Cour d'appel, chambre 2 section 1, 7 mai 2026 — n° 23/05262

EN CONSEQUENCE LA REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.

**** EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE Suivant acte notarié du 4 décembre 1991, la SNC GHB a consenti à la SNC TEXIDEAL la location d'un espace commercial d'une surface d'environ 400 m² situé [Adresse 4] à [Localité 3] (Nord), moyennant un loyer annuel de 650 frs (99,09 euros) par m². Ce bail a été renouvelé par acte extrajudiciaire du 30 juillet 2001 notifié à la SCI du [Adresse 5] venant aux droits de la SNC GHB par la SNC TEXIDEAL. Selon acte notarié du 31 janvier 2012, la SCI du [Adresse 6] (ci-après la SCI) a acquis l'immeuble de la SCI du [Adresse 5]. L'associée unique de la SNC TEXIDEAL, la SAS Ephigea, a décidé par décision du 9 mai 2019 la dissolution de cette société et la transmission universelle de son patrimoine, sans qu'il y ait lieu à liquidation. Le preneur a donné congé à la SCI par acte extrajudiciaire du 29 mai 2019, avec effet au 15 décembre suivant. La société Ephigea a restitué les clefs de l'immeuble le 13 décembre 2019 après qu'une visite des locaux est intervenue à sa demande le 4 octobre 2019 en présence notamment de M. [Q] [Y] qui représentait le bailleur. A l'initiative de la SCI, un huissier de justice a procédé à un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie le 22 septembre 2020, en l'absence de la société Ephigea, cette dernière ayant indiqué au bailleur par l'intermédiaire de son conseil qu'un état des lieux avait été effectué au moment de son départ et qu'elle considérait ce nouvel état des lieux dépourvu d'objet. Considérant que l'immeuble n'avait pas été restitué en bon état d'entretien, et après l'avoir mise en demeure le 19 février 2021, la SCI a assigné la société Ephigea devant le tribunal judiciaire de Lille par exploit introductif d'instance du 15 juin 2021 aux fins d'obtenir le paiement de diverses sommes au titre du coût de remise en état des lieux, d'un rappel de charges et de dommages et intérêts correspondant à la perte de loyers subie. Suivant jugement contradictoire du 9 octobre 2023, le tribunal a statué en ces termes': - déboute la SCI du [Adresse 6] de sa demande en condamnation de la S.A.S.U. Ephigea à lui payer la somme de 82'886,40 euros au titre du coût des travaux de remise en état des locaux loués, - la déboute de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 141 016,02 euros au titre de la perte de loyers et de charges, - dit que la S.A.S.U. Ephigea est redevable à l'égard de la S.C.I. du [Adresse 7] de la somme de 1 '190,56 euros au titre de la régularisation des charges de l'année 2019, - dit que la S.C.I. du [Adresse 6] est redevable à l'égard de la S.A.S.U. Ephigea de la somme de 3 881,86 euros en remboursement d'un trop-perçu de loyer, - dit que la S.C.I. du [Adresse 6] est redevable à l'égard de la S.A.S.U. Ephigea de la somme de 14 430 euros en restitution du dépôt de garantie, - ordonne la compensation entre les sommes dues réciproquement par la société [Adresse 6] et la société Ephigea, - condamne la S.C.I. du [Adresse 6] à payer à la S.A.S.U Ephigea la somme de 17 121,41 euros après compensation des sommes dues réciproquement, la somme portant intérêt au taux légal à compter du 12 novembre 2021, - déboute la S.A.S.U. Ephigea de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 3 000 euros pour procédure abusive, - condamne la S.C.I. du [Adresse 6] à payer à la S.A.S.U. Ephigea la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne la S.C.I. du [Adresse 6] aux dépens. Par déclaration au greffe du 27 novembre 2023, la SCI a relevé appel de cette décision. La société Ephigea a formé appel incident. Aux termes de ses dernières conclusions remises le 7 mai 2025, la SCI demande à la cour de : - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 9 octobre 2023 en ce qu'il': - la déboute de sa demande en condamnation de la