Cour d'appel, 2ème chambre civile, 7 mai 2026 — n° 23/01232

PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement rendu le 24 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Périgueux en toutes ses dispositions; Statuant à nouveau, Dit valable le contrat de construction de maison individuelle conclu le 13 janvier 2020 entre la société Aquitaine Limousin Construction et les époux [F]; Prononce la résolution du contrat aux torts des époux [F]; Condamne in solidum M. [K] [F] et Mme [A] [S] épouse [F] à payer à la société Aquitaine Limousin Construction: ' la somme de 31 837,60 euros au titre de l'indemnité de résiliation, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2020 ; ' la somme de 249,24 euros correspondant au coût de la sommation de payer; ' outre la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes des parties ; Condamne in solidum M. et Mme [F] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Peltier en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE 1. Le 13 janvier 2020, la Sas Aquitaine Limousin Construction (ci-après dénommée « ALC ») d'une part et M. [K] [F] et Mme [A] [S] épouse [F], d'autre part, ont conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans aux fins d'édification d'une maison d'habitation dans la commune de [Localité 5] (Dordogne), lieudit [Localité 6] [Adresse 4], sur les parcelles cadastrées section AT n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2]. 2. Le permis de construire a été accordé le 24 avril 2020 et le terrain acheté le 4 juin 2020. 3. Se disant avisée de l'arrêt du projet par les époux [F] début septembre 2020, la Sas Aquitaine Limousin Construction leur a adressé une facture de résiliation du marché par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 septembre 2020 pour un montant de 31 837,60 euros TTC. 4. Elle leur a adressé une relance par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 septembre 2020. 5. Les époux [F], par l'intermédiaire de leur conseil, ont alors sollicité, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 octobre 2020, la communication du CCMI signé le 13 janvier 2020 ainsi que la justification de la date de réception par eux du contrat comportant le formulaire de rétractation. 6. La Sas ALC leur a répondu le 8 octobre 2020. 7. La Sas ALC a fait délivrer une sommation de payer aux consorts [F] par acte d'huissier du 29 octobre 2020 afin d'obtenir, notamment, le règlement de la facture de résiliation du CCMI. 8. En l'absence de règlement, selon acte d'huissier en date du 1er juin 2021, la Sas ALC a fait délivrer assignation à M. et Mme [F] d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Périgueux aux fins notamment d'obtenir leur condamnation in solidum à lui régler la somme de 31 837,60 euros au titre de l'indemnité de résiliation du CCMI. 9. Les époux [F] ont demandé au tribunal de juger que le contrat serait nul. 10. Par jugement du 24 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Périgueux a: - prononcé la nullité du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan souscrit le 13 janvier 2020 entre la Sas Aquitaine Limousin Construction et M. et Mme [F] ; - dit n'y avoir lieu à restitution en l'absence de versement tant par la Sas Aquitaine Limousin Construction que par M. et Mme [F] et d'exécution dudit contrat ; - débouté la Sas ALC de l'ensemble de ses demandes ; - condamné la Sas ALC à payer à M. et Mme [F] une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la Sas ALC aux dépens ; - débouté l'ensemble des parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ; - rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. 11. Par déclaration du 13 mars 2023, la Sas Aquitaine Limousin Constructions a interjeté appel de cette décision. 12. Dans ses dernières conclusions du 10 juillet 2023, elle demande à la cour de : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il: - a prononcé la nullité du contrat de construction de maison individuelle du 13 janvier 2020, - l'a déboutée de ses demandes, - l'a condamnée à verser 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Rejugeant, - débouter les époux [F] de leurs prétentions; - sur le débat subsidiaire de la résolution: - constater la résolution du contrat au 1er septembre 2020, - à défaut, la prononcer aux torts des époux [F] à la date du 1er septembre 2020, - en tout état de cause, les condamner in solidum à régler les sommes suivantes: - indemnité de résiliation (article 5.2 du contrat) : 31 837,60 euros TTC, outre intérêt au taux légal à compter du 29 octobre 2020 jusqu'au jour du paiement à intervenir, - coût de la sommation de payer par huissier (pièce n°7) : 249,24 euros, - 5 000 euros en vertu de l'article 32-1 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité ou la nullité du contrat de construction de maison individuelle 15. Le tribunal a jugé que le contrat de construction de maisons individuelles était nul faute pour le constructeur d'avoir précisé dans le contrat la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire en prenant en compte les travaux d'adaptation au sol et faute d'avoir précisé les modalités de financement de leur opération. 16. La société Aquitaine Limousin Construction fait valoir que le premier juge a commis une erreur d'appréciation alors qu'une étude de sol d'avant projet constructif avait bien été réalisée à la demande du maître de l'ouvrage, six mois avant la signature du contrat. Aussi, les maîtres de l'ouvrage ne pouvaient reprocher au constructeur de ne pas avoir réalisé une étude qui existait déjà. En outre, le notaire avait bien interrogé les services de l'État sur le risque du sol dans la commune du projet de construction et il était alors apparu que celle-ci ne possédait pas de sols argileux. Aussi, au jour de la vente les époux [F] disposaient de toutes les informations sur la nature du sol, par l'étude qu'ils avaient commandée et ils étaient informés que leur commune ne présentait pas de risque de retrait/ Gonflement du sol. En outre l'obligation de voir annexer une étude géotechnique à l'acte concerne l'acte de vente du terrain et non le contrat de construction d'une maison individuelle. L'appelante rappelle que contrairement à ce que le tribunal a