Cour d'appel, pôle 1 - chambre 10, 7 mai 2026 — n° 25/00647

PAR CES MOTIFS , la cour d'appel : Ordonne la réouverture des débats ; Fixe le calendrier de procédure suivant : date de clôture le jeudi 4 juin 2026 à 13h00 (en cabinet) date de plaidoirie le mercredi 17 juin 2026 à 9h30 Invite les parties à produire le jugement rendu le 28 novembre 2019 par le tribunal de commerce de Paris ainsi que la décision d'admission du juge-commissaire ; Invite les parties à conclure en présentant notamment leurs observations : - sur les conséquences, dans le présent litige, des dispositions précitées relatives à l'obligation pour les créanciers de déclarer leurs créances ; - à supposer que les créances déclarées aient été admises par le juge-commissaire conformément à la liste établie par le liquidateur judiciaire, sur les conséquences, dans le présent litige, de la décision du juge-commissaire. Réserve les dépens. Le greffier, Le Président,

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 1. Par jugement du 28 novembre 2019, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la résolution du plan de redressement et l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société Datascor et nommé en qualité de mandataire judiciaire et liquidateur la SELARL Actis, prise en la personne de M. [Y]. 2. La société Datascor était propriétaire d'un lot au sein d'un ensemble immobilier, situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété et dépendant de deux syndicats de copropriétaires distincts, d'une part, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] (le syndicat des copropriétaires), d'autre part, le syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 10] [Adresse 11] et [Adresse 12] (le syndicat des copropriétaires principal). 3. Le syndicat des copropriétaires et le syndicat des copropriétaires principal ont chacun déclaré leurs créances, respectivement les 9 janvier 2020 et 10 janvier 2020. 4. La vente du lot dépendant de l'actif de la société Datascor a été autorisée, par ordonnance du 26 avril 2022, au profit de la société Web Force 3 puis, par ordonnance du 10 mai 2023, au profit de la société Galac au prix de 1 555 000 euros net vendeur, la renonciation de la société Web 3 étant actée. La vente au profit de la société Galac est intervenue par acte notarié du 27 juillet 2023, le prix et l'indemnité d'immobilisation étant consignés à la Caisse des dépôts et consignation. 5. Un état de collocation a été établi le 7 mars 2024 et publié au BODACC les 9 et 10 mai 2024. 6. Cet état a été contesté, en premier lieu, par le syndicat des copropriétaires, aux termes d'une requête reçue, le 30 mai 2024, au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris et dénoncée, par actes du 10 juin 2024, aux créanciers et au liquidateur et, en second lieu, par le syndicat des copropriétaires principal, aux termes d'une requête reçue, le 10 juin 2024, au greffe du même juge et dénoncée, par actes des 13, 14 et 18 juin 2024, aux mêmes créanciers et liquidateur. 7. Par jugement du 28 novembre 2024, le juge de l'exécution a : - rectifié l'état de collocation du 7 mars 2024 en ce sens que les articles 3 à 5 du « II - [Localité 8] hypothécaires (article 2402 du code civil) » doivent être modifiées comme suit : - à l'article 3, la somme de « 2 095,73 € » est remplacée par la somme « 49 909,69 € », - à l'article 4, la somme de « 3 912,46 € » est remplacée par la somme « 15 915,19 € », - à l'article 5, 2/, la somme de « 9 450,36 € » est remplacée par la somme « 9 761,26 € » et la mention « frais d'opposition : 310,91 € » est ajoutée - dit que l'état de collocation ainsi modifié sera notifié aux créanciers ; - rejeté la demande formée par la SELARL Actis, prise en sa qualité de liquidateur de la société Datascor, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté le surplus des demandes ; - condamné la SELARL Actis, prise en sa qualité de liquidateur de la société Datascor aux dépens. 8. Pour statuer ainsi, le juge de l'exécution a retenu, en ce qui concerne la contestation formée par le syndicat des copropriétaires, que ce dernier bénéficie, s'agissant des sommes dues pour les années antérieures à 2019, des inscriptions d'hypothèque légale des 6 septembre 2017 et 26 juillet 2019 et qu'il résulte de la déclaration de créance du 9 janvier 2020 que les sommes dues au titre de ces années ont fait l'objet d'une déclaration à hauteur de 63 720,17 euros, peu important qu'elles aient été pour partie qualifiées de superprivilégiées ou privilégiées, dès lors qu'elles ont été déclarées au titre des inscriptions d'hypothèques légales. 9.

