Cour d'appel, pôle 5 - chambre 3, 7 mai 2026 — n° 22/09638

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, INFIRME le jugement du 8 mars 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Meaux en ce qu'il a : - dit que les travaux actuellement nécessités par la vétusté, l'usure, les travaux de ravalement ou afférents à la structure ou encore au système de chauffage sont tous à la charge de la SAS CIEP en ce qu'ils étaient déjà nécessaires sous l'emprise du bail signé le 10 septembre 2010, avant son renouvellement le 30 septembre 2019 et dont les stipulations alors applicables mettaient à la charge de la preneuse à bail, de façon générale, tous types de travaux nécessités par l'état de l'immeuble, - condamné la société C.I.E.P. à effectuer les travaux suivants : o Remédier à la fuite à droite de la gouttière sur la façade nord o Remédier aux tâches d'humidité importantes (voire infiltrations éventuelles), coulure à droite sur la façade nord o Remise en état de la façade ouest afin de la refaire à l'identique, compris la remise en état du rideau métallique (endommagé par les transporteurs) o Remise en état de la résine sur le chainage en IPV (Poutre d'étanchéité) o Remise en état des portails o Remise en état des espaces verts o Rebouchage des deux trous au-dessus des chenaux dans le mur en parpaing, - condamné la société C.I.E.P. aux dépens de première instance, - condamné la société C.I.E.P. à payer à la SCI de la Tour la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, DÉBOUTE la SCI de la Tour de sa demande de condamnation de la société C.I.E.P. à procéder aux travaux énumérés dans la mise en demeure signifiée le 29 janvier 2020, ORDONNE à la SCI de la Tour de remettre à la société C.I.E.P., dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail qui lie les parties, un état prévisionnel des travaux qu'elle envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel et un état récapitulatif des travaux qu'elle a réalisés dans les trois années précédents précisant leur coût, DÉBOUTE la société C.I.E.P. de sa demande d'astreinte, DÉBOUTE la société C.I.E.P. du surplus de sa demande de communication, DÉBOUTE la SCI de la Tour de sa demande de dommages et intérêts, CONDAMNE la SCI de la Tour aux dépens de première instance et d'appel, DÉBOUTE la SCI de la Tour et la société C.I.E.P. de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La Greffière La Présidente

FAITS ET PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 8 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Meaux dans une affaire opposant la société Caoutchoucs industriels et elastomères (ci-après la société C.I.E.P. ) et la société S.C.I de la Tour (ci-après la SCI de la Tour). Par acte sous seing privé du 20 décembre 2010, la SCI de la Tour a donné à bail commercial en renouvellement à la société C.I.E.P. des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de 9 ans, du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2019, moyennant un loyer annuel de 70 000 euros hors taxes. La destination des locaux loués stipulée au bail est : usage de bureaux et atelier d'usinage, de transformation et de fabrication de matériaux souples liés à l'étanchéité. Par actes extrajudiciaires des 27 mai 2019 et 6 juin 2019, la société C.I.E.P. a sollicité le renouvellement du bail. Par acte extrajudiciaire du 21 août 2019, la SCI de la Tour a accepté le principe du renouvellement du bail"aux mêmes charges et conditions que le bail conclu en date du 20/12/2010 auquel il convient de rajouter, en plus de la taxe bureau, la prise en charge de l'intégralité de la taxe foncière" en précisant que "cette acceptation est faite sous la condition que l'ensemble des travaux incombant à votre société soit réalisé, notamment ceux énumérés dans le courrier recommandé en date du 30/07/2018" et qu'il sera à la charge de la locataire "de payer les frais de renouvellement dus au notaire choisi par le bailleur et accepté que soit établi, à frais partagés, un état des lieux par huissier". Par acte d'huissier de justice du 8 juin 2020, la société C.I.E.P. a fait assigner la SCI de la Tour devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir constater le renouvellement du bail commercial et préciser les conditions de celui-ci. Par le jugement attaqué, le tribunal judiciaire de Meaux a statué en ces termes : - dit que le bail commercial signé entre les parties le 20 décembre 2010 s'est renouvelé à l'identique, sous réserve des dispositions d'ordre public en contradiction avec les stipulations contractuelles, pour une