Cour d'appel, pôle 5 - chambre 3, 7 mai 2026 — n° 22/15859

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, DÉCLARE irrecevable comme nouvelle devant la cour de céans, la demande de la SCI Seine Choisy aux fins de voir juger que la SCI Seine Choisy a valablement refusé de renouveler les baux commerciaux pour motif grave et légitime sans indemnité d'éviction, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil (RG 21/04738), Y ajoutant, DÉBOUTE la SCI Seine Choisy de sa demande aux fins de voir dire que la société l'Atelier de Myrthille est redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer pour chacun des baux, DÉBOUTE la SCI Seine Choisy de sa demande aux fins de voir condamner la société Atelier de Myrthille à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamne la SCI Seine Choisy à payer à la société l'Atelier de Myrthille la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE la SCI Seine Choisy de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI Seine Choisy aux dépens de la procédure d'appel, REJETTE les autres demandes. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées le 23 février 2026, la SCI Seine Choisy, appelante, demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal judicaire de Créteil du 28 juin 2022, en ce qu'il a : *débouté la SCI Seine choisy de l'ensemble de ses demandes, *condamné la SCI Seine choisy au paiement de 3500 euros au profit de la SAS l'Atelier de Myrthille, outre aux entiers dépens, Statuant à nouveau, - juger que la SAS l'Atelier de Myrthille n'a pas déféré aux commandements du 22 octobre 2014, - juger que la SCI Seine Choisy a valablement refusé de renouveler les baux commerciaux de la SAS l'Atelier de Myrthille pour motif grave et légitime, sans indemnité d'éviction, En conséquence, - juger que la SAS l'Atelier de de Myrthille ne dispose plus de titre d'occupation depuis le 23 novembre 2014, et subsidiairement depuis les 1 er janvier 2019 (premier bail) et 1 er janvier 2022 (deuxième bail), - juger que la SAS l'Atelier de Myrthille est redevable vis-à-vis de la SCI Seine Choisy d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer depuis le 23 novembre 2014, et jusqu'à son départ des lieux, et subsidiairement depuis les 1er janvier 2019 (premier bail) et 1 er janvier 2022 (deuxième bail), - prononcer l'expulsion de la SAS l'Atelier de Myrthille et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 5] conformément aux clauses du bail, - rejeter toutes les demandes de la SAS l'Atelier de Myrthille, - condamner la SAS l'Atelier de Myrtille à verser à la SCI Seine Choisy la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts, - condamner la SAS Atelier de myrtille à verser la somme de 6 000 euros à la SCI Seine Choisy au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SAS Atelier de Myrtille aux entiers dépens. Elle fait notamment valoir que la clause résolutoire des baux est acquise, la locataire n'ayant pas obtempéré aux commandements qui lui ont été délivrés, que la modification des locaux n'est pas contestée, que l'infraction consistant à avoir modifié les lieux sans autorisation du bailleur s'est poursuivie après la cession du bail le cessionnaire devant y mettre fin,q ue l'activité de cuisiniste n'est pas comprise dans la destination des baux, que l'usage d'habitation n'est pas prévu pour les locaux du bail renouvelé en 2010. Par conclusions notifiées le 17 février 2026, la société l'Atelier de Myrthille, demande à la cour de : A titre principal, - confirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 28 juin 2022 ; - constater que la société l'Atelier de Myrthille n'a pas réalisé de travaux en infraction aux stipulations des baux commerciaux renouvelés les 1 er janvier 2010 et 1 er janvier 2012 ; - constater que ces travaux ont fait l'objet d'une accession au profit du bailleur compte tenu de l'ancienneté des travaux au plus datant de 1982 et en tout état de cause antérieurs aux précédents renouvellements de baux ; - constater que la société l'Atelier de Myrthille utilise les locaux relatifs au bail renouvelé le 1er janvier 2010 conformément