Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 7 mai 2026 — n° 25/12172

PAR CES MOTIFS Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a accordé des délais de paiement ainsi que sur les dépens et frais irrépétibles ; L'infirme pour le surplus ; Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Constate que la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 5 août 2024 n'a pas joué par suite du respect par la société [A] [B] des délais de paiement qui lui sont rétroactivement accordés par la cour ; Dit n'y avoir lieu à référé sur l'indexation ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre du trop-perçu de charges ; Dit n'y avoir lieu à référé au titre de l'arriéré locatif comportant le loyer indexé ; Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Laisse à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles et ses dépens ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 5 août 2016, la société SCI de la Présentation a donné à bail commercial à la société [A] [B] des locaux situés [Adresse 3], à Paris (11e), pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2016, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 100 euros hors charges, payable mensuellement, par avance. Le bailleur a, par exploit du 5 août 2024, fait délivrer au preneur, la société [A] [B], un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour une somme en principal de 9 336,82 euros, au titre de l'arriéré locatif échu au 1er août 2024. Par acte du 5 novembre 2024, la société SCI de la Présentation a fait assigner la société [A] [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; Ordonner l'expulsion de la société [A] [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ; Ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ; Condamner la société [A] [B] à payer à la société SCI de la Présentationla somme provisionnelle de 11 839,92 euros au titre de l'arriéré locatif ; Rejeter la demande de délais ; A titre subsidiaire, Juger que faute pour le preneur de respecter les délais accordés, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible. Par ordonnance contradictoire du 27 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a : Condamné la société [A] [B] à payer à la société SCI de la Présentation la somme provisionnelle de 946,12 euros au titre de l'arriéré locatif au 5 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse ; Dit que la société [A] [B] pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en une mensualité de 946,12 euros devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l'ordonnance ; Ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ; Dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ; Dit que, faute pour la société [A] [B] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, cette mensualité, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l'expulsion immédiate de la société [A] [B] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir [Adresse 3] à [Localité 3], en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution, une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ; Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ; Rejeté les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la société [A] [B] aux entiers dépens ; Rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

SUR CE, LA COUR Sur l'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail commercial en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et ce, sauf pour le preneur à démontrer l'existence d'une contestation sérieuse y faisant obstacle. Il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail. Une telle contestation survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 5 août 2024 pour un montant de 9 336,82 euros au titre des loyers et des charges, échéance d'août 2024 incluse. La lecture du décompte produit par le preneur lui-même permet de constater qu'il existait bien une dette en août 2024 (4 183,97 euros), dès lors reconnue, même si le montant diffère de celui porté dans le commandement de payer (9 336, 82 euros), étant rappelé qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due. L'arriéré locatif n'a pas été soldé dans le délai d'un mois. Il en résulte dès lors, comme l'a retenu le premier juge, que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 6 septembre 2024, sous réserve des dispositions relatives aux délais de paiement. Sur l'indexation En premier lieu, il sera relevé que la demande au titre de l'indexation ne constitue pas une demande nouvelle et partant irrecevable au sens de l'article 564 du code de procédure civile, en ce qu'il s'agit d'un élément déterminant le loyer et qu'une demande provisionnelle avait déjà été formée en première instance au titre de l'arriéré locatif. Selon l'article L. 145-39 du code de commerce, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Le contrat de location stipule en son article 6 : « Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel, indexé sur l'évolution de l'indice ILC (indice des loyers commerciaux) tel que stipulé notamment à l'article 9 "INDEXATION" ». Aux termes de cet article : « 1) Le loyer sera réajusté à l'expiration de chaque période annuelle, en plus ou en moins, de plein droit et sans aucune formalité ni demande, en fonction des variations de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE (base 125.25: 2ème trimestre 2016) étant toutefois précisé que l'application de la présente clause d'indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui de base précisé sous le titre Loyer. Le taux de variation indiciaire au terme de la première année du bail sera calculé en fonction du dernier indice publié à la date d'effet du bail (soit 108,38 indice du 3eme trimestre 2015) puis ensuite de l'indice trimestriel strictement correspondant de l'année suivante; pour chacune des indexations annuelles postérieures, les indices seront respectivement indice du trimestre pris en compte à l'occasion du précédent réajustement et l'indice strictement correspondant précédant la date de l'indexation. Si la présente clause ne pouvait recevoir application pour quelque raison que ce soit, les indices de référence seront ceux afférents à la date de départ de chaque période annuelle, le bailleur ayant alors la faculté de procéder à des facturations provisoires sur les bases précédentes. 2) Dans le cas où l'indice choisi viendrait à disparaître, ou ne pourrait recevoir application pour quelque cause que ce soit, il lui sera substitué l'indice de remplacement ou à défaut, tout indice similaire qui sera déterminé ou au besoin reconstitué par un expert mandataire commun qui sera désigné -par transposition de l'article 1592 du Code Civil- soit d'accord des parties, soit à défaut par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance et qui, en cas de refus, déport ou empêchement de quelque nature que ce soit, sera remplacé dans les mêmes formes. 3) La présente clause d'indexation continuera d'être appliquée postérieurement à l'expiration du bail et ce, soit dans le cadre d'une procédure de fixation de loyer de renouvellement soit dans le cadre d'un maintien dans les lieux suite à une procédure de fixation d'une indemnité d'éviction. 4) Le preneur reconnaît d'autre part expressément que la clause d'indexation ci-dessus constitue la condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle celui-ci n'aurait pas été conclu, compte tenu de l'importance de la location, de sa durée et de la constance des usages pour des locations similaires. » Le bailleur a entendu se prévaloir de cette indexation, de manière rétroactive sur les cinq dernières années, selon lettre du 25 juillet 2025. Si toute clause d'indexation du loyer ne jouant qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de référence est réputée non écrite, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite (Cass., 3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié). En l'espèce, seule la stipulation « l'application de la présente clause d'indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui de base précisé sous le titre Loyer » sera réputée non écrite. La clause prévoit que « le loyer sera réajusté à l'expiration de chaque période annuelle, en plus ou en moins, de plein droit et sans aucune formalité ni demande, en fonction des variations de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE (') ».