réseau de la copropriété, dès lors que les pièces produites aux débats font état à ce sujet de sa récurrence, et qu'il en résulte notamment qu'avait même été envisagée une action contre le promoteur du projet immobilier. Dès lors, le vice dénoncé est incontestablement antérieur à la vente du bien par les époux [N] à Mme [G]. Par ailleurs, compte tenu de la nature des désagréments résultant du vice, savoir l'obstruction des conduites d'évacuation et la remontées des eaux usées dans la douche et les toilettes, l'expert judiciaire a à juste titre considéré qu'il en résultait une impropriété à destination manifeste de la salle de bains, et, partant, du bien vendu dans son ensemble compte tenu du caractère essentiel à la vie courante qui s'attache aux équipements sanitaires. Reste la question de la connaissance de ce vice par les époux [N], laquelle présente un emport déterminant dès lors que le contrat de vente comporte une clause élusive de la garantie des vices cachés, libellée dans les termes suivants : 'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : * des vices apparents, * des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : * si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité, * ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dan sles délais légaux, que les vices cachés étaient connus du vendeur.' D'une part, compte tenu du fait que le vice trouve son origine dans une erreur de conception tenant à la pente insuffisante des conduites d'évacuation, et de leur manifestation par des refoulements d'eaux usées dans les installations sanitaires du logementconcerné, il apparaît difficilement concevable que les époux [N] n'aient jamais pu eux-même en constater les conséquences. Les photographies, de même que les attestations de témoins qu'ils produisent aux débats sont à cet égard sans force probatoire particulière, dès lors que ces documents ne reflètent que des constatations à des moments précis, alors qu'il n'est ni démontré, ni même simplement soutenu que la manifestation des désordres ait été permanente et continue. Par ailleurs, l'argument tiré du nombre supérieur d'occupants, qui aurait généré un flux d'eau plus important, ayant pu prévenir l'apparition d'engorgements n'est pas techniquement vérifiée, et n'a en tout état de cause pas été validée par l'expert judiciaire. Ensuite, il est constant que, dans le cadre des opérations d'expertise, M. [N] a rapporté que, lorsqu'il occupait les lieux, il intervenait mensuellement, avec les autres copropriétaires, sur l'un des regards du système d'évacuation des eaux usées de la copropriété. Si les intimés contestent avoir fait état d'interventions de débouchage, mais seulement de nettoyage, il n'en demeure cependant pas moins que ces interventions étaient à l'évidence nécessitées par l'encombrement du regard, lequel a d'ailleurs été constaté par l'expert judiciaire lors de ses opérations. Si ces interventions régulières étaient estimées nécessaires par les copropriétaires, c'est nécessairement qu'ils en subissaient des inconvénients, lesquels, eu égard à la nature du désordre et à son siège, consistaient à l'évidence en des problèmes d'évacuation. Ces problèmes sont d'autant moins contestables que, postérieurement à la vente, des travaux ont été réalisés sur le réseau d'évacuation commun, ainsi que cela est établi par les pièces produites aux débats par les intimés eux-mêmes, qui ont eu pour conséquence de mettre fin au désordre, comme en attestent certains copropriétaires.

Par ces motifs Statuant contradictoirement, après débats en audience publique, Infirme le jugement rendu le 29 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Belfort en ce qu'il a : * condamné solidairement M. [U] [N] et Mme [D] [H] épouse [N] à verser à Mme [P] [V] veuve [G] les sommes de 130 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et de 2 774 euros au titre des frais divers ; * rejeté la demande de Mme [P] [V] veuve [G] au titre des frais d'hypothèque ; * condamné Mme [P] [V] veuve [G] à restituer le bien à M. [U] [N] et Mme[D] [H] épouse [N], une fois le prix de vente de 130 000 euros intégralement restitué ; * condamné solidairement M. [U] [N] et Mme [D] [H] épouse [N] à verser à Mme [P] [V] veuve [G] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ; Confirme le jugement entrepris pour le surplus ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant : Condamne solidairement M. [U] [N] et Mme [D] [H], épouse [N], à verser à Mme [P] [V], veuve [G], les sommes de : * 157 000 euros au titre de la restitution du prix de vente ; * 5 760,94 euros au titre des frais divers actualisés ; * 76 euros au titre des frais de publicité foncière ; Condamne Mme [P] [V], veuve [G], à restituer le bien à M. [U] [N] et Mme[D] [H], épouse [N], une fois le prix de vente de 157 000 euros intégralement restitué ; Condamne solidairement M. [U] [N] et Mme [D] [H], épouse [N], à verser à Mme [P] [V], veuve [G], la somme de 4 500 euros au titre des frais de défense irrépétibles exposés en première instance ; Condamne solidairement M. [U] [N] et Mme [D] [H], épouse [N], aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne solidairement M. [U] [N] et Mme [D] [H], épouse [N], à verser à Mme [P] [V], veuve [G], la somme de 2 000 euros au titre au titre des frais de défense irrépétibles exposés en appel. Le greffier, Le président,