Cour d'appel, 1ère chambre civile a, 7 mai 2026 — n° 22/01281

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, après en avoir délibré, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort, mis à disposition au greffe, - Déclare recevable l'appel relevé à l'encontre du jugement prononcé le 06 janvier 2022 entre les parties par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, - Confirme le jugement sauf en ce que le tribunal a statué comme suit : * déboute la société AGMK Commerces de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et de sa demande en réduction du loyer, * déboute la société EMMX de sa demande visant la destruction de la dalle et du carrelage installés au sol de l'entrepôt (réserve) sur cour ; * déboute la société AGMK de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ; - L'infirme de ces différents chefs ; Statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés et y ajoutant : - Assortit la condamnation de la société EMMX à bâtir un local de repos chauffé dans la réserve sur cour d'une nouvelle astreinte provisoire d'un montant de 200 euros par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt ; - Condamne la société EMMX à payer à la société AGMK Commerces, en réparation du préjudice de jouissance né de l'absence de réalisation, du local de repos chauffé prévu à l'avenant des 31 janvier et 07 février 2017, une somme équivalente à 5 % du loyer mensuel hors taxes et hors charges, à calculer sur la période courant du 27 janvier 2020 jusqu'à la date à laquelle le local de repos chauffé sera intégralement réalisé ; - Condamne la société AGMK Commerces à détruire la dalle et du carrelage installé au sol de la réserve sur cour ; - Rejette la demande visant à ce qu'une astreinte assortisse l'exécution de la condamnation immédiatement précédente ; - Ordonne à la société AGMK Commerces de communiquer à la société EMMX les factures de travaux correspondant à la réalisation de ces dalle et carrelage, ainsi que les attestations d'assurance décennale de leurs constructeurs ; - Condamne la société EMMX aux dépens de 1ère instance et d'appel ; - Condamne la société EMMX à payer à la société AGMK Commerces la somme de 6.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés en 1ère instance puis à hauteur de cour ; - Déboute la société EMMX de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3] le 07 mai 2026. Le greffier Le président S. Polano C. Vivet

* * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 avril 2002, la Société Lyonnaise de développement commercial a consenti à la société Distribution Casino France un bail commercial portant sur différents locaux à usage commercial et d'habitation situés [Adresse 2] à [Localité 2] (Ain), comprenant un local à usage de magasin au rez-de-chaussée et un appartement à usage d'habitation au 1er étage. Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2009, moyennant un loyer annuel de 5.506,58 euros HT, payable par trimestre civil d'avance et révisable à l'expiration de chaque période triennale. Ce bail a été renouvelé par avenant du 25 mars 2013 à effet au 1er juillet 2012, au loyer annuel indexé de 9.500 euros HT. Par avenant sous seing privé des 31 janvier 2017 et 07 février 2017, la SCI EMMX venant aux droits de la société Lyonnaise de développement commercial (le bailleur) et la société Distribution Casino France (le preneur), sont convenues de modifier la désignation des locaux pris à bail, de manière à ce qu'ils portent sur un local au rez-de-chaussée à usage de magasin et un entrepôt (réserve) dans la cour arrière, à charge pour la bailleresse de réaliser à ses frais « une toilette » dans le local commercial du rez-de-chaussée et un « lieu de repos chauffé permettant le déjeuner » dans la réserve, au plus tard le 1er septembre 2017. Par acte sous signature privée du 14 avril 2017, le preneur a cédé son fonds de commerce à la société AGMK Commerces au prix de 25.000 euros, sans que le bailleur n'intervienne à l'acte de cession. Le 29 novembre 2019, le preneur a fait constater par huissier de justice que les travaux de création d'un lieu de repos chauffé n'avaient pas été réalisés par le bailleur dans le délai imparti. Par lettre d'avocat du 27 janvier 2020, le preneur a mis en demeure le bailleur d'effectuer les travaux de création d'une salle de repos dans un délai de deux mois à compter de la date de réception du courrier. Le bailleur a chargé le cabinet d'architectes Art'Bel d'étudier les possibilités d'aménagement du lieu de repos chauffé prévu à l'avenant des 31 janvier et 07 février 2017. Ce cabinet a déposé son rapport le 18 juin 2020. *** Le 19 