Cour d'appel, 3e chambre civile, 7 mai 2026 — n° 21/07251

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [Y] à payer à Madame [X] [E] et Monsieur [S] [T] la somme de 22 800 euros représentant le coût du relogement, en ce qu'il a assorti les condamnations des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement et en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre du préjudice moral ; Statuant à nouveau, Condamne solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [Y] à payer à Madame [X] [E] et Monsieur [S] [T] la somme de 39 600 euros au titre du préjudice de jouissance et du coût du relogement ; Condamne solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [Y] à payer à Madame [X] [E] et Monsieur [S] [T] la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral ; Assortit l'ensemble des condamnations des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2019, date de l'acte introductif d'instance ; Condamne solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [Y] à payer à Madame [X] [E] et Monsieur [S] [T] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ; Condamne solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [Y] à payer à Madame [X] [E] et Monsieur [S] [T] aux entiers dépens d'appel. le greffier le président

* * * * EXPOSE DU LITIGE : Suivant acte authentique du 4 novembre 2016, Monsieur [S] [T] et Madame [X] [E] ont acheté à Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [Y] un appartement avec garage, cave, terrasse et jardin, constituant le lot n° 5 d'une copropriété sise [Adresse 4] sur la commune de [Localité 4] pour la somme de 135 500 euros. Cette vente a été publiée et enregistrée le 25 novembre 2016 au service de la publicité foncière de Rodez sous le numéro 2016 D n°8872, volume 2016 P n°6515. Par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par leur conseil le 12 juin 2017, Monsieur [T] et Madame [E] ont alerté les vendeurs sur l'existence de nombreux problèmes qu'ils ont rencontrés consécutivement à la vente, en lien notamment avec la fosse septique, la VMC et l'étanchéité de la terrasse. Par acte d'huissier de justice du 8 décembre 2017, Monsieur [T] et Madame [E] ont assigné en référé Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [Y] aux fins d'expertise judiciaire. Par ordonnance du 18 janvier 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Rodez désigné Monsieur [J] [P] pour y procéder. L'expert a déposé son rapport le 23 avril 2019. Par acte d'huissier de justice du 27 décembre 2019, Monsieur [S] [T] et Madame [X] [E] ont assigné Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [Y] devant le tribunal judiciaire de Rodez aux fins notamment de résolution de la vente fondée sur la garantie des vices cachés, subsidiairement de nullité de la vente fondée sur le dol des vendeurs et indemnisation de leurs préjudices. Par jugement contradictoire du 12 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Rodez a : - Prononcé la résolution du contrat de vente litigieux ; - Condamné solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [Y] à restituer à Madame [X] [E] et Monsieur [S] [T] la somme de 135 000 euros, représentant le prix de vente de l'immeuble ; - Dit que Madame [X] [E] et Monsieur [S] [T] seront tenus de restituer l'immeuble, après restitution du prix de la vente ; - Condamné solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [Y] à payer à Madame [X] [E] et Monsieur [S] [T] les sommes suivantes : o 8 005 euros au titre des frais liés à la vente o 22 800 euros représentant le coût du relogement o 44 422,50 euros représentant le coût du prêt immobilier, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision - Débouté Madame [E] et Monsieur [S] [T] de leur demande au titre du préjudice moral ; - Condamné solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [Y] à payer à Madame [X] [E] et Monsieur [S] [T] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - Condamné solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [Y] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Par déclaration d'appel enregistrée par le greffe le 16 décembre 2021, Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [Y] ont régulièrement relevé appel de ce jugement. Par conclusions enregistrées au greffe le 26 janvier 