Cour d'appel, chambre civile 1-5, 7 mai 2026 — n° 25/05078

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, Confirme l'ordonnance querellée, Y ajoutant, Déboute la société Royal 28 de sa demande de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire et de délais de paiement ; Condamne la société Royal 28 aux dépens d'appel ; Condamne la société Royal 28 à verser à la société Fair Impact Real Estate III la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La greffière, La Présidente,

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 mars 2012, la SCI Vernouillet Plein Sud a donné à bail commercial, à la S.A.R.L. Etoile d'or, un lot n°16 d'une superficie d'environ 734m2 situé au rez-de-chaussée du centre commercial '[Adresse 3]', [Adresse 1] à Vernouillet 28500, pour une durée de dix ans, moyennant un loyer annuel de 58 720 euros hors taxes, payable de manière trimestrielle. Par acte de cession du 31 mai 2017, la société Etoile d'or a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. Royal 28, moyennant le prix de 380 000 euros. Par acte authentique du 22 décembre 2022, la SAS Fair Impact Real Estate III a acquis auprès de la société [Localité 5] Plein Sud la totalité, en pleine propriété, de l'ensemble de bâtiments situés [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 6]. Le 26 mai 2023, la société Fair Impact Real Estate III a fait signifier à la société Royal 28, un commandement de payer la somme de 54 367,89 euros au titre des loyers et charges impayés depuis l'année 2020, visant la clause résolutoire figurant au bail. A la suite de ce commandement de payer, la société Royal 28 a procédé à trois règlements à hauteur de 30 000 euros, 22 082,71 euros et 19 000 euros, effectués respectivement les 14 juin, 8 septembre 2023 et 21 février 2024. Le 17 juin 2024, la société Fair Impact Real Estate III a fait signifier à la société Royal 28 un nouveau commandement de payer la somme de 85 165, 09 euros au titre des loyers et charges impayés depuis l'année 2020, visant la clause résolutoire figurant au bail. Le commandement de payer est resté sans effet. Par acte de commissaire de justice délivré le 4 septembre 2024, la société Fair Impact Real Estate III a fait assigner en référé la société Royal 28 aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation à verser la somme provisionnelle de 108 612,79 euros, outre une indemnité d'occupation. Par ordonnance contradictoire rendue le 21 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a : - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent. tous droits et moyens étant réservés, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 18 juillet 2024, - condamné la société Royal 28 à restituer le local commercial correspondant au lot n°16 situé au rez-de-chaussée du centre commercial « Plein Sud », [Adresse 1] à [Localité 7], dans le mois de la signification de la décision, - ordonné, passé ce délai. son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique, - dit que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société Royal 28 à payer à la société Fair Impact Real Estate II : - la somme provisionnelle de 99 247,57 euros (quatre vingt dix neuf mille restant due au titre des loyers et charges impayés, échéance de juillet 2024 inclus dont a déjà été soustrait la somme de 3 000 euros correspondant au paiement effectué par la société Royal 28 le 8 juin 2025 et la somme de 6 000 euros correspondant au paiement effectué le 14 avril 2025, - une indemnité mensuelle d'occupation de 13 057,51 euros TTC à compter de l'échéance du 1er octobre 2024, et ce, jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur, - dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publié par l'Insee, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. En l'espèce, la société Royal 28 verse aux débats un courrier de la bailleresse du 13 mars 2024 indiquant notamment : « nous souhaitons vous informer de la réalisation d'un programme de réhabilitation de l'immeuble où se trouve votre activité. Ces travaux sont nécessaires pour assurer la pérennité de la structure, garantir un environnement sûr et conforme aux normes en vigueur, et participera de la dynamique commerciale de votre exploitation. Ce programme consiste au désamiantage de l'ensemble immobilier, la reprise de la totalité des couvertures et des bardages, ainsi que la refonte de l'identité visuelle du site ; et concernera l'ensemble du bâtiment, avec un séquençage des interventions. Dans ce cadre et en raison de la présence d'amiante (couverture en fibrociment), les locaux devront être temporairement fermés pour garantir la sécurité de tous. Nous travaillons en étroite collaboration avec une entreprise spécialisée dans le retrait de l'amiante et la rénovation de toitures, qui interviendra sur votre portion de la couverture du 20/03/2024 soir aux 10/04/2024. Nous vous assurons que tous les efforts seront déployés pour minimiser les perturbations et pour effectuer les travaux dans les délais les plus brefs possibles. » Elle produit diverses photographies qui permettent de constater l'existence de barrières de sécurité et de rubalises portant la mention « danger amiante », mais qui, non datées, n'ont aucune force probante quant au fait qu'elles n'auraient pas été réalisées durant les 19 jours de fermeture du restaurant. L'appelante produit 5 attestations de clients indiquant avoir faussement cru que le restaurant était fermé en raison de travaux sur le parking et de l'absence d'enseigne lumineuse, 3 attestations mentionnant la période de septembre et octobre 2024, les 2 autres ne comportant pas de date. La société Fair Impact Real Estate III verse au débat deux courriels de M. [W] : - le 19 mars 2024, en réponse à un courriel non produit, qui expose : « les travaux de réfection de dépose de la toiture en fibrociment, pose de la nouvelle toiture, de l'isolation sont à la charge bailleur. La dépose et repose des éléments appartenant au locataire sont à sa charge, conformément à son bail : climatisation, extracteur et conduite de gaz. Votre client a été informé par courrier, SMS, e-mail et bien sûr par oral lors de mes précédentes visites sur site depuis plus d'un an. » - le 5 avril 2024, qui mentionne : 'les travaux de toiture sur votre partie imposant une fermeture temporaire seront terminés le lundi 8 avril 2024 au soir. Vous pourrez donc accéder à votre local et ouvrir au public dès le mardi 9 avril. À cette date, vous pourrez aussi faire intervenir votre prestataire (SST Cuisine je crois ') pour la remise en fonction de vos extracteurs, climatiseurs, etc.' Faute pour la locataire de justifier que les travaux imposant la fermeture de son établissement ont continué postérieurement au 8 avril 2024, il convient de dire qu'aucune mauvaise foi ne peut être reprochée à la société Fair Impact Real Estate III lors de la délivrance du commandement de payer du 17 juin 2024, étant au surplus précisé d'une part que le décompte annexé à cet acte ne visait que des loyers et charges antérieurs aux travaux litigieux, et d'autre part, qu'un précédent commandement avait d'ailleurs été délivré à la société Royal 28 le 26 mai 2023. S'agissant de la gêne résultant de l'accès au restaurant, il y a lieu de considérer qu'elle n'est pas suffisamment démontrée par la société Royal 28 par la production de 5 attestations de clients y faisant référence, visant une période peu clairement définie (septembre et octobre 2024 pour 3 d'entre elles, aucune date pour les deux autres), de sorte qu'elles ne permettent pas de caractériser une gêne autre que très conjoncturelle. Il convient de souligner en effet que la société Royal 28 ne justifie d'aucun courrier de réclamation durant cette période et n'a pas davantage fait réaliser de constats permettant d'objectiver ses griefs. Enfin, le lien de causalité entre la baisse de chiffre d'affaires du restaurant entre 2023 et 2024 d'une part, et l'existence des travaux litigieux d'autre part, apparaît particulièrement peu justifié, dès lors qu'il est démontré que le restaurant a fait l'objet d'une fermeture administrative pour des raisons d'hygiène en novembre 2024 et qu'en tout état de cause, les retards de paiement des loyers ont commencé plusieurs années avant les travaux. Il convient finalement de dire que les contestations de la société Royal 28 ne sont pas sérieuses. La dette locative visée dans le commandement de payer n'ayant pas été intégralement réglée dans le délai d'un mois l'ayant suivi, il est ainsi acquis que le bail s'est retrouvé résilié par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement. L'ordonnance querellée sera confirmée de ce chef. Les dispositions subséquentes relatives à l'expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers seront également confirmées. De même, le décompte locatif n'étant .pas contesté, la décision querellée sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Royal 28 au paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délais de paiement L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que : 'Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'. Selon le premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur, et non critiqué en son contenu par la locataire, que la dette de la société Royal 28 ne cesse de croître. Cette dernière n'a effectué que trois règlements, d'un montant total de 14'000 euros, entre avril 2024 et décembre 2025, soit nettement moins que le montant de l'indemnité d'occupation. En outre, la locataire ne produit aucune pièce de nature à démontrer sa capacité financière à assumer à l'avenir, outre le paiement du loyer courant, l'arriéré de la dette, fût-elle étalée dans le temps. Ainsi, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par l'appelante. Il sera ajouté à l'ordonnance querellée de ce chef. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.