Cour d'appel, chambre civile, 7 mai 2026 — n° 25/00432

PAR CES MOTIFS , La Cour d' appel statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Déclare recevable l'action de Monsieur [O] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] fondée sur la garantie des vices cachés ; Infirme le jugement rendu le 28 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [U] [N] et Madame [W] [A] à payer in solidum la somme de 2500 € à Mme [C] [F] et M. [T] [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau, Dit que Monsieur [U] [N] et Madame [W] [A] sont tenus à la garantie des vices cachés ; Condamne Monsieur [U] [N] et Madame [W] [A] in solidum à payer à Monsieur [O] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] les sommes suivantes: - 26 000 € au titre de leur préjudice matériel découlant des travaux à réaliser ; - 2 000 € au titre de leur préjudice moral ; Condamne Monsieur [U] [N] et Madame [W] [A] in solidum à payer à Monsieur [O] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne Monsieur [U] [N] et Madame [W] [A] in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris l'instance en référé et le coût de l'expertise judiciaire. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT, Line MALLEVERGNE. Didier DE SEQUEIRA.

EXPOSE DU LITIGE Faits et procédure Mme [C] [F] et M. [T] [X] ont confié à la S.A.S. Babeau Seguin la construction d'une maison d'habitation sur un terrain sis [Adresse 1]. Le procès-verbal de réception sans réserves est en date du 04 décembre 2008. Mme [C] [F] et M. [T] [X] ont vendu la maison à M. [U] [N] et Mme [W] [A] selon acte authentique du 26 octobre 2009. Selon acte authentique du 23 juin 2016, M. [U] [N] et Mme [W] [A] ont vendu la maison à M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K]. Se plaignant de divers désordres, notamment des inondations du sous sol dont celle survenue le 7 avril 2018, les époux [K] ont saisi le 4 décembre 2019 le juge des référés du tribunal judiciaire de Brive-La-Gaillarde aux fins de désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance du 3 septembre 2020, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise et a désigné M. [Y] [G] pour y procéder. L'expert a déposé son rapport le 24 février 2022. Par actes de commissaire de justice des 10 et 17 février 2023, les époux [K] ont fait assigner les consorts [N]-[A] devant le tribunal judiciaire de Brive-La-Gaillarde aux fins notamment de voir juger que l'immeuble acheté par eux est affecté d'un défaut de conformité résidant dans l'absence de drainage et que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme, engageant de ce fait leur responsabilité. Les époux [K] sollicitaient la condamnation des vendeurs à leur verser la somme de 28 600 € au titre des travaux de remise en conformité ainsi que 8 000 € en réparation de leur préjudice moral, outre la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par actes de commissaire de justice du 16 mars 2023, les consorts [N] - [A] ont appelé en la cause Mme [F] et M. [X]. L'instance a été enrôlée sous le n°RG 23-00213. Par ordonnance du juge de la mise en état du 5 mai 2023, les deux instances ont été jointes sous le seul n°RG 23-00130. Par ordonnance du 5 octobre 2023, le juge de la mise en état a notamment rejeté l'exception de nullité de l'assignation et la fin de non recevoir tirée de la forclusion soulevées par Mme [F] M. [X]. Par jugement du 28 mars 2025, le tribunal judiciaire de Brive-La-Gaillarde, statuant par décision contradictoire, a : - débouté M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] de l'ensemble de leurs demandes ; - débouté M. [U] [N] et Mme [W] [A] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. [U] [N] et Mme [W] [A] à payer à Mme [C] [F] et M. [T] [X] la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de l'expertise judiciaire. Par déclaration du 25 juin 2025, M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] ont interjeté appel de ce jugement. Prétentions des parties : Aux termes de leurs conclusions déposées le 2 février 2026, M. [O] [K] et Mme [R] [I] épouse [K] demandent à la cour, au visa des articles 1603, 1604 et suivants et 1641 du code civil, de : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a débouté de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnés aux dépens, Et statuant à nouveau, de voir : à titre principal - juger que l'immeuble vendu par Monsieur [N] et Madame [A] aux époux [K] est affecté d'un vice caché engageant leur responsabilité, à titre subsidiaire - juger que l'immeuble vendu par Monsieur [N] et Madame [A] aux époux [K] est affecté d'un défaut de conformité résidant dans l'absence de drainage, - juger que Monsieur [N] et Madame [A] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme et engagent de ce fait leur responsabilité, En état de cause, - juger que Monsieur [N] et Madame [A] ont manqué à leur obligation d'information et engagent de ce fait leur responsabilité, - condamner solidairement Monsieur [N] et Madame [A] à verser aux époux [K] les sommes de :

MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action fondée sur les vices cachés, Les consorts [N] - [A] font valoir que l'action des appelants fondée sur les vices cachés constitue une demande nouvelle, irrecevable devant la cour. Ils soutiennent que si les appelants avaient demandé devant le premier juge des dommages et intérêts, ils n'avaient pas formé de demandes tendant à la restitution du prix ou partie du prix. Les époux [K] soutiennent que leur demande indemnitaire fondée sur la garantie des vices cachés n'est pas une demande nouvelle mais seulement un moyen tendant aux mêmes fins que celles invoquées en première instance, à savoir la condamnation à des dommages et intérêts. L'article 564 du code de procédure dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Par ailleurs, au visa des articles 565 et 566 du même code, le premier texte dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent, et le second tempére l'interdiction édictée à l'article 564 en autorisant les parties à former en appel des demandes qui, quoique nouvelles, sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande originaire soumise aux premiers juges. En l'espèce, devant le premier juge les époux [K] ont fait valoir le moyen du défaut de délivrance conforme au soutien de leur demande indemnitaire, et devant la cour ils font valoir à titre principal le vice caché. Si ces actions obéissent à des régimes juridiques distincts, ils permettent tous deux à l'acheteur de solliciter la résolution de la vente ou des dommages et intérêts. Poursuivant la même fin d'indemnisation du préjudice, la prétention, dont seul le fondement juridique est différent, n'est pas nouvelle. En conséquence, l'action des époux [K] fondée sur la garantie des vices cachés est recevable. Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en garantie des vices cachés, Les consorts [N] - [A] affirment que l'action en garantie des vices cachés est prescrite puisque selon eux elle aurait dû être introduite dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. Or, plus de deux années se sont écoulées entre la date à laquelle les époux [K] affirment avoir constaté le désordre, c'est-à-dire la date de découverte du vice, à savoir l'hiver 2017, et la date de l'engagement de la procédure, à savoir le 4 décembre 2019. Les époux [K] estiment que leur demande n'est pas prescrite, en rappelant qu'aux termes de l'article 2241 du code civil la demande en référé interrompt le délai de prescription, et que l'action doit être introduite dans les deux ans de la découverte du vice, ce qui est le cas selon eux. L'article 122 du code civil dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le déli préfix, la chose jugée. L'article 1648 du code civil prévoit qu'en matière de garantie des vices cachés, l'action doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser le délai butoir prévu par l'article 2232 du code civil de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie. La charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir. Par ailleurs, le délai de deux ans pour intenter l'action en garantie des vices cachés est interrompu par une assignation en référé conformément à l'article 2241 du code civil. En l'espèce, l'expert a déposé son rapport le 24 février 2022, et a fixé la date d'apparition des vices pour les époux [K] au 7 avril 2018 lors d'une inondation du sous-sol de la maison, deux autres étant ensuite survenues en 2021. Il ajoute que les époux [K] ne pouvaient soupçonner au moment de la vente, ni même au moment de la première inondation, le désordre consistant en l'absence de drainage des fondations de la maison et que l'ensemble des aménagements annexes réalisés par les consorts [N] - [A] ont amplifié le phénomène. Par ailleurs, dans leurs écritures, les époux [K] évoquent une première inondation du sous-sol au cours de l'hiver 2017/2018, sans préciser de date, et en évoquant une date du 28 mars 2018 dans leur déclaration de sinistre faite auprès de leur assureur MMA le 5 avril 2018. Contrairement à ce que soutiennent les intimés, le point de départ du délai de prescription ne saurait être celui de la date d'apparition du vice au cours de l'hiver 2017, mais sa date de découverte au sens de la connaissance certaine du vice par l'acheteur, marquant le point de départ du délai de prescription, et qui peut se situer au jour de la notification du rapport d'expertise qui a été faite le 24 février 2022 (Civ. 1ère, 11 janv 1989, n°87-12766). En effet, ce n'est qu'à compter du dépôt du rapport d'expertise que les époux [K] ont eu connaissance des causes et conséquences des désordres dans toute leur ampleur. Les époux [K] ont assigné en référé les consorts [N] - [A] devant le juge des référés le 4 décembre 2019, cette action a donc interrompu le délai de prescription, qui n'a recommencé à courir qu'au moment du dépôt du rapport d'expertise judiciaire le 24 février 2022. Les époux [K] ont assigné les consorts [N] - [A] au fond devant le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde le 16 mars 2023 sur le seul fondement du défaut de conformité. Cette procédure a interrompu le délai de prescription de la garantie des vices cachés jusqu'à la date du jugement dont appel, prononcé le 28 mars 2025. Le délai de deux ans a recommencé à courir à cette date, jusqu'à la déclaration d'appel faite le 25 juin 2025. En conséquence, l'action en garantie des vices cachés engagée par les époux [K] n'est pas prescrite et est donc recevable. Sur l'existence de vices cachés, Se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire et l'article 1641 du code civil, les époux [K] soutiennent que l'absence de drainage des fondations, dont les conséquences sont les inondations de leur garage, compromet l'usage de celui-ci mais également la valeur du bien. Ils ajoutent qu'ils n'auraient pas acquis ce bien ou à tout le moins sous des conditions financières différentes s'ils avaient eu connaissance lors de l'achat de ce défaut de drainage. Les consorts [N] - [A] font valoir que l'acte d'achat de la maison prévoit une clause d'exclusion de garantie et qu'en conséquence les acquéreurs ont renoncé à tout recours sur le fondement des vices mêmes cachés, et qu'ils n'avaient pas à déclarer l'existence d'un dommage. Ils ajoutent que l'existence d'un vice caché est exclue puisque selon eux le défaut de drainage des fondations retenue par l'expert comme cause principale n'a plus occasionné aucun désordre à partir du moment où le fossé a été mis en oeuvre. Ils ajoutent que les époux [K] ne démontrent pas que le système de drainage de la maison qui leur a été livrée ne correspond pas aux spécifications contractuelles. Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions. Il appartient donc à celui qui se prévaut de l'existence d'un défaut caché de rapporter la preuve de son existence.