2026, Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [Y] sollicitent la réformation du jugement et demandent notamment à la cour de : - Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a : o Prononcé la résolution du contrat de vente litigieux ; o Condamné solidairement monsieur [D] [Y] et madame [R] [Y] à restituer à madame [X] [E] et monsieur [S] [T] la somme de 135 000 euros, représentant le prix de vente de l'immeuble ; o Dit que madame [X] [E] et monsieur [S] [T] seront tenus de restituer l'immeuble, après restitution du prix de la vente ; o Condamné solidairement monsieur [D] [Y] et madame [R] [Y] à payer à madame [X] [E] et monsieur [S] [T] les sommes suivantes : " 8 005 euros au titre des frais liés à la vente ; " 22 800 euros représentant le coût du relogement ; " 44 422,50 euros représentant le coût du prêt immobilier, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

MOTIFS DE L'ARRÊT : Sur les vices cachés : Aux termes de l'article 1641 du code civil 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix'. En l'espèce, l'expert judiciaire a constaté les désordres suivants : Système de ventilation contrôlée : L'expert expose que si le système d'aspiration fonctionne correctement dans la salle de bains, dans la cuisine et les WC, en revanche le réseau de gaines qui chemine dans les combles n'est pas isolé thermiquement ce qui a provoqué le phénomène de condensation qui a entraîné la détérioration du système existant avant son changement en janvier 2017. Il indique que les entrées d'air dans les chambres et dans le salon qui n'ont pas été installées empêchent le bon fonctionnement de la ventilation et constituent une non-conformité à l'arrêté du 24 mars 1982 relatif à l'aération des logements. Il ajoute que le défaut d'isolation de la gaine de rejet d'air vicié vers l'extérieur ne pouvait pas être visible lors des visites et que si l'absence des bouches d'entrées d'air étaient visibles, le défaut et la non-conformité de l'aération des locaux ne pouvaient être appréhendés qu'après la prise de possession de l'ouvrage. Il conclut que ce défaut d'aération rend le bâtiment impropre à sa destination. Par conséquent, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'expert retient l'existence d'un défaut grave compromettant l'usage de l'habitation et rendant cette dernière impropre à sa destination, conformément aux dispositions de l'article 1641 du code civil. Volets électriques : L'expert relève que lors de la fermeture des volets électriques, les fins de course sont mal réglées et l'obturation totale n'est pas assurée. En l'espèce, rien ne permet d'établir que les volets aient été fermés lors des visites des acquéreurs et que ce défaut était visible par ces derniers. Vide sous plinthe au niveau du dernier étage : L'expert a constaté un affaissement de la sous-couche du parquet flottant posé sur le sol des chambres sur des zones chargées (meubles), ce désordre ne pouvant être visible avant la prise de possession de la maison par les acquéreurs et l'installation par ces derniers de leurs meubles. L'expert ajoute que ces affaissements ne sont pas acceptables, précisant que Monsieur [Y] ne lui a communiqué aucune information sur les caractéristiques de la sous-couche utilisée lors de la mise en oeuvre des planchers flottants. Terrasse fissurée non étanche : L'expert constate que la chape béton constituant le plancher de la terrasse et recouverte de peinture est fissurée et n'assure pas une étanchéité pour les locaux situés en dessous, ce défaut d'étanchéité ne pouvant être visible pour un profane, en particulier en l'absence de pluie lors des visites, étant en outre relevé que la réalisation du revêtement peinture de la terrasse a été réalisée après la visite des lieux et avant la signature de l'acte de vente. L'expert indique qu'il n'existe aucun système d'étanchéité sur cette terrasse, ce qui entraîne des infiltrations d'eau au niveau des murs de la cave et au niveau du plancher eau. Il ajoute que si la présence d'humidité dans les murs d'une cave peut être tolérée, les pénétrations importantes d'eau de pluie liées à l'absence d'étanchéité de la terrasse sont inacceptables. Crépi extérieur : Le crépi extérieur présente des décollements, l'expert indiquant que c'est l'absence d'entoilage du complexe d'isolant extérieur qui provoque la mauvaise tenue du crépi. Fosse septique : Il résulte du rapport d'expertise que le système d'assainissement, installé par Monsieur [Y] entre le 18 octobre et le 24 octobre 2016, ne correspond pas à celui décrit dans l'acte de vente, l'expert indiquant en outre que l'installation n'a pas été réalisée conformément au descriptif du permis de construire. En effet, il ne s'agit pas d'un assainissement individuel de type microcentrale mais simplement d'une fosse septique. L'expert a constaté que cette fosse septique avait été montée à l'envers, le réseau d'évacuation des eaux usées de l'habitation étant raccordé sur la sortie de la fosse et non sur l'entrée. Il ajoute que la modification des branchements sur la fosse septique a été réalisée par Monsieur [Y] mais les pentes des nouveaux raccordements sont trop faibles. Concernant l'évacuation des rejets en sortie de la fosse septique, ces rejets se déversent dans une fosse à lisier, la construction servant antérieurement de stabulation. Il conclut que cette réalisation est totalement incroyable et injustifiée, le stockage des rejets dans cette fosse de 300 m3 constituant une source de prolifération bactérienne qui ne peut être maîtrisée. Par ailleurs, le responsable du service d'assainissement de la Communauté des communes expose que l'installation du système d'assainissement présente deux non-conformités : - les eaux usées ne doivent pas être stockées avant leur dispersion dans l'ancienne fosse à lisier ; - la dispersion des eaux traitées sur la zone parking n'est pas conforme en l'absence d'une séparation entre les eaux usées traitées et les eaux pluviales ; Le système de traitement des eaux usées ayant été mis en place juste avant la signature de l'acte de vente, l'expert conclut également que le rejet des eaux usées de l'immeuble dans l'ancienne fosse à lisier préexistait à la vente. Enfin, les acquéreurs ne pouvaient avoir connaissance des multiples non-conformités du système d'assainissement alors même que ce dernier a été installé après leurs visites des lieux, qu'il ne correspondait pas à celui décrit dans l'acte de vente et que ce dernier faisait état d'un contrôle du SPANC mentionnant : 'Filière d'assainissement acceptable- Fonctionnement : pas de problème visuel constaté', de sorte que la mention d'une fosse à lisier dans l'état descriptif de division et le règlement de copropriété n'était pas de nature à les alerter sur d'éventuelles non-conformités du système d'assainissement. Il résulte par conséquent du rapport d'expertise que l'ensemble des désordres dénoncés par les consorts [T]/ [E] étaient préexistants à la vente, cachés et de nature à diminuer l'usage de l'habitation et/ou à la rendre impropre à sa destination. Les appelants soutiennent que la fissuration de la terrasse, le décollement du crépi et la non-conformité du système d'assainissement individuel concernent les parties communes de l'immeuble, de sorte que l'action en réparation des vices les affectant ne serait ouverte qu'au syndicat des copropriétaires. Or, il est constant (Cour de cassation 3ème chambre civile 6 octobre 2004 n° 03-12.497 publié) qu'un vice caché affectant un lot de copropriété peut résulter d'un défaut provenant des parties communes dès lors qu'il rend le bien impropre à sa destination ou en diminue fortement l'usage. Il en résulte que le vendeur d'un lot de copropriété dans laquelle une partie commune est affectée de vices cachés est seul responsable envers son acquéreur à défaut de l'avoir informé ou d'avoir agi auprès du syndicat des copropriétaires antérieurement à la vente pour remédier aux désordres (Cour de cassation 3ème chambre civile 11 juillet 2019 n° 18-10.503). En l'espèce, les vendeurs, en leur qualité de vendeurs constructeurs de l'immeuble et ayant en particulier installé le système d'assainissement, connaissaient nécessairement les vices affectant le bien et sont donc seuls responsables envers leurs acquéreurs qu'ils n'ont pas informés des différents désordres constatés par l'expert. Par conséquent, ils ne peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie figurant dans l'acte de vente, étant de surcroît, en leur qualité de vendeurs constructeurs, assimilés à un vendeur professionnel sur lequel pèse une présomption irréfragable de