S.A.S.U. Ephigea à lui payer la somme de 82'886,40 euros au titre du coût des travaux de remise en état des locaux loués,

MOTIFS DE LA DECISION Liminairement il convient d'observer que le chef du dispositif du jugement entrepris ayant dit que la SASU Ephigea était redevable de la somme de 1'190,56 euros au titre de la régularisation des charges de l'année 2019 n'a pas été dévolu à la cour de sorte qu'il est irrévocable. D'autre part, il est justifié que l'associée unique de la société TEXIDEAL, la SAS Ephigea, a décidé le 9 mai 2019 la dissolution et la transmission universelle du patrimoine de la société, sans qu'il y ait lieu à liquidation (pièce intimée n°11 ' extrait du BODACC du 2 août 2019) et elle vient en ses lieu et place par suite de cette décision. Sa qualité de preneur n'est pour sa part pas remise en cause ainsi qu'il était relevé par le premier juge. I ' Sur la demande en paiement de travaux de remise en état La SCI fait principalement valoir qu'après que les clés de la cellule commerciale donnée à bail ont été restituées à M. [Y] le 13 décembre 2019, sans davantage de formalités et sans établissement à cette époque d'un état des lieux de sortie, elle a fait réaliser cet état des lieux par un huissier de justice le 22 septembre 2020 lequel met en évidence l'état catastrophique, voire scandaleux dans lequel le local a été laissé par le preneur. Elle estime que la visite qui a eu lieu avant le départ de la société Ephigea le 4 octobre 2019, au cours de laquelle elle était représentée par M. [Y], n'était qu'une simple rencontre destinée à définir les intentions de la société Ephigea et non un véritable «'pré-état des lieux'» comme il est soutenu. Elle conteste le fait d'avoir mandaté M. [Y] lors de la remise des clés le 13 décembre 2019 pour procéder à un état des lieux de sortie et elle réfute que la mention «'conforme au bail'» qu'il a apposée à cette date sur le courriel du 4 octobre 2019 puisse valoir comme tel. Elle considère que l'existence de dégradations dans le local suffit à caractériser la faute du preneur qui a l'obligation de restituer la chose louée dans l'état dans lequel il l'a reçue et d'effectuer, pendant le cours du bail, l'entretien locatif qui lui incombe. La société Ephigea pour sa part expose qu'elle a sollicité une visite de pré-état des lieux de sortie comme il est d'usage en la matière, laquelle a eu lieu le 4 octobre 2019 en présence d'une part de MM. [Y] et [K], mandataires du bailleur, et d'autre part de l'un de ses salariés, M. [N], sans qu'aucune dégradation n'ait été constatée. Elle explique qu'elle a ensuite pris contact avec la SCI afin de planifier une date de remise des clés, qui a été fixée le 13 décembre 2019, le représentant de la SCI, M. [Z] [J], qui devait s'y présenter, s'étant finalement fait substituer par M. [Y]. Elle soutient qu'elle a légitimement cru que ce dernier avait le pouvoir d'engager le bailleur dès lors qu'il le substituait et que M. [Y] l'avait déjà substitué pour le pré-état des lieux. La société Ephigea indique qu'après la visite d'état des lieux de sortie du 13 décembre 2019, M.'[Y] a apposé une mention manuscrite «'conforme au bail'» qui vaut aveu judiciaire de l'état de sortie conforme à ce qui était convenu dans le bail et qui constitue un état des lieux de sortie. Elle estime que cette mention est opposable à la SCI. Elle plaide par ailleurs qu'il n'est pas rapporté la preuve par le bailleur que le local n'aurait pas été restitué en bon état d'entretien et elle soutient que l'état des lieux de sortie réalisé le 22 septembre 2020 est trop tardif pour caractériser l'état dans lequel se trouvait le bien en décembre 2019. Sur ce Il est constant qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé lors de la prise de possession du local par le preneur en 1991. Le bail a fait l'objet d'un renouvellement en 2001. Il aurait fait l'objet d'un second renouvellement qui n'est toutefois pas justifié et il est admis qu'aucun renouvellement n'est postérieur à la loi n°'2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, entrée en vigueur le 20 juin 2014. Il en résulte que contrairement à ce qu'affirme l'intimée, l'article L. 145-40-1 du code de commerce dans sa rédaction issue de ladite loi n'est pas applicable au litige dès lors qu'il ne s'applique qu'à la restitution d'un local lorsqu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Le moyen est en conséquence erroné. Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 invoquées par la société Ephigea ne sont pas non plus applicables au litige dans la mesure où elles s'appliquent aux baux d'habitation ou aux baux à usage mixte professionnel et d'habitation, ce qui ne concerne pas le bail en cause qui est un bail commercial. Il en est de même des dispositions du décret n°382-2016 du 30 mars 2016 qui concernent l'état des lieux prévu à l'article 3-2 de la loi précitée. Cela étant précisé, selon l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Le bail du 4 décembre 1991 énonce en son article 8 «'Etat des lieux loués'» que «'Le preneur reçoit le bien loué en l'état où il se trouve ('). Il entretiendra les lieux loués en bon état et les restituera en bon état à la fin du contrat'». Il met par ailleurs à la charge du bailleur les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil et les menues réparations locatives à la charge du preneur. Il en résulte que le preneur devait restituer les lieux en bon état d'entretien et de réparations locatives et au regard des présomptions édictées par l'article 1731 du code civil il appartient au bailleur de rapporter la preuve que le locataire serait à l'origine des dégradations alléguées. Il est justifié que préalablement à son départ, la société Ephigea a sollicité par courriel du 10 septembre 2019 des informations auprès de la SCI pour organiser «l'état des lieux et la restitution des locaux'», précisant dans ce courriel que «'le bail reste très vague sur le sujet en disant que nous devons rendre le local «'en bon état'»'» et conséquemment, une visite a été organisée le 4 octobre suivant en présence de MM. [K] et [Y], représentants la SCI (pièces intimées n°2 et 3). Comme le fait valoir l'intimée et comme il a été retenu par le tribunal, cette visite a constitué non une simple «'rencontre'», mais un pré-état des lieux, conforme aux usages en la matière, destiné à permettre au preneur d'être informé sur les éventuels travaux de remise en état qui seraient exigés par le bailleur avant la restitution. A son issue, par courriel du 4 octobre 2019, Mme [X], salariée du bailleur, indiquait à M. [N], salarié du preneur': «'Suite à la visite des locaux cette après-midi avec Messieurs [K] et [T], nous vous confirmons que les lieux seront débarrassés des cartons et nettoyés. Les cabines ne seront pas démontées de façon à ne pas dégrader les sols et les murs'»'. S'il faut comprendre de ce courriel que le preneur devait débarrasser les lieux de ses cartons, les nettoyer et ne pas démonter les cabines, interprétation qui n'est pas discutée, ce document ne contient aucune remarque particulière sur l'état du local ni n'évoque aucune dégradation et il n'invite pas le preneur, en vue de la restitution du local, à procéder à d'éventuels travaux de remise en état. La remise des clés a été fixée au 13 décembre 2019, à l'initiative de la société Ephigea, et il lui était indiqué dans un courriel du 14 novembre 2019 que M. [J] (représentant de la SCI) serait présent à cette date. Le preneur était à cette occasion informé qu'un contrôle de sécurité devait être effectué dans toutes les parties communes le 2 décembre 2019 et qu'elles devaient être débarrassées des déchets et cartons au plus tard le 25 novembre 2019. Il était précisé par la SCI qu'à défaut, le temps de travail nécessaire à son technicien pour débarrasser les parties communes serait facturé. A la date du 13 décembre 2019, M.