mai 2020, la société AGMK Commerces a fait assigner la société EMMX devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, pour l'entendre condamner à aménager une salle de repos sous astreinte, à l'indemniser de son préjudice de jouissance, à lui rembourser la somme de 200 euros en indemnisation de volumes d'eau indûment prélevés sur son réseau à l'occasion d'un chantier, et à lui remettre des quittances de loyer. La société AGMK Commerces a également demandé que le montant du loyer soit amputé de 10 % jusqu'à la réalisation des travaux d'aménagement. Le bailleur a fait grief à la société AGMK Commerces d'occuper sans droit ni titre le premier étage de la réserve située au fond de la cour, et d'avoir réalisé des travaux sans son accord (installation de blocs de ventilation au premier étage de la réserve et réalisation d'une dalle carrelée au rez-de-chaussée de la réserve). Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a statué comme suit : - ordonne à la société EMMX de réaliser les travaux de création d'une salle de repos chauffée au rez-de-chaussée de la réserve, dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant à compter de l'expiration de ce délai, pendant une durée de cent jours ; - déboute la société AGMK Commerces de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; - déboute la société AGMK Commerces de sa demande d'autorisation de réduire le montant des loyers jusqu'à complète réalisation des travaux ; - condamne la SCI EMMX à payer à la société AGMK Commerces la somme de 50 euros au titre du remboursement de la consommation d'eau ;

MOTIFS La cour relève à titre liminaire que le contrat de bail initial date du 18 avril 2002 et que son avenant de reconduction a été conclu le 25 mars 2013. Ce contrat relève en conséquence des dispositions du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, quand bien même l'avenant ayant modifié la consistance des lieux loués a-t-il été conclu les 31 janvier 2017 et 07 février 2017. Sur le périmètre du bail et la demande visant à ce qu'il soit fait injonction à la société AGMK Commerces de cesser d'utiliser le premier étage de la réserve : Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; La société EMMX soutient que la société AGMK Commerces utilise l'étage de la réserve sur cour comme zone de stockage, pour y entreposer d'importantes quantités de denrées, malgré la fragilité du plancher. Elle conteste que l'avenant du mois de février 2017 ait eu pour objet, ou pour effet, d'étendre le périmètre de la location à l'étage de cet entrepôt, dont elle considère que l'intimée l'occupe sans titre. Elle se prévaut à cet égard d'un plan dont elle explique qu'il constitue l'annexe 3 du contrat de bail. Elle observe que ce plan s'intitule « Rez-de-chaussée » et re présente la réserve pour une surface de 32,5 mètres carrés, correspondant à la superficie du rez-de-chaussée, ce dont elle déduit que l'étage n'entre pas dans le périmètre de la location. Elle ajoute qu'il aurait été impossible pour les parties de vouloir faire entrer l'étage, constitué d'une mezzanine, dans le périmètre de la location, alors que cette mezzanine ne constitue qu'un local technique employé pour l'entretien des groupes froids, que la fragilité de son plancher interdit l'usage de stockage, que l'escalier d'accès n'est pas aux normes et qu'il se trouvait barré d'une planche avant que la société AGMK Commerces n'entre en possession. Elle demande en conséquence qu'il soit fait injonction à la société AGMK Commerces d'évacuer la mezzanine et de lui régler la somme de 150 euros par mois à compter du mois d'avril 2017, en indemnisation de son occupation illicite. La société AGMK Commerces approuve le tribunal d'avoir retenu que le bail porte également sur l'étage du local sur cour servant de réserve. Elle rappelle à cet égard que le bail vise la réserve sans distinguer entre le rez-de-chaussée et l'étage, lequel se trouve constitué d'une mezzanine dépourvue d'accès indépendant. Elle ajoute que les photographies produites par l'appelante témoignent de ce que l'étage de la réserve était occupé par la société Casino Distribution France, sans que le propriétaire n'y trouve à redire. Elle dénie tout caractère contractuel au plan produit par la partie adverse, dont elle observe qu'il n'est pas signé, qu'il a été établi en 2015 par l'architecte de la bailleresse dans le cadre d'un projet de transformation de la réserve en logement et qu'il n'est absolument pas certain qu'il s'entende du plan annexé à l'avenant de février 2017. Réponse de la cour : Conformément à l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'avenant