Cour d'appel, chambre sociale, 7 mai 2026 — n° 25/00663

PAR CES MOTIFS ---==o O§Oo==--- La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME le jugement du 11 septembre 2025 du tribunal judiciaire de Limoges ; CONDAMNE la société [Localité 1] Immo à verser à la société CCM [Localité 2] Ouest la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société [Localité 1] Immo aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE, Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.

FAITS ET PROCÉDURE : La société [Localité 1] Immo, immatriculée au RCS de Brive, exerce une activité de d'acquisition, gestion, et exploitation d'actifs immobiliers. Elle est présidée par la société Wall Street, immatriculée au RCS de Brive, elle-même gérée par M. [J] [Q]. La société CCM [Localité 2] Ouest, anciennement dénommée Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 2] Val de Laurence (ci-après la société CCM), inscrite au RCS de Limoges, exerce une activité de banque coopérative. Le 20 avril 2015, la SCI [Localité 2] [Localité 1] a donné à bail à la société CCM des locaux commerciaux (lots n° 550 et 613) situés dans la galerie marchande du centre commercial [Etablissement 1] à [Localité 2], pour une durée de 12 années expirant le 19 avril 2027. Ce bail faisait suite à un bail consenti le 20 mars 2003 sur les mêmes locaux à la société CCM par l'association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial de [Localité 1], à laquelle s'était substituée la SCI [Localité 2] [Localité 1], expirant au 28 mars 2016. Le contrat, divisé en quatre titres, dont un titre I intitulé 'Stipulations Générales' et un titre III ' Dérogations au titre I 'Stipulations Générales', prévoyait en son titre II une prévalence des stipulations particulières sur les stipulations générales du bail. Il contenait, en son Titre I : -un article 2.2 intitulé 'Congé du Preneur', prévoyant que le preneur devait respecter un préavis de douze mois par exploit d'huissier pour poser congé, -un article 2.3 intitulé 'Renouvellement - refus de renouvellement du bail', stipulant que tout renouvellement à expiration du bail interviendrait pour une durée de douze années, et qu'en cas de refus de renouvellement par le bailleur, le preneur s'obligeait à se maintenir dans les locaux loués jusqu'à perception de l'indemnité d'éviction, en contrepartie d'une indemnité d'occupation. Et son titre III : -un article 2.3 'Congé du Preneur', mentionnant 'Par dérogation aux dispositions de l'article 2.3 du Titre I du bail, le préavis de douze mois est ramené à six mois à charge de prévenir le Bailleur par exploit d'huissier'. En cours de bail, la société [Localité 1] Immo s'est substituée à la SCI [Localité 2] [Localité 1] en qualité de bailleur suite à l'acquisition des locaux loués et en a informé la société CCM par courrier du 1er décembre 2018. Par exploit du 11 octobre 2023, la société CCM a donné congé au bailleur pour le 19 avril 2024, date d'expiration de la prochaine période triennale du bail, en faisant référence aux dispositions contractuelles ainsi qu'à l'article L.145-4 du code du commerce. La société [Localité 1] Immo a contesté les conditions de délivrance du congé estimant que la société CCM aurait dû respecter un délai de préavis de douze mois, en application de l'article 2.2 du Titre I. La société CCM affirmait n'être tenue qu'à un préavis de six mois, en application de l'article 2.3 du Titre III, portant dérogation aux stipulations générales en leur article 2.2. Le 19 avril 2024, la société CCM a mandaté un commissaire de justice afin de réaliser un état des lieux de sortie et la remise des clefs. Par exploit du 30 mai 2024, la société [Localité 1] Immo a saisi le tribunal judiciaire de [Localité 2] aux fins d'obtenir la condamnation de la société CCM à lui payer les loyers restants dûs jusqu'au terme du bail en raison de l'irrégularité du congé délivré le 11 octobre 2023, soit la somme de 194.825,65 euros outre 23.463,78 euros de taxes foncières, 42.958,71 euros de charges de copropriété, et 8.767,15 euros d'honoraires de gestion. Par jugement du 11 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Limoges a : -Dit que le congé délivré le 11 octobre 2023 par la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 2] Val de Laurence à la société [Localité 1] Immo est régulier, -Constaté que le bail commercial conclu le 20 avril 2015 a pris fin le 19 avril 2024, -En conséquence, Débouté la société [Localité 1] Immo de l'ensemble de ses demandes,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité du congé délivré le 11 octobre 2023 par la société CCM Dans le cadre d'un bail commercial, le congé délivré par le preneur doit respecter les formes des articles L. 145-9 et L. 145-4 du Code de commerce, étant précisé qu'il convient de distinguer le congé délivré à l'issue d'une période triennale du congé délivré en fin de bail ou pendant la période de tacite prolongation de celui-ci. En l'espèce, l'article 2.2 intitulé 'Congé du Preneur' du titre I ('Stipulations Générales') prévoit que 'le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale du bail, pour son terme contractuel ou en cours de tacite prorogation, à charge de prévenir le bailleur par exploit d'huissier signifié au moins douze mois à l'avance, les parties souhaitant déroger expressément à la durée du préavis de six mois, et à la faculté de donner congé sous forme d'une notification par lettre recommandée avec accusé de réception, stipulées l'article L145-9 du code de commerce. En conséquence, tout congé donné en la forme de lettre recommandée avec accusé de réception et/ou sans respecter le délai de préavis de douze mois sera considéré comme non