MOTIVATION Sur l'état de collocation : 27. Selon l'article 2374, 1° bis, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, les créanciers privilégiés sur les immeubles sont conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l'article 10, au c du II de l'article 24 et à l'article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la même loi, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens. Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues. 28. Le privilège du syndicat des copropriétaire a été transformé, par l'ordonnance précitée du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, en une hypothèque légale spéciale prévue à l'article 2402, 3°, du code civil, l'article 2418, alinéa 2, du même code précisant toutefois que cette hypothèque est dispensée d'inscription. 29. Selon l'article 19 de la loi de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la loi. Aux termes de l'article 19-1 de cette même loi, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 15 septembre 2021, toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l'article 19 sont garanties par l'hypothèque légale prévue à l'article 2402 du code civil. 30. Aux termes de l'article 20, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en 'uvre de l'hypothèque légale mentionnée à l'article 19-1. 31. La Cour de cassation a jugé (3e Civ., 15 février 2006, pourvoi n° 04-19.095, Bull. 2006, III, n° 40), dans un cas où un syndicat des copropriétaires, qui avait déclaré sa créance à titre privilégié entre les mains d'un liquidateur judiciaire, faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir admis pour partie sa créance à titre chirographaire, que le privilège immobilier bénéficiant au syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges et travaux ne s'exerce qu'en cas de vente du lot de copropriété. 32. En l'espèce, la procédure de saisie immobilière, engagée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Datascor suivant commandement de payer valant saisie du 9 septembre 2019 (pièce intimé n° 9) a été suspendue, en application de l'article L. 622-21 du code de commerce, par le jugement du 28 novembre 2019 ouvrant une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de cette société. 33. Le syndicat des copropriétaires a déclaré, le 9 janvier 2020, les sommes suivantes (pièce appelant n° 3 et intimé n° 11) : - A titre de superprivilège, en partant de la date de liquidation judiciaire, sur les appels de charge correspondant aux deux années précédentes, plus l'année 2019 jusqu'au 28 novembre 2019 : - année 2019 : 13 575,51 euros ; - frais de la saisie immobilière : 4 647,31 euros - année 2018 : 12 108,96 euros ; - accessoires du jugement et de l'ordonnance : 3 288,79 euros ; - année 2017 : 11 875,30 euros - total créance superprivilégiée : 45 495,87 euros ; - A titre privilégié, pour les appels de charge correspondant aux deux années antérieures, soit les années 2016 et 2015 : - année 2016 : 14 940,44 euros ; - année 2015 : 9 805,69 euros ; Total créance privilégiée : 24 746,13 euros - A titre hypothécaire : - inscription du 6 septembre 2017 (charges arrêtées au 22 août 2017) : 311,87 euros ; - inscription du 26 juillet 2019 (charges arrêtées au 18 août 2019) : 63 408,30 euros - total en principal : 63 720,17 euros 34. Le syndicat a par ailleurs indiqué dans sa déclaration qu'une partie des charges sanctionnées par le jugement du 6 décembre 2018 ont d'ores et déjà été portées à titre superprivilégié et à titre privilégié pour un total de 62 335,90 euros et que, dès lors, sa créance hypothécaire s'élève à la somme totale de 2 095,73 euros, dont 1 384,27 en principal et 711,46 euros en accessoires. 35. Le syndicat des copropriétaires principal a déclaré, le 10 janvier 2020, les sommes suivantes (pièce appelant n° 9 et intimé n° 2) : - A titre superprivilégié : - 2019 : 3 964,85 euros - 2018 : 3 590,45 euros - 2017 : 3 582,92 euros - total superprivilégié : 11 138,22 euros - A titre privilégié : - 2016 : 3 438,40 euros - 2015 : 3 534,99 euros - dépens jugement du 21 décembre 2017 : 158,87 euros - dommages et intérêts jugement 28 novembre 2019 : 350 euros - dépens jugement 28 novembre 2019 : 87,20 euros - total privilégié : 7 569,46 euros - total superprivilégié et privilégié : 18 707,68 euros - A titre de créancier hypothécaire en vertu de l'hypothèque légale inscrite le 14 octobre 2019 pour un montant de 17 712,51 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 11 avril 2019, outre 213,66 euros au titre des frais de la somme de payer et 500 euros au titre de frais d'inscription. 36. Le syndicat a par ailleurs précisé que compte tenu des appels de charges garantis par la créance hypothécaire et faisant également partie des créances superprivilégiées et privilégiées, la déclaration à titre hypothécaire est ramenée à la somme de 3 912,42 euros. 37. Le liquidateur a établi la liste des créances (pièce appelant n° 4) comprenant notamment les créances suivantes : n° 72 SDC [Adresse 13] 18 707,68 euros (privilège du syndicat échu) n° 49 Immo de France 45 495,87 euros (privilège) Année 2019 : 13 575,51 € + frais de saisie immo : 4 647,31 € Année 2018 : 12 108,96 € + accessoires jugement et ordonnance : 3 288,79 € Année 2017 : 11 875,30 € n° 64 Immo de France 24 746,13 euros (privilège) Année 2016 : 14 940,44 € Année 2015 : 9 805,69 € n° 65 Immo de France 2 095,73 euros (hypothèques échues) 2017 V n° 2122 et 2019 V n° 1529 n° 71 SDC [Adresse 13] 3 912,46 euros (hypothèque échue) 2019 V n° 2103 38.