Cour d'appel, chambre 8 section 4, 7 mai 2026 — n° 25/01133

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Cécile Mamelin, président de chambre Isabelle Facon, conseiller Thomas Bigot, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 février 2026 **** Par acte sous seing privé du 1er novembre 2015, la SCI l'Alchimiste a donné à bail à Mme [F] [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à Calonne Ricouart (62470), moyennant un loyer mensuel de 650 euros, une provision pour charges de 15 euros et la somme de 100 euros par mois pour les dépendances. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI l'Alchimiste a fait signifier à Mme [C] un commandement de payer le 31 mai 2023 visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d'obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 9 599, 76 euros arrêté au mois de mai 2023. Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, la SCI l'Alchimiste a fait assigner Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune en vue de voir : Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Mme [C] et à défaut, prononcer la résiliation du contrat de location, Ordonner en conséquence, l'expulsion de la défenderesse ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, Réduire à 15 jours le délai prévu dans le commandement d'avoir à quitter les lieux, en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Condamner Mme [C] à payer à la SCI l'Alchimiste la somme de 11 500,28 euros au titre des loyers ou indemnités d'occupation et charges impayés à la date de la rédaction de l'assignation sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, Condamner Mme [C] au paiement des loyers ou indemnités d'occupation et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts, Condamner Mme [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges avec indexation, conformément au bail, du jour de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux loués, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit, Condamner Mme [C] au paiement de la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil pour résistance abusive et injustifiée, Condamner Mme [C] au paiement de la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles, Condamner Mme [C] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le cout du commandement de payer, de l'assignation et des formalités obligatoires, Maintenir l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Le 30 novembre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-[Localité 6] a déclaré recevable la demande de Mme [C] quant à une mesure de surendettement. Le 30 janvier 2024, la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a informé la SCI l'Alchimiste qu'elle prononçait le rétablissement personnel de Mme [C] sans liquidation judiciaire. Par courrier du 6 mars 2024, la SCI l'Alchimiste a contesté la mesure imposée par la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais.

MOTIFS : Sur la dette locative Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire. En l'espèce, la SCI l'Alchimiste sollicite la confirmation du jugement soit le paiement d'un arriéré locatif de 11 468,91 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 31 janvier 2024 ; elle ne vient donc pas réclamer de paiement du loyer au-delà du 31 janvier 2024, et ne produit d'ailleurs aucun décompte au titre de ces 2 mois. Mme [C] sollicite l'infirmation du jugement, considérant qu'elle n'est redevable à ce titre que de la somme de 3059,12 euros ; elle fait valoir pour l'essentiel que le décompte présenté par la bailleresse ne tient pas compte de différents règlements qu'elle aurait effectués et dont elle justifie. Elle indique notamment que l'arriéré antérieur doit être considéré comme soldé au 30 avril 2020, ce qui s'analyse en l'application de la prescription triennale, s'agissant de la réclamation que peut faire un propriétaire pour tout impayé de charges et de loyer qui lui est dû, conformément aux dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; en effet le commandement de payer datant du 31 mai 2023, force est de constater que le bailleur ne peut venir réclamer des loyers qui seraient dus antérieurement à la date du 31 mai 2020, son action étant prescrite avant cette date ; or le bailleur reprend dans son décompte une dette de loyer antérieure au 31 mai 2020 dont il convient de ne pas tenir compte ; le montant des loyers dus sera donc calculé à compter de la date du 1er juin 2000 et jusqu'au 31 janvier 2024 inclus ; Il résulte dès lors de l'ensemble de la comparaison des pièces justificatives produites par les parties (relevés CAF, décompte de l'huissier, quittances de loyer établies par le bailleur, relevés de comptes de la locataire) les éléments suivants : il est dû par la locataire pour la période allant de juin 2020 à fin janvier 2024 un montant total de 34 425 euros au titre des loyers et charges ; il a été versé au bailleur de juin 2020 à janvier 2024 inclus par la CAF la somme de 17 732 euros ; il a été versé au bailleur par la locataire la somme justifiée de 11 080 euros ; il reste donc dû par la locataire la somme de 5613 euros. Sur la demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance : L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, (...) Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. (...) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués. Les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les critères qu'un logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : - il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, - la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, - les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement, - les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Si le bailleur ne remplit pas ses obligations sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil. Un logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent. La délivrance d'un logement indécent est en elle-même constitutive d'une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées. Lorsqu'un préjudice résultant de l'indécence du logement est établi, il y a lieu d'octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation. Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d'une obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat en application des dispositions de l'article 1134 du code civil. En vertu de ce principe, lorsqu'il constate l'existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice. Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. En l'espèce, à défaut de production d'état des lieux d'entrée, les lieux sont présumés avoir été pris en bon état par la locataire. Mme [C] produit un rapport dressé par l'[Localité 7] à la suite d'une visite effectuée dans le logement le 31 août 2023, ainsi qu'un procès-verbal de constat d'huissier établi le 8 novembre 2023 ; il convient de relever qu'il n'a pas été dressé de constat d'indécence au terme du rapport, et qu'il a été indiqué que l'état du logement ne nécessitait pas d'engager une procédure d'insalubrité ; par ailleurs, bien qu'elle soit présente, la bailleresse n'a fait part d'aucune observation ;