valable'. Le contrat de bail comporte un titre III ' Dérogations au titre I 'Stipulations Générales' qui prévoit en son article 2.3 intitulé 'Congé du Preneur' que 'par dérogation aux dispositions de l'article 2.3 du Titre I du bail, le préavis de douze mois est ramené à six mois à charge de prévenir le bailleur par exploit d'huissier'. L'article 2.3 du titre I est toutefois intitulé 'Renouvellement - refus de renouvellement du bail' et prévoit qu'il est convenu qu'à l'expiration du bail, en cas de renouvellement, celui-ci interviendra pour une durée de douze années par dérogation aux dispositions de l'article L145-12 du code de commerce et qu'il en sera de même pour les renouvellements successifs. Cet article prévoit également les modalités en cas de refus de renouvellement comportant offre d'indemnité d'éviction, délivré par le bailleur pour la fin du bail ou de ses éventuels renouvellements ou en cours de tacite prorogation (conditions de maintien dans les lieux du preneur, indemnité d'occupation due). Cet article porte ainsi uniquement sur la durée du bail en cas de renouvellement et le refus de renouvellement à l'initiative du bailleur. Il ne comporte aucune mention relative à un congé à l'initiative du preneur ou un préavis de douze mois, tel que mentionné à l'article 2.3 du titre III. Il existe ainsi une ambiguïté résultant de la contradiction entre l'intitulé et le contenu de l'article 2.3 au titre des dispositions dérogatoires ('congé du preneur') et la référence à l'article 2.3 du titre I qui ne porte pas sur le congé du preneur mais sur le "Renouvellement - refus de renouvellement du bail". Conformément aux dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les articles 1188 à 1192 du même code définissent les règles d'interprétation du contrat par le juge. L'article 1188 dispose que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. L'article 1189 dispose également que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci. Enfin, l'article 1192 dispose que l'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. Comme mentionné précédemment, s'agissant de la forme et durée du préavis à respecter par le preneur pour donner congé, le contrat de bail commercial conclu entre la société CCM et le société [Localité 1] Immo comporte une contradiction entre les dispositions générales et les dispositions dérogatoires. Alors que l'intitulé de l'article 2.3 des dispositions dérogatoires est relatif au congé du preneur, que le contenu de cet article fait référence à des modalités de préavis, que l'article 2.2 des dispositions générales, intitulé de manière identique 'congé du preneur', mentionne des modalités de préavis, que l'article 2.3 des dispositions générales ne les mentionnent pas et porte exclusivement sur le renouvellement du bail, il sera retenu que la référence à l'article 2.3 du titre I résulte d'une erreur matérielle et que la dérogation doit être interprétée comme portant sur l'article 2.2 du titre I. Les deux contrats de baux commerciaux conclus par la société [Localité 1] Immo avec deux autres sociétés, portant sur des locaux situés dans le même centre commercial, ne sont pas de nature à remettre en cause cette interprétation, définissant au contraire les mêmes conditions quant à la faculté pour le preneur de donner congé. En effet, les dispositions dérogatoires de l'un des contrats de bail prévoient que le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale en prévenant le bailleur par exploit d'huissier signifié au moins six mois avant l'expiration de chacune des périodes triennales (contrat avec la société France Telecom). Les dispositions générales de l'autre contrat prévoient la faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration de chaque période triennale du bail, pour son terme contractuel ou en cours de tacite prorogation, conformément aux dispositions de l'article L145-4 du code de commerce, soit au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (contrat avec la société Armand Thierry). Le délai de préavis à respecter par la société CCM pour donner congé était ainsi de six mois. Le préavis ayant été délivré le 11 octobre 2023 pour le 19 avril 2024, date d'expiration de la prochaine période triennale du bail, le congé a été régulièrement délivré par la société CCM. Le jugement de première instance sera ainsi confirmé sur ce point, ainsi qu'en ce qu'il a débouté la société [Localité 1] Immo de sa demande en paiement des loyers et charges dus jusqu'au terme de la dernière période triennale. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie La restitution du dépôt de garantie est prévue à l'article 5.1 'dépôt de garantie' des dispositions générales. Cet article mentionne que le dépôt de garantie sera restitué au preneur à la fin du bail après remise des clés, transmission de son chiffre d'affaires et paiement de tous les loyers, charges et accessoires, et de manière générale de toutes sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur. Il n'est pas contesté que la remise des clés est intervenue le 19 avril 2024 et la société [Localité 1] Immo ne fait valoir aucun moyen s'opposant à la restitution du dépôt de garantie à la société CCM. Le montant du dépôt de garantie n'est pas davantage discuté. Le jugement de première instance sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné la société [Localité 1] Immo à payer à la société CCM la somme de 13.954,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La société [Localité 1] Immo succombant à l'instance, elle doit être condamnée aux dépens. Il est équitable de la condamner à payer à la société CCM la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. ---==o O§Oo==---