Tribunal judiciaire, 5ème chambre civile, 7 mai 2026 — n° 24/00655

****** FAITS ET PROCEDURE Selon acte notarié du 3 février 2014, madame [Z] [K] a donné à bail commercial à la SNC TABAC NANSOUTY, pour une durée de 9 années courant à compter du 3 février 2014 pour se terminer le 2 février 2023, divers locaux situés [Adresse 3], consistant : A gauche du couloir, un magasin de 55 m² environ,A droite dudit couloir, magasin et réserve,[Localité 5] et chai.Le loyer était fixé à la somme annuelle de 15 600 euros, avec indexation sur la base de l’indice du 3ème trimestre 2012 du coût de la construction (ICC), soit 1300 euros par mois. Par acte extrajudiciaire du 17 juin 2022, la SNC TABAC NANSOUTY a sollicité le renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 2 février 2023. Des discussions entre bailleur et preneur se sont engagées, notamment sur le montant du loyer du bail renouvelé, sur l’indice applicable, sur la reprise du chai et du jardin par madame [K] et sur le paiement de l’arriéré d’indexation. Preneur et bailleur ont ensuite chacun établi un document tendant à formaliser leur accord pour le renouvellement du bail