Cour d'appel, pôle 5 - chambre 3, 7 mai 2026 — n° 25/08370

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, ECARTE des débats les pièces n° 14 à 18 versées par la société Chez Fleur ; CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 23 juin 2022 (RG 21/02135) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. [P] et Mme [O] de leur demande de fixation de leur créance au passif de la liquidation de la société Chez Fleur à la somme de 48.50,33 euros et en ce qu'il a rejeté la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local commercial ; Statuant à nouveau et y ajoutant FIXE la créance de M. [P] et Mme [O] au passif de la liquidation judiciaire de la société Chez Fleur à la somme de 18.109,63 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au jour de la liquidation ; DIT que le sort des meubles suivra les dispositions des articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE la société Chez Fleur et la société MJS Partners prise en la personne de Maître [X] [T], ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Fleur à payer à M. [P] et Mme [O] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; DÉBOUTE la société Chez Fleur et la société MJS Partners prise en la personne de Maître [X] [T], ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Fleur de leurs demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société Chez Fleur et la société MJS Partners prise en la personne de Maître [X] [T], ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur aux entiers dépens d'appel. Le greffier La présidente

FAITS ET PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 23 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant les sociétés Chez Fleur et MJS Partners prise en la personne de Maître [X] [T], ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur, appelantes, à M. [S] [Z] [P] et Mme [J] [N] [O], intimés. Le litige à l'origine de cette décision porte sur la contestation d'un congé pour motif grave et légitime et la demande en paiement d'une indemnité d'éviction. Par acte sous seing privé avec effet au 1er janvier 2012, M. [P] et Mme [O], propriétaires, ont renouvelé le bail commercial consenti à M. [W] [R] et son épouse Mme [H] [R] née [V] sur un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1], moyennant un loyer principal annuel hors taxes et hors charges de 16.107,76 euros payables en quatre termes égaux, au début de chaque trimestre et pour une durée de neuf années entières et consécutives, pour se terminer le 31 décembre 2020. Les lieux loués sont exclusivement destinés « à l'exploitation d'un fonds de commerce de vins, liqueurs, restaurant, traiteur et à l'habitation des exploitants de ce commerce ». Par acte du 28 février 2017, M. [W] [R], agissant pour lui-même ainsi que pour le compte de l'indivision successorale résultant du décès de son épouse, a cédé son fonds de commerce à Mme [I] [B] et M. [K] [F], associés fondateurs de la société Chez Fleur en cours de formation, exerçant une activité de restauration. Faisant suite à plusieurs désordres au sein du local, la société Chez Fleur a sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny la désignation d'un expert. Par ordonnance de référé en date du 6 juillet 2020, M. [A] [L] a été désigné. A ce jour, le rapport d'expertise n'a pas été déposé. Par exploit d'huissier en date du 28 décembre 2020, les bailleurs ont fait délivrer à la société Chez Fleur un congé pour le 30 juin 2021, avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction, pour motif grave et légitime. Par acte introductif d'instance du 16 février 2021, la société Chez Fleur a saisi le tribunal judiciaire de demandes visant en substance à juger que le congé délivré le 28 décembre 2020 n'est pas régulier et qu'il a en conséquence ouvert droit à une indemnité d'éviction à son profit, à déterminer le montant de cette indemnité d'éviction et à prononcer son maintien dans les lieux jusqu'à parfait paiement de l'indemnité d'éviction. Par jugement en date du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a : dit que le congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction est valable ; débouté la société Chez Fleur de sa demande d'indemnité d'éviction ; dit que la société Chez Fleur devra quitter les locaux susvisés dès la signification de la présente décision ; dit qu'à défaut de départ volontaire, la société Chez Fleur pourra être expulsée à la requête de M. [P] et Mme [O], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; rejeté la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local commercial ; condamné la société Chez Fleur à régler à M. [P] et Mme [O] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, outre les charges, à compter du 1er juillet 2021 ; condamné la société Chez Fleur aux dépens de l'instance ; condamné la société Chez Fleur à payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; rejeté le surplus des demandes ; rappelé que l'exécution par provision de la présente décision est de droit en toutes ses dispositions. Par acte en date du 28 octobre 2022 remis au greffe de la cour d'appel de céans, la société Chez Fleur a interjeté appel de cette décision. Par conclusions notifiées le 3 janvier 2023, les intimés ont relevé appel incident.

