Cour d'appel, chambre 1-2, 7 mai 2026 — n° 25/07931

PAR CES MOTIFS , La cour, Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute Mme [G] [R] de ses demandes en paiement au titre du préjudice de jouissance, d'une provision à titre de dommages et intérêts en raison de la mauvaise foi de la société civile immobilière [N] et de celle tendant à voir enjoindre à la société civile immobilière [N] la réalisation de travaux, sous astreinte ; Déboute Mme [G] [R] de sa demande de délais de paiement ; Condamne Mme [G] [R] à payer à la société civile immobilière [N] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [G] [R] aux dépens d'appel. La greffière La présidente

*** EXPOSE DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 17 mai 2022, la société civile immobilière (SCI) [N] a donné à bail à Mme [X] [R] un local à usage professionnel situé [Adresse 3] à Dignes les Bains (04000), moyennant un loyer mensuel de 800 euros, outre 100 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, la société [N] a fait délivrer à Mme [R] un commandement d'avoir à payer la somme de 24 638,50 euros au titre de la dette locative et de justifier de la souscription d'une assurance locative, commandement visant la clause résolutoire du contrat de bail. Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, la société [N] a fait assigner Mme [R], devant le président du tribunal judiciaire de Dignes Les Bains, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement d'une provision au titre de la dette locative, d'une indemnité mensuelle d'occupation et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 15 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dignes Les Bains a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail professionnel du 17 mai 2022 ; - constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 09 décembre 2024 ; - ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [R] et celle de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ; - fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [R] à la société [N], à compter du 9 décembre 2024 et jusqu'au départ effectif, au montant du loyer stipulé au bail, outre les charges récupérables, et la condamnait au paiement ; - condamné Mme [R] à verser à la société [N] la somme de 17 100 euros à titre de provision pour les loyers et charges impayées, arrêtés au 28 février 2025, somme portant intérêts au taux contractuel de 10% à compter du 5 juillet 2023 ; - autorisé la société [N] à conserver le dépôt de garantie en paiement des sommes dues ; - condamné Mme [R] à verser à la société [N] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 8 novembre 2024. Ce magistrat a, notamment, considéré que Mme [R] n'ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, le contrat de bail était résilié par application de la clause résolutoire. Par déclaration transmise le 30 juin 2025, Mme [R] a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par conclusions transmises le 3 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [R] demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; statuant à nouveau, - dire et juger non acquise la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers après avoir retenu l'existence d'une contestation sérieuse sur l'exécution par le bailleur de son obligation de délivrer un local décent ; - dire et juger qu' il est rapporté la preuve que le local est indécent et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un local décent ; - déclarer recevable ses demandes de condamnations provisionnelles en réparation du préjudice subi par le trouble de jouissance et par la procédure abusive ; En conséquence, - condamner la société [N] à lui payer la somme de 12 500 euros en réparation du préjudice de jouissance lié à la privation d'un local décent ; - enjoindre à la société [N] de réaliser les travaux nécessaires, pour remédier aux désordres constatés et destinés à rendre le local décent et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

MOTIFS DE LA DECISION : A titre liminaire, la cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel - Sur l'application de la clause résolutoire et constat de la résiliation du contrat de bail : Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu'il constate. L'existence de contestations n'empêche le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite que si elles amènent à douter de son existence ou de son illicéité. Pour apprécier la réalité de ce dernier, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite qu'il constate. Suivant l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1224 de code dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En vertu ces dispositions, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations. L'article 1720 de ce code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. En application des dispositions de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus. En l'espèce, le contrat de bail signé par Mme [R] et la société [N], le 17 mai 2022, comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle « à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'exécution d'une seule des conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter faite à personne ou à domicile élu, contenant mention de la clause et mentionnant ce délai, resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur (') ». Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, la société [N] a fait délivrer à Mme [R] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 24 638,50 euros au titre de la dette locative et de justifier de la souscription d'une assurance locative, commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail. Or, à l'issue du délai d'un mois à compter de la signification du commandement, Mme [R] n'a pas réglé les causes du commandement ni produit un justificatif de la souscription d'une assurance locative. Elle ne conteste pas cette absence de paiement et de production d'un justificatif d'assurance mais invoque une contestation sérieuse faisant obstacle à l'application de la clause résolutoire en raison du manquement de la société bailleresse à son obligation de délivrance d'un local décent. Afin d'établir le manquement de la société [N], Mme [R] verse aux débats : - deux attestations de Mmes [Q] [O] et [J] [H] qui travaillent avec l'appelante, dans les locaux loués, aux termes de laquelle les lieux présentent des désordres à savoir la porte d'entrée ne fermant pas, une absence de climatisation et chauffage depuis qu'un bus a arraché le système, des fenêtres bloquées ainsi que des problèmes électriques ; - une photographie d'une unité extérieure de chauffage - climatisation défixée du mur ; - trois courriers adressés à la société bailleresse, datés des 16 mai et 15 juillet 2024 ( un des courrier n'est pas daté ) faisant état de désordres et comportant proposition d'un avenant au contrat de bail. Cependant, la photographie, non datée et sans qu'il soit possible de localiser les lieux, n'est pas probante d'un désordre affectant les locaux loués. Quant aux courriers que la société bailleresse conteste avoir reçu, il ne comporte que les déclarations de Mme [R] et aucun justificatif d'envoi ou réception par l'intimée n'est produit. S'agissant des attestations, si elles font état de désordres, la cour relève qu'elles émanent de deux personnes travaillant avec Mme [R] et qu'elles ne sont corroborées par aucune pièce objective, notamment un constat. En outre, eu égard aux formulations imprécises, elles ne sont pas de nature à laisser supposer que les locaux ne peuvent être occupés. En l'état, il ne peut être retenu que les locaux loués sont indécent et que la société bailleresse manque à son obligation de délivrance d'un local en bon état. Aucune contestation sérieuse en lien avec un manquement de la société [N] s'avère caractérisée. La clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges a ainsi produit ses effets et le contrat de bail a été résilié à compter du 9 décembre 2024. Dès lors, l'ordonnance déférée sera confirmée de ce chef de demande. - Sur les demandes de provision et conservation du dépôt de garantie présentées par la société [N] : Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. L'article 562 alinéa 1 du même code dispose que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.