Cour d'appel, pôle 5 - chambre 3, 7 mai 2026 — n° 23/05940

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 15 décembre 2022 en toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, DÉBOUTE la société [F] [E] de sa demande en paiement au titre de ka taxe foncière pour les années 2022 à 2025, DÉCLARE prescrite la demande de la société [F] [E] de condamnation de la société Aurtal à lui payer la somme de 61 771,06 euros au titre du rappel de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er juin 2022 au 1er juin 2025, CONDAMNE la société [F] [E] aux dépens de la procédure d'appel, CONDAMNE la société [F] [E] à payer à la société Aurtal la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés par cette dernière à hauteur d'appel, DÉBOUTE la société [F] [E] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier La Présidente

FAITS ET PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant la société Aurtal à la société [F] [E], lesquelles sont liées par un bail commercial. Le litige à l'origine de cette décision porte sur le paiement de la taxe foncière, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (ci-après TEOM) et d'une indemnité d'éviction suite au non renouvellement du bail commercial. Par acte sous seing privé du 11 juin 1998, la société [F], désormais dénommée [F] [E], a donné à bail à la société AAA, laquelle a cédé son fonds de commerce à la société Aurtal suivant acte notarié du 2 juin 2004, des locaux dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 3], pour une durée de 9 ans à compter du 11 juillet 1998. Le bail a été renouvelé à compter du 11 juillet 2007 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée le 9 janvier 2007 par la locataire à laquelle la bailleresse n'a pas répondu, conformément aux dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce. Par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 13 juillet 2011, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Paris du 6 novembre 2013, la société [F] [E] a été condamnée à exécuter " les travaux de réfection de la toiture et d'étanchéité canalisations d'eau vannes, eaux usées, et des installations sanitaires de l'appartement du 1er étage de l'immeuble (') afin de faire cesser les infiltrations ". Par acte du 3 avril 2014, la société [F] [E] a fait délivrer à la société Aurtal un commandement de payer la somme de 40 627,07 euros TTC visant la clause résolutoire, au titre du solde des loyers et taxes foncières impayés pour la période de novembre 2008 à mars 2014. Par acte du 2 mai 2014, la société Aurtal a fait assigner la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Bobigny en apposition à ce commandement. Au cours de cette procédure, par acte d'huissier du 13 janvier 2016, la société Aurtal a sollicité le renouvellement du bail à compter du 11 juillet 2016. Par acte d'huissier du 1er mars 2016, la société [F] [E] a refusé le renouvellement du bail sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction. Par jugement du 11 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a notamment : - déclaré valable le commandement de payer en date du 3 avril 2014, - débouté la société [F] [E] de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, - débouté la société [F] [E] de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, - condamné la société Aurtal à verser à la société [F] [E] la somme de 16 602 euros au titre du loyer du mois d'octobre 2016, - condamné la société Aurtal à verser à la société [F] [E] la somme de 16 602 euros au titre du loyer du mois de novembre 2016, - débouté la société [F] [E] de sa demande en paiement au titre du solde de la taxe foncière pour les années 2014, 2015 et 2016. Par acte du 8 janvier 2018, la société Aurtal a fait assigner la société [F] [E] devant le tribunal de grande instance de Bobugny en paiement d'une indemnité d'éviction. Par ordonnance du 12 septembre 2018, le juge de la mise en état a désigné en qualité d'expert M. [G] [Q] avec mission notamment de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et le montant de l'indemnité d'occupation. L'expert a déposé son rapport le 19 novembre 2020. Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes : " -déboute la société [F] [E] de sa demande relative à l'absence de droit pour la société Aurtal de solliciter une quelconque indemnité d'éviction,

MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur la demande du bailleur en paiement au titre de la taxe foncière Moyens des parties La société [F] [E] fait valoir, sur le fondement de l'ancien article 1134 et de l'article 1728 du code civil : - Que la taxe foncière est due par le preneur en vertu de l'article 5.5 du bail, - Que l'article 11 du bail précise que la répartition des charges entre les locataires se fait au prorata de la surface locative, - Que la surface des locaux visés par la taxe foncière est de 22 373,78 m², - Que la surface des locaux occupés par la société Aurtal est de 2 165 m², - Que la société Aurtal est donc redevable de la taxe foncière à hauteur de 2 165/22 373,78, soit 968/10 000 ; - Que les métrés des surfaces ont été établis par un géomètre expert ; - Qu'elle produit l'ensemble des avis de taxe foncière sur la période considérée ; - La modification de la catégorisation des locaux par l'administration fiscale fait suite au contrôle fiscal de la société Aurtal que celle-ci n'a pas contesté, - Que pour la période de 2014 à 2025, la société Aurtal lui est redevable au titre de la taxe foncière de la somme de 341 268,08 euros TTC dont il convient de déduire [E] 691,58 euros déjà versés par la locataire. La société Aurtal fait valoir : - Qu'à compter du jugement du 11 janvier 2017, qui avait débouté la bailleresse de sa demande de paiement de la taxe foncière, la société Aurtal a cessé de payer la taxe foncière avant de reprendre le versement d'acomptes dans l'attente de justificatifs ; - Que les modalités de refacturation de la taxe foncière par la bailleresse sont incertaines et opaques ; que l'imposition est établie sur les déclarations de la bailleresse que la locataire ne peut pas contrôler ; qu'en 2014, la société [F] [E] avait déclaré à l'adresse du [Adresse 7] à [Localité 4], outre les locaux de 2000 m² occupés par la société Aurtal, des locaux de 6022 m² occupés par "[Adresse 8]" ; - Que les sommes réclamées par la bailleresse au titre de la taxe foncière incluent la TEOM alors que la société Aurtal n'est pas redevable de cet impôt ; - Que l'imposition au titre de la TEOM pour les locaux situés [Adresse 7] implique nécessairement l'existence d'autres locaux loués à cette adresse dès lors que l'administration fiscale a confirmé à la société Aurtal que les locaux qu'elle louait étaient exonérés de la TEOM depuis 2017 ; - Que le métré produit aux débats par le bailleur, qui revêt la forme d'un rapport du 21 octobre 2021 dénommé " Calcul d'une clé de répartition des charges générales " a été établi unilatéralement et contient des erreurs ; qu'il reprend un certificat de mesurage de 2011 qui indique que les locaux loués se situent [Adresse 9] alors qu'ils se situent [Adresse 7] ; qu'il indique en qualité de propriétaire des locaux mesurés tantôt la société [F] [E] tantôt la société Copadig ; - Que la société [F] [E] a choisi de ne pas appliquer le métré de 2011 en déclarant à l'administration fiscale une superficie de 2000 m² pour les locaux loués par la société Aurtal alors que ce métré retient une superficie de 2165m², - Que les locaux occupés par la société Aurtal sont considérées par l'administration fiscale comme relevant de la catégorie DEP2 ce qui est erroné, - Que de 2010 à 2022, elle a versé au titre des taxes foncières la somme de 76 090,56 euros. Réponse de la cour Il est constant, avant comme après l'entrée en vigueur de l'article R.145-35 du code de commerce, que la charge de la taxe foncière, qui incombe normalement au bailleur en sa qualité de propriétaire des locaux loués, peut être transférée au preneur par une clause claire et précise. En l'espèce, l'article 5.5 du bail stipule que le preneur a l'obligation : " d'acquitter toutes les charges dont les locataires sont ordinairement tenus, notamment les contributions personnelles, mobilières, de la taxe professionnelle ou toutes celles qui leur seraient substituées. Les taxes de toutes natures présentes et à venir, y compris l'impôt foncier, la taxe d'enlèvement d'ordures ménagères, déversement à l'égout, balayage' ou toutes celles qui viendraient à la remplacer, de manière que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet et qu'en toute hypothèse le loyer ci-après fixé soit perçu net de toutes charges réelles quelconques à la seule exclusion des impôts susceptibles de grever les revenus de la location qui sont et demeureront à sa charge. " L'article 11 du bail ajoute que " le preneur remboursera au bailleur en acquittant chaque terme de loyer la quote-part des prestations et fournitures individuelles, dont les impôts et taxes relatifs à l'immeuble, y compris l'impôt foncier, éventuellement les charges de copropriété et, d'une manière générale, toutes les dépenses d'exploitation, de répartition et d'entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant des lieux loués que des parties réputées communes à l'immeuble " et que " la répartition des charges entre les divers locataires se fera au prorata de la surface locative. " Ces clauses sont suffisamment claires et précises pour avoir transféré la charge de la taxe foncière à la société Aurtal, ce que cette dernière admet dans son principe dès lors qu'elle ne conteste que les modalités de la refacturation de la taxe foncière opérée par la société [F] [E] et les sommes ainsi réclamées par la bailleresse. La société [F] [E] détermine la part de taxe foncière due par la société Aurtal, " au prorata de la surface locative ", en faisant le rapport entre la surface des locaux loués par la société Aurtal et la surface totale de l'ensemble immobilier dont dépendent ces locaux, étant observé que le bail ne contient aucune stipulation relative à ces surfaces. Or, la société [F] [E] ne produit pas son titre de propriété pour permettre à la cour de s'assurer des éléments qui composent l'ensemble immobilier alors que celui-ci, au regard des stipulations du bail et des avis de taxe foncières apparait pluriel et complexe. En effet, il résulte du bail que l'ensemble immobilier est situé [Adresse 3], [Adresse 10] à [Localité 3], ce qui correspond, après examen du plan figurant dans le rapport de M. [Q], à une zone importante à [Localité 4] dans un triangle délimité par trois rues. Et, les avis de taxe foncière au nom de la société [F] [E] pour les années 2017 à 2024 comprennent une liste de 10 adresses dans ladite zone s'agissant des propriétés bâties imposées. Le rapport établi par un géomètre à la demande de la société [F] [E] pour déterminer la surface totale de l'ensemble immobilier comprend une liste des locaux mesurés ainsi que leur adresse. Toutes les adresses qui figurent dans les avis de taxe foncière ne figurent pas dans la liste des adresses des locaux mesurés par le géomètre mandaté par la société [F] [E]. Notamment, l'adresse [Adresse 11], imposée à hauteur de 106 330 euros en 2024, et l'adresse [Adresse 12], imposée à hauteur de 17 849 euros en 2024, ne figurent pas dans la liste des adresses des locaux mesurés par le géomètre mandaté par la société [F] [E]. Par ailleurs, il résulte d'une lettre adressée par l'administration fiscale le 19 octobre 2025 à la société [F] [E], que celle-ci avait déclaré en 2015 des locaux à usage d'entrepôt de 6022m² à l'adresse [Adresse 7]. Or, cette surface ne se retrouve pas dans la liste des locaux mesurés par le géomètre mandaté par la société [F] [E].