jugé, la maison à construire ne se situait pas dans une zone de retrait/ gonflement mais au contraire, ainsi que l'acte authentique l'a mentionné, en dehors d'une telle zone. En conséquence, le constructeur n'avait nullement besoin de prévoir des fondations adaptées à un sol qui ne présentait aucun risque, étant toutefois précisé que si la notice descriptive indiquait par erreur que la zone se trouvait en zone de retrait/ gonflement, une telle erreur était sans conséquence puisque tel n'était pas le cas. L'appelante ajoute que le premier juge a commis une seconde erreur en considérant que le contrat était également nul en l'absence d'indication des modalités de financement de l'opération alors que la loi n'exige la mention du détail du financement que pour les prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage alors qu'en l'espèce, au jour de la signature du contrat, leurs demandes étaient en cours ce qui explique que la partie financement ait été laissée en blanc. 17. Les époux [F] sollicitent la confirmation du jugement, reprenant la motivation développée devant le tribunal et retenue par lui. Sur ce 18. Aux termes de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan est celui par lequel une personne se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte sur un terrain appartenant au maître de l'ouvrage, selon un plan qu'elle a proposé ou fait proposer. Ce contrat est strictement encadré par les dispositions d'ordre public des articles L. 231-1 et suivants et R. 231-1 et suivants du même code, destinées à assurer la protection du maître de l'ouvrage non professionnel. Il résulte notamment de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation que le contrat doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, parmi lesquelles figurent notamment la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire ainsi que le coût total de l'opération et, le cas échéant, les modalités de son financement. L'article R. 231-4 du même code précise que doivent être annexés au contrat les plans de la construction ainsi qu'une notice descriptive indiquant la consistance et les caractéristiques techniques de l'immeuble à construire et des travaux d'équipement indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble. 19. Le non respect de ces dispositions impératives est sanctionné par la nullité du contrat, laquelle est une nullité relative instituée dans l'intérêt du maître de l'ouvrage. 20. Toutefois, cette nullité ne peut être prononcée que si les manquements invoqués caractérisent effectivement l'absence d'une mention ou d'une information exigée par les textes et si cette irrégularité affecte les conditions dans lesquelles le maître de l'ouvrage a donné son consentement au contrat. 21. En l'espèce, le tribunal judiciaire de Périgueux a prononcé la nullité du contrat conclu le 13 janvier 2020 entre la société Aquitaine Limousin Construction et les époux [F] en retenant, d'une part, l'absence de précisions suffisantes relatives aux caractéristiques techniques de l'ouvrage et aux travaux d'adaptation au sol et, d'autre part, l'absence d'indication des modalités de financement de l'opération. La société appelante conteste cette analyse. Il convient dès lors d'examiner successivement chacun de ces griefs dès lors que la société appelante les conteste. Sur l'absence alléguée de précisions relatives aux caractéristiques techniques de la construction et aux travaux d'adaptation au sol 22. L'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation exige que le contrat de construction de maison individuelle indique la consistance et les caractéristiques techniques de l'immeuble à construire. Ces informations sont précisées par l'article R. 231-4 du même code, selon lequel la notice descriptive annexée au contrat doit notamment indiquer la nature et la qualité des matériaux et éléments d'équipement ainsi que les travaux indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble. 23. Si l'absence de précisions suffisantes sur ces éléments essentiels est susceptible d'entraîner la nullité du contrat, l'exigence légale ne suppose pas que le constructeur réalise lui-même une étude de sol préalable, mais seulement que les caractéristiques de l'ouvrage et les travaux nécessaires soient décrits avec suffisamment de précision pour permettre au maître de l'ouvrage de connaître la nature de la construction et le coût de l'opération. 25. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les époux [F] avaient fait réaliser, préalablement à la conclusion du contrat litigieux, une étude de sol d'avant-projet constructif environ six mois avant la signature du contrat litigieux. Cette étude, établie à leur initiative, portait précisément sur la nature géotechnique du terrain destiné à accueillir leur construction. Il ressort également de l'acte authentique d'acquisition du terrain que la parcelle concernée n'était pas située dans une zone exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles. 26. La société ALC soutient ainsi que les maîtres de l'ouvrage disposaient déjà, au moment de la conclusion du contrat, d'une information complète sur la nature du sol et sur les éventuelles contraintes techniques liées à l'implantation de la construction. Les intimés ne contestent pas l'existence de cette étude, mais soutiennent que le constructeur devait néanmoins intégrer dans le contrat les adaptations rendues nécessaires par la nature du sol. Toutefois, l'obligation d'information pesant sur le constructeur doit être appréciée au regard des éléments dont disposaient effectivement les parties au moment de la conclusion du contrat. 27. Ainsi, lorsque le maître de l'ouvrage dispose déjà, comme en l'espèce, d'une étude géotechnique et que le terrain ne présente pas de risque particulier, l'absence d'indication spécifique relative à des travaux d'adaptation au sol ne saurait, à elle seule, caractériser une insuffisance des mentions exigées par les textes. En effet, l'exigence relative à la description des travaux nécessaires à son implantation n'implique pas que le constructeur réalise lui-même une étude géotechnique préalable lorsque les caractéristiques du sol sont déjà connues des parties et comme en l'espèce des intimés.