MOTIFS DE LA DÉCISION 1) Sur la demande de rejet des pièces communiquées tardivement Moyens des intimés A titre liminaire, les intimés sollicitent : - à titre principal que soient écartées des débats les pièces n°14 à n°18, ainsi que tout moyen ou prétention qui serait fondé sur elles ; - à titre subsidiaire, la révocation de l'ordonnance de clôture et le renvoi de l'affaire afin de leur permettre d'en prendre connaissance utilement et d'y répondre ; - à titre infiniment subsidiaire, l'autorisation d'adresser une note en délibéré pour pouvoir y répondre, si la cour devait retenir ces éléments. Réponse de la cour En droit, aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utiles les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. En l'espèce, les pièces communiquées le 20 janvier 2026 par la locataire consistent principalement en un arrêté du 20 avril 2017 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des établissement recevant du public, une décision de la Cour de Cassation rendue le 7 mars 2012 relative au refus de renouvellement pour motif grave et légitime accompagnée d'un commentaire, une attestation sur l'honneur de M. [U] [M] sur la nature des travaux réalisés dans les locaux loués et un procès-verbal de difficulté en date du 25 octobre 2022 dressé dans le cadre de la procédure d'expulsion de la locataire. Il appert que les pièces sont anciennes or la tardiveté de leur communication, postérieure à l'ordonnance de clôture, viole le principe du contradictoire. En conséquence, il sera fait doit à la demande de rejet de ces pièces n° 14 à 18. 2) Sur l'indemnité d'éviction Sur la prescription invoquée par l'appelante Moyens des parties L'appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir, à titre liminaire, que : - les motifs graves et légitimes invoqués par les intimés sont prescrits par la prescription biennale, laquelle débute à la date où il est démontré que le bailleur avait eu connaissance du motif grave et légitime invoqué au soutien de son congé ; - les bailleurs étaient informés de la situation, à savoir la cession du fonds de commerce exploité dans les lieux loués à leur bénéfice et la réalisation de travaux de leur part dès leur entrée dans les lieux, pour l'avoir fait constater dans un procès-verbal en date du 14 mars 2017 et ont accepté pendant trois ans cet état de fait sans la contester ; - la tolérance dont ils ont fait preuve doit dès lors s'apprécier comme une acceptation sans réserve de la situation et ils ne peuvent aujourd'hui s'en prévaloir pour tenter d'opposer à la locataire en place des faits prescrits. Les intimés répondent que : - la délivrance par le bailleur d'un congé avec refus de renouvellement ne constitue pas une action au sens de l'article 30 du code de procédure civile ; - le motif tiré de la prescription biennale prévue à l'article L.145-60 du code de commerce est en conséquence inopérant et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a estimé que les motifs avancés par les bailleurs au soutien de leur congé ne sont pas prescrits. Réponse de la cour En droit, aux termes de l'article 30 du code de procédure civile, l'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. L'article L.145-60 du code de commerce dispose que toutes actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. En l'espèce, s'il est admis de manière constante que le délai de prescription de l'action en rétractation de l'offre de renouvellement d'un bail commercial pour motif grave et légitime, court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l'infraction qui fonde son refus, il est inopérant de la part de la locataire de revendiquer l'application de cette jurisprudence en l'occurrence et de soutenir que les bailleurs ne pouvaient se prévaloir de faits antérieurs de plus de deux ans pour fonder leur refus de renouvellement, car, contrairement à l'action en rétractation de l'offre de renouvellement, le refus de renouvellement en lui-même ne constitue pas une action au sens de l'article 30 susvisé, de sorte que les bailleurs pouvaient valablement se prévaloir desdits motifs au soutien du congé adressé à la locataire, sans encourir le grief de prescription. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef. Sur les motifs invoqués par les bailleurs à l'appui du congé Moyens des parties L'appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que : - l'affirmation du tribunal selon laquelle elle échouait à démontrer que les travaux réalisés dans les lieux loués relevaient de travaux d'entretien, est une inversion de la charge de la preuve, car au contraire, il incombe en premier lieu au bailleur de démontrer que la réalisation des travaux en cause constitue un motif grave et légitime au sens de l'article L.145-17 du code de commerce ; - les travaux réalisés relèvent de travaux d'entretien et de mise en conformité nécessaires à la poursuite de l'activité. Leur réalisation en l'absence d'autorisation du bailleur ne constitue dès lors pas un motif grave et légitime au sens de l'article L.145-17 du code de commerce ; - d'autre part, l'absence de signification de la cession de fonds de commerce ne saurait être regardée comme un motif grave et légitime de non renouvellement, dès lors que la situation était connue des bailleurs qui délivraient quittance des loyers acquittés par la société cessionnaire du fonds de commerce. Les intimés répondent que : - le congé délivré est bien fondé sur deux motifs graves et légitimes ; - concernant les travaux réalisés par la locataire, contrairement à ce que soutient cette dernière, la question n'est pas de savoir quelle est la nature des travaux réalisés, mais de savoir si des travaux, tels que visés au point 4 de l'article « Charges et condition » du bail, ont été ou non réalisés dans le respect du formalisme prescrit par le bail, à savoir une demande d'autorisation et une réalisation sous contrôle de son architecte ; - il est établi que des travaux de percement et de démolition dont l'abattage d'une cloison ont été réalisés et ce, de l'aveu même de la locataire, sans demande d'autorisation et sans l'intervention de son architecte. Dans ces conditions, la réalisation des travaux en violation des stipulations du bail constitue un motif grave et légitime de congé sans renouvellement ni indemnité d'éviction, au sens de l'article L.145-17 du code de commerce ; - le manquement de la société preneuse à bail à son obligation contractuelle de notifier toute cession du fonds de commerce constitue également un motif grave et légitime dans la mesure où elle ne respecte par l'article 13 du contrat de bail, lequel fait obligation au locataire de notifier au bailleur un exemplaire de l'acte de cession portant mention de son enregistrement, ce qui n'a pas été fait une fois encore de l'aveu même de la locataire, et l'encaissement des loyers par les bailleurs, ainsi que sa connaissance de la cession survenue, ne sont pas de nature à délier la locataire de cette obligation. Réponse de la cour En droit, il ressort de l'article L.145-17 alinéa 1, 1° du code de commerce, que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité, s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.