à sa destination ; - constater que la SCI Seine Choisy disposait d'un délai de cinq ans pour contester les travaux entrepris et mentionnés au titre des deux commandements délivrés le 22 octobre 2014 ; - dire que l'action du bailleur est en conséquence prescrite pour toutes les prétendues infractions reprochées dans les deux commandements délivrés le 22 octobre 2014 ; - dire que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 22 octobre 2014, relatif au bail commercial renouvelé le 1 er janvier 2010 est sans fondement ; - dire que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 22 octobre 2014, relatif au bail commercial renouvelé le 1 er janvier 2012 est sans fondement ; En conséquence :

MOTIFS DE L'ARRÊT La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'juger', " constater" ou "dire" lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. 1. Sur l'acquisition de la clause résolutoire des baux Il ressort de l'article L.145-41 du code de commerce qu'un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Compte tenu de la gravité des conséquences d'une telle clause, elle ne peut concerner qu'une obligation expressément prévue au contrat de bail et le législateur a subordonné son effet à la possibilité donnée au locataire de régulariser sa situation dans le délai d'un mois. En outre, un tel commandement ou une telle sommation visant la clause résolutoire du bail ne peuvent produire effet que s'ils ont été délivrés de bonne foi, conformément à l'exigence de l'article 1104 reprenant le principe résultant de l'ancien1134 alinéa 3 du code civil. Il en résulte qu'un commandement délivré de mauvaise foi est de nul effet et ne peut entraîner l'acquisition de la clause résolutoire du bail. Sur la modification des lieux loués : Il ressort des éléments du dossier et notamment des constats d'huissier que la disposition actuelle des locaux n'est pas conforme à leur description contractuelle, dans la mesure où a été effectuée une jonction par une ouverture dans le mur séparatif entre les deux boutiques du rez-de-chaussée louées suivant deux contrats distincts ainsi qu'entre les locaux du premier étage loués dans ces deux contrats distincts ; que la seule activité de cuisiniste est exercée dans l'ensemble des locaux et qu'une ouverture a été créée entre le rez-de-chaussée et les locaux d'habitation du premier étage. Comme l'a justement relevé le jugement déféré à la motivation duquel il est renvoyé sur ce point, la preuve que la locataire aurait réalisé les travaux litigieux n'est pas rapportée, les factures relatives aux travaux effectués par la locataire lors de son entrée dans les lieux concernent de simples rénovations mais n'établissent pas la réalisation des travaux reprochés par la bailleresse. De même, il convient de reprendre la motivation du jugement déféré en ce qu'il a relevé que selon plusieurs attestations émanant de salariés ayant travaillé dans les locaux et du gérant de la société [U], précédente locataire, la réunion des boutiques existe depuis plusieurs décennies, ce dernier déclarant que l'ouverture intérieure existait déjà en 1982 . Par ailleurs, un artisan atteste que les locaux du premier étage étaient réunis en un seul appartement lorsqu'il est intervenu en 2004. Le non-respect de l'ensemble des dispositions de l'article 202 du code de procédure civile n'impose pas d'écarter ces attestations des débats. Il convient de leur accorder une valeur probante en ce qu'elles se corroborent entre elles ainsi qu'avec d'autres éléments du dossier. Le contrat de bail commercial du 21 juin 2010, a été consenti par Mme [Y] [N] a la société [U] exerçant selon cet acte sous le nom commercial " CUISINE1" en renouvellement d'un précédent bail du 1er janvier 2001. Il porte sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] (94) ainsi désignés : " une maison à usage commercial comportant : - au sous-sol un local d'une superficie d'environ 22m2 avec une deuxième partie decave d'environ 30 m2, - au RDC à gauche de la porte d'entrée, une boutique d'une superficie d'environ 55 m2, - au premier étage un local comprenant : entrée, trois