au contrat de bail conclu les 31 janvier et 07 février 2017 dispose que la location porte sur : « 1 local au rez-de-chaussée, à usage de magasin, 1 entrepôt (réserve) dans la cour arrière (annexe 1) » La cour observe que ce contrat limite expressément la location au rez-de-chaussée du bâtiment principal, alors qu'il ne prévoit aucune limitation de pareille nature s'agissant de l'entrepôt (réserve). Les photographies et constats d'huissier versés aux débats révèlent par ailleurs que l'étage de la réserve sur cour n'est accessible que par un escalier situé en rez-de-chaussée, l'ensemble formant un tout indivisible. Ces circonstances donnent foi à l'affirmation de la société AGMK Commerces selon laquelle la location porte sur l'ensemble de la réserve. Elle n'est aucunement combattue par le plan figurant le rez-de-chaussée du bâtiment principal et de la réserve, annexé à l'exemplaire de l'avenant produit par la bailleresse et portant le paraphe des parties. Ce plan, réalisé en 2015 dans le cadre d'un projet de construction de logement, n'a jamais eu vocation en effet à servir la délimitation de l'emprise au sol du bail modifié deux ans plus tard. Il n'a été annexé à l'avenant de 2017 qu'à seul dessein de permettre au lecteur de se figurer quels sont les bâtiments concernés. Son intitulé « rez-de-chaussée » doit être lu en référence au projet de construction de logement alors nourri par le bailleur et non point en référence à l'avenant de 2017 conclu deux ans après sa réalisation. Les photographies non datées communiquées par la bailleresse (pièce 24), montrant un accès à l'étage de la réserve partiellement condamnée par des moellons, ne permettent aucunement de combattre la lettre non équivoque de l'avenant. Aucun élément ne démontre par ailleurs que l'escalier d'accès à l'étage serait non-conforme et dangereux. S'il est vrai pour finir que l'architecte de la société EMMX a fait connaître en son rapport du 18 juin 2020 que le plancher du 1er étage de la réserve n'était pas adapté à un quelconque stockage de denrées, compte tenu de sa trop faible résistance, cette circonstance ne permet une nouvelle fois de limiter le périmètre contractuel du bail : susceptible de justifier une éventuelle injonction de cesser tout stockage de denrées à l'étage, elle ne saurait en revanche conduire au prononcé d'une injonction de cesser toute utilisation du 1er étage de la réserve, qui est la seule demandée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande correspondante et débouté la bailleresse de sa demande de dommages-intérêts pour occupation abusive du 1er étage de la réserve. Sur la demande de création d'une salle de repos : Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016; La société EMMX soutient à titre infirmatif que la société AGMK Commerces a attendu le mois de janvier 2020 pour demander l'exécution des travaux prévus à l'avenant de février 2017, sur instigation de son avocat, ce dont elle déduit que les travaux correspondants ne présentent aucune utilité particulière pour l'intimée. Elle approuve le premier juge d'avoir retenu que la société AGMK Commerces avait trouvé des solutions alternatives pour permettre à son personnel de déjeuner. Elle ajoute que le confinement provoqué par la pandémie de Covid-19 au premier semestre 2020 a retardé l'accomplissement des travaux et que la société AGMK Commerces s'est opposée à ce que la salle de repos soit aménagée au rez-de-chaussée de la réserve, lequel se trouvait de toute façon entièrement rempli de marchandises stockées. Elle considère en conséquence que l'intimée a fait obstacle à la réalisation des travaux litigieux et qu'il y a lieu par ce motif de rejeter sa demande. La société AGMK Commerces réplique que l'avenant de février 2017 fait la loi des parties et oblige la société EMMX à réaliser les travaux litigieux, sans qu'elle puisse se réfugier derrière la tardiveté de la mise en demeure ou l'inutilité des ouvrages convenus. Elle conteste par ailleurs s'être opposée de quelque manière que ce soit à l'installation de la salle de repos au rez-de-chaussée de la réserve, quoique sa préférence ait pu porter sur une installation à l'étage. Elle conteste enfin que la société EMMX puisse se réfugier derrière le rapport de son architecte, empreint de partialité. Elle demande que l'astreinte soit portée à 500 euros passé le délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir. Réponse de la cour : Conformément à l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Ayant rappelé le principe de la force obligatoire des contrats, le tribunal a retenu par de justes motifs, que la cour adopte, que :