durée de neuf années et que par conséquent les parties sont actuellement liées par ce bail renouvelé aux mêmes conditions pour la période du 1 octobre 2019 au 30 septembre 2028, la taxe foncière n'étant pas à la charge de la preneuse à bail ; - rappelle néanmoins aux parties que les dispositions d'ordre public de l'article R. 145-35 du code de commerce sont applicables au seul bail renouvelé et viennent en conséquence limiter pour l'avenir la portée des stipulations contractuelles qui avaient antérieurement plein effet, en particulier quant aux travaux antérieurement à la charge de la seule preneuse à bail quelle que soit leur nature ou la cause les ayant nécessités ; - rejette la demande de la SAS CIEP d'ordonner sous astreinte la signature d'un bail commercial sous seing privé dans la mesure ou la SCI De la Tour s'y oppose par principe en s'en remettant au tribunal et où aucun texte n'impose un écrit à titre de validité du bail commercial ; - rappelle néanmoins aux parties qu'elles peuvent d'un commun accord signer un nouveau bail commercial aux stipulations, identiques sous réserve des stipulations en contradiction des dispositions d'ordre public applicables au seul bail renouvelé au 30 septembre 2019, éventuellement librement renégociées entre elles ; - rejette la demande de la SAS CIEP de condamner sous astreinte la SCI De la Tour à effectuer des travaux afférents à la toiture, aux chéneaux et gouttières, au remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et au remplacement des volets roulants, dans la mesure où ces travaux, qui étaient déjà nécessaires avant le 30 septembre 2019, terme du bail signé le 20 décembre 2010 entre les parties, et qui en conséquence incombent à la SAS CIEP en application des stipulations contractuelles dudit bail afférentes à la nature et à la charge des travaux ;

MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir "constater" ou de "juger", lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués. Sur la demande de la société C.I.E.P. tendant à ce qu'il soit jugé que le bail renouvelé doit être établi par écrit Moyens des parties La société C.I.E.P. fait valoir : - que l'article L.145-40-2 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi Pinel, impose au bailleur de remettre des documents importants au preneur lors de la conclusion du bail ou de son renouvellement ; - que l'article L.126-23 du code de la construction et de l'habitat impose au bailleur de procéder à des diagnostics obligatoires en cas de renouvellement du bail ; - que l'établissement d'un acte écrit sous seing privé est indispensable pour que les droits du preneur soient respectés. La SCI de la Tour répond : - que l'appelante ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de formalisation du renouvellement du bail par un acte sous seing privé ; que cette demande d'infirmation ne saurait être déduite de celle tendant à faire condamner l'intimée à communiquer les éléments supposément requis pour la formalisation d'un bail par acte sous seing privé. Réponse de la cour Etant rappelé que la société C.I.E.P. critiquait dans sa déclaration d'appel le chef du dispositif du jugement de première instance qui l'a déboutée de sa demande d'ordonner la signature du bail commercial renouvelé par acte sous seing privé, qu'elle n'est pas tenue de reprendre dans le dispositif de ses conclusions les chefs de dispositif du jugement attaqué dont elle demande l'infirmation (2e Civ., 3 mars 2022, pourvoi n° 20-20.017) et qu'elle a formé une prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions, il apparait que la cour est régulièrement saisie de la demande de la société C.I.E.P. tendant à ce qu'il soit dit que le bail commercial renouvelé doit être établi par écrit. C'est à raison que le tribunal a jugé qu'aucune disposition légale ou règlementaire n'impose la rédaction d'un écrit lors du renouvellement d'un bail commercial, pas même les dispositions des articles L.145-40-2 du code de commerce et L.126-23 du code de la construction et de l'habitat invoquées par la société C.I.E.P. D'ailleurs, il peut être rappelé que le bail, en vertu des dispositions de l'article 1714 du code civil dont l'application n'est pas exclue par le statut des baux commerciaux, peut être verbal. Dans ces conditions, le fait qu'il soit préférable pour les parties d'établir un écrit ne permet pas au juge, en cas de désaccord entre celles-ci, de leur imposer la rédaction d'un acte sous seing privé pour établir le renouvellement du bail qui les lie. En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande de la société C.I.E.P. d'ordonner sous astreinte la signature d'un bail commercial sous seing privé. Sur la demande de la société C.I.E.P. de condamnation sous astreinte de la SCI de la Tour à lui remettre les informations impératives exigées par la loi à l'occasion de l'établissement du bail renouvelé. Moyens des parties La société C.I.E.P. fait valoir : - que la SCI de la Tour ne lui a pas remis les diagnostics obligatoires prévus par les articles L.126-23 et suivants du code de la construction et de l'habitat ; - que la SCI de la Tour ne lui a pas remis l'inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et l'annexe travaux prévus par les articles L.145-40-2 et R.145-37 du code de commerce. La SCI de la Tour fait valoir : - que l'appelante s'est dispensée au dispositif de ses conclusions de solliciter l'infirmation du jugement attaqué de ce chef de sorte que le jugement attaqué ne peut qu'être confirmé de ce chef ; - que la demande de la société C.I.E.P. est imprécise ; - que la SCI de la Tour n'a pas expressément refusé de fournir à la locataire les documents demandés ; - qu'elle reste elle-même en attente des justificatifs des travaux d'entretien qui incombent à la locataire et de l'autorisation de se rendre sur place afin de pouvoir établir les devis nécessaires. Réponse de la cour A titre liminaire, la cour observe que le tribunal a considéré que cette demande était trop imprécise pour le saisir valablement et en conséquence n'y a pas répondu. Dans ces conditions, il ne saurait être tiré argument de ce que la société C.I.E.P. n'a pas sollicité l'infirmation du jugement attaqué de ce chef alors qu'il n'a pas été statué sur cette demande en première instance. Selon l'article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte : - un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant lui-même leur répartition entre le bailleur et le locataire. Lors de la conclusions du bail, le bailleur doit également communiquer au locataire : - un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; - un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Ces dispositions s'appliquent tant lors de la conclusion initiale du bail que lors de son renouvellement. Elles s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 en vertu des dispositions de l'article 8 du Décret n°2014-1317. En l'espèce, sans preuve de la remise par la SCI de la Tour à la société C.I.E.P. des documents prévus par l'article L.145-40-2 du code de commerce, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par la bailleresse, il convient d'ordonner à la SCI de la Tour de remettre à la société C.I.E.P. les documents mentionnés à l'article L.145-40-2 du code de commerce selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. En revanche, l'astreinte ne parait pas nécessaire à l'exécution de cette décision. L'article L. 126-23 du code de la construction et de l'habitat, sur lequel la société C.I.E.P. fonde également sa demande, a été créé par l'ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020, soit postérieurement au renouvellement du bail. Ces dispositions ne sont donc pas applicables en l'espèce, sans qu'il appartienne à la cour de rechercher d'autres dispositions applicables aux "diagnostics" évoqués par la locataire dans ses conclusions, sans précision sur la nature desdits diagnostics. En conséquence, il convient de rejeter le surplus de la demande de la société C.I.E.P. Sur la demande de la SCI de la Tour de condamnation de la société C.I.E.P. à effectuer divers travaux Le tribunal a condamné la société C.I.E.P. a effectué les travaux suivants : - Remédier à la fuite à droite de la gouttière sur la façade nord, - Remédier aux tâches d'humidité importantes (voire infiltrations éventuelles), coulure à droite sur la façade nord, - Remise en état de la façade ouest afin de la refaire à l'identique, compris la remise en état du rideau métallique (endommagé par les transporteurs), - Remise en état de la résine sur le chainage en IPV (Poutre d'étanchéité), - Remise en état des portails, - Remise en état des espaces verts, - Rebouchage des deux trous au-dessus des chenaux dans le mur en parpaing. La SCI de la Tour demande la confirmation de ce chef du dispositif et la société C.I.E.P. son infirmation ainsi que le rejet de la demande de la bailleresse. Moyens des parties La SCI de la Tour fait valoir : - qu'elle a enjoint à la société C.I.E.P. d'effectuer des travaux de réparations et d'entretien sur les locaux dès le mois de juillet 2018 ; - que ces travaux incombent à la société C.I.E.P.