pièces, wc, débarras. Droit de passage pour accéder à la cour commune uniquement par l'entrée de l'immeuble ouvrant le [Adresse 2] Dans la cour un atelier d'une superficie d'environ 21 m2 Dans le local au sous-sol cimenté, chaudière de chauffage avec ballon d'eau chaude " Selon l'article 7 du contrat, la destination autorisée est: " VENTE D'ARTICLES MENAGERS,APPAREILS DE TSF ET DE TELEVISION ET DE TOUSAPPAREILS SE RAPPORTANT A L'ELECTRICITE ET AUX REPARATION DES APPAREILS [Localité 6] INDIQUES, APPAREIL DE LAVERIE ET DEMONSTRATION, INSTALLATION ETAPPARAILS DE CHAUFFAGE CENTRALE, PLOMBERIE, SANITAIRES ET LAVERIE ". Le contrat de bail commercial du 18 décembre 2012 a été consenti par Mme [Y] [N] à la société [U] exerçant selon cet acte sous le nom commercial " CUISINE1 " en renouvellement d'un précédent bail du 28 mai 2003. Il porte sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] (94) ainsi désignés : " - une boutique et une arrière-boutique formant une surface totale d'environ 36 m2. Droit de passage dans la cour commune pour accès et usage des WC communs avec la boutique voisine. Droit de passage dans le vestibule desservant l'immeuble. - Un appartement situé au premier étage comprenant : entrée, cuisine, salle à manger, chambre, WC - Une cave sous la boutique ". Selon l'article 7 de ce contrat, la destination autorisée est : " NEGOCE D'ARTICLES MENAGERS, ELEMENTS DE CUISINE ET [Localité 7] DE [Localité 8], APPAREILS DE TSF ET DE TELEVISION ET DE TOUS APPAREILS SE RAPPORTANT A L'ELECTRICITE ET AUX REPARATIONS DES APPAREILS [Localité 6] INDIQUES. APPAREILSDE LAVERIE. A l'exclusion de toute autre ". Il ressort de la mention " éléments de cuisine " que l'activité de cuisiniste est expressément autorisée dans ce bail. Les locaux objets des deux baux étant voisins dans la même maison, loués par le même bailleur au même locataire exerçant sous l'enseigne " Cuisine 1 ", il s'en déduit que le bailleur a accepté l'activité de cuisiniste pour les deux baux même si seulement l'un d'entre eux mentionne cette activité, ce qui est confirmé par le contenu des attestations précitées. Les photographies produites par la bailleresse (pièce 15) relatives au changement de façade des locaux, montrant un seul commerce occupant ces locaux reliés sous l'enseigne " cuisine 1 " avant l'acquisition du fonds par la société l'Atelier de Myrthille, confirment l'accord de la bailleresse. Dans l'acte de cession du fonds de commerce du 26 mars 2014 par la société [U] à la société l'Atelier de Myrthille, établi avec l'accord de la bailleresse qui n'a pas participé à l'acte mais en a reçu copie, il est clairement exposé que ce fonds a une activité " de négoce d'articles ménagers, éléments de cuisine et salle de bains connu sous l'enseigne " CUISINE 1 " exercée dans les locaux faisant l'objet des deux baux commerciaux en cause, que " le présent bail est destiné au rez-de-chaussée à l'usage du commerce du preneur et le premier étage à usage d'habitation " (article 2) et que selon le cédant " tous les travaux effectués à ce jour dans les locaux où est exploité le fonds de commerce l'ont été avec l'accord du bailleur et dans le respect des clauses des baux ". En outre et surtout, l'acte de vente de l'immeuble dont dépendent les lieux loués en date du 11 août 2014 passé entre la fondation Institut Pasteur et la SCI Seine Choisy précise concernant les baux en cause : " Partie louée à la SARL [U], entrée au [Adresse 4] : Consistant en un local commercial en excellent état situé au rez-de-chaussée, avec partie en sous-sol affectée en bureaux, Cour cimentée et atelier aménagé en annexe du commerce Caves en sous-sol Au premier étage : un appartement composé de : une pièce en entrant, WC, salle de bain, salon, séjour avec cuisine équipée, chambre avec placard. Suivant renouvellement de deux baux commerciaux, savoir (') " Ainsi selon le précédent propriétaire, bien que les locaux fassent l'objet de deux baux, ceux-ci composaient, avec son accord, un seul local commercial exploité au rez-de-chaussée pour l'activité de cuisiniste et au premier étage un seul appartement.