Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 7 mai 2026 — n° 25/12391

PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, Condamne Mme [Q] [B] à payer à la ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [Q] [B] aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

EXPOSE DU LITIGE Par acte en date du 10 avril 2024 la ville de Paris a fait citer Mme [T] [Q] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 du code de la construction et de l'habitation et L.324-1-1 du code du tourisme, au titre d'un appartement situé [Adresse 3] (Bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 2001, lot n°18). Par jugement en date du 18 juin 2025, le tribunal judiciaire de Paris, a : Condamné Mme [Q] [B] à verser une amende civile de 48 000 euros sur le fondement du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera reversé à la ville de [Localité 1] ; Condamné Mme [Q] [B] à verser une amende civile de 5 000 euros sur le fondement du code du tourisme, dont le produit sera reversé à la ville de [Localité 1] ; Condamné Mme [Q] [B] à verser à la ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné Mme [Q] [B] aux dépens. Par déclaration du 11 juillet 2025, Mme [Q] [B] a relevé appel de l'ensemble des chefs du dispositif de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 mars 2026, elle demande à la cour, au visa des articles L637-1 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation, L324-1-1, L32462-1-IV du code du tourisme, 4, 700n 910-4 et 915-2 du code de procédure civile, de : A titre principal : Juger que l'appartement lot n°18 en cause constitue sa résidence principale depuis le début des locations litigieuses ; Juger que l'annonce concerne la location de chambre au sein du logement résidence principale de l'appelante ; Juger que ses locations n'étaient pas effectuées selon la modalité de chambre d'hôte mais de chambre chez l'habitant ; Juger qu'en présence d'une chambre chez l'habitant, elle n'était tenue à aucune obligation d'enregistrement en vertu de l'article L324-2-1-IV du code du tourisme ; Juger que les formalités de changement d'usage ne s'appliquent pas d'avantage à l'appelante compte tenu de la nature principale de l'occupation ; En conséquence : Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il la condamne à une amende de 48 000 euros sur le fondement des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation ; Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il la condamne à une amende de 5 000 euros sur le fondement de l'article L324-1-1 du code du tourisme pour défaut d'enregistrement ; Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il la condamne à 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance ; Statuant à nouveau : Débouter la ville de Paris de sa demande de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il la condamne à une amende de 48 000 euros sur le fondement du code de la construction et de l'habitation, une amende civile de 5 000 sur le fondement du code du tourisme et une amende civile de 2 000 sur le fondement du code de procédure civile ; Débouter la ville de [Localité 1] de toutes ses demandes dirigées l'appelante ; Si la cour devait juger recevable les prétentions subsidiaires de la ville de [Localité 1] : Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de la condamner à payer à la ville de [Localité 1] une amende de 5 000 euros ; Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de la condamner à une amende de 10 000 euros ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire les infractions présumées au changement d'usage ou au titre de l'article L324-1-1 du code du tourisme devaient être caractérisées :

SUR CE, LA COUR Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu'en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans leur version applicable au litige, et conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 1] d'établir : l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Selon l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. Mme [Q] [B] soutient qu'elle occupe à la fois le lot 18 situé au 3ème étage et le lot 32 situé au 8ème, à titre de résidence principale. Elle considère qu'il n'y a aucune obligation de contiguïté à ce titre. La domiciliation fiscale dont elle se prévaut ne suffit pas à démontrer l'effectivité de l'occupation en cause pour le lot 18, alors qu'il est situé à quatre étages de distance du lot 32, compte tenu du caractère déclaratif du système fiscal : les informations découlent du fait propre du souscripteur. Mme [Q] [B] ne verse pas l'ensemble des pièces justificatives qu'elle avait transmises initialement à l'administration fiscale pour étayer les conditions d'occupation de ce lot. Une attestation d'assurance scolaire et une simple facture ne sont pas pertinentes pour démontrer cet usage : le lot 18 n'y est pas mentionné et une occupation effective du lot 18 devrait pouvoir être étayée par des dizaines de documents. Le fait que l'appelante soutient qu'il ne s'agit que d'une « chambre chez l'habitant » contre l'évidence qui résulte d'un commentaire décrivant « un appartement complètement privé », remet en cause l'allégation selon laquelle le lot 18 constitue la résidence principale au même titre que le lot 32 alors même que la configuration des lots dément une telle occupation. C'est par des motifs particulièrement pertinents que la cour approuve que le premier juge a retenu que le lot 18 ne constituait pas la résidence principale de Mme [Q] [B]. L'appelante soutient par ailleurs que les locations en cause doivent être qualifiées de location de chambre chez l'habitant, comme partie d'un local d'habitation constituant la résidence principale de l'occupant, échappant ainsi au quota de 120 jours. La lecture des commentaires et des photographies sur le site Airbnb dément en tous points ces allégations, comme l'a relevé le premier juge par des motifs pertinents que la cour approuve également : il y fait référence à un « appartement privé », avec une cuisine, sèche-linge, ce qui exclut le fait que la location puisse porter sur une « chambre » seulement. Un commentaire expose qu'il s'agit d'un « appartement complètement privé avec une cuisine de bonne taille et une baignoire ! », ce qui dément le titre de l'annonce (« chambre privée : dans appartement »). Le premier juge a retenu à juste titre l'usage d'habitation du lot 18, au regard du permis de construire du bâtiment, des fiches H2 et R et a considéré, à bon droit, que Mme [Q] [B] avait changé sans autorisation préalable l'usage du lot litigieux, au regard des 241 commentaires publiés en mars 2023, relevant par ailleurs la visite du local en présence d'un touriste portugais qui a confirmé que l'appartement était celui de l'annonce. La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l'obligation de changement d'usage dont le manquement est sanctionné par l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation. L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l'amende encourue de 25 000 à 50 000 euros. L'amende civile doit être fixée en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1] où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. La ville de [Localité 1], selon le décompte des locations, estime à 156 802,50 euros le gain réalisé contre 80 640,30 euros au titre d'une location régulière, le montant de la compensation nécessaire pour le changement d'usage étant de 72 500 euros. Le caractère ponctuel de la location est démenti par les 196 commentaires présents sur la plateforme Airbnb en janvier 2022 (241 au 21 avril 2023), qui démontrent au contraire le caractère habituel des locations de ce type, alors même, comme l'a relevé la ville de [Localité 1] que Mme [Q] [B] ne produit aucun décompte des nuitées afférentes à ce lot et que la déclaration auprès du site de la location d'une « chambre chez l'habitant », description contredite par les commentaires et la description dans l'annonce, évoquant un appartement et empêche la ville de [Localité 1] d'obtenir le relevé des nuitées auprès de la plateforme. Comme l'a relevé le premier juge, le premier commentaire est daté de novembre 2016 et le dernier, après la visite des lieux, de mars 2023, soit une période particulièrement longue. L'attestation d'assurance pour son fils, ou une facture d'Amazon, relevées plus haut, qui ne disent rien du lot concerné ne permettent nullement de considérer que le lot 18 précisément ait été occupé pendant une longue période par son fils ou sa s'ur. La gardienne de l'immeuble évoque uniquement le fait que cette dernière « pendant la période Covid (') venait très régulièrement dans l'immeuble » (pièce 4), ce qui ne fait pas la démonstration d'une résidence effective dans les lieux. Il en résulte une opacité qui contredit la bonne foi invoquée. C'est par des motifs pertinents que la cour approuve que le premier juge a fixé l'amende civile à la somme de 48 000 euros. Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 1] a décidé de mettre en 'uvre le dispositif prévu par l'article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d'un local meublé à destination d'une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d'un numéro d'enregistrement. Il s'ensuit qu'à [Localité 1], est soumise à déclaration préalable auprès des services municipaux toute location meublée de tourisme, définie par l'article L.324-1-1 I du code du tourisme comme tout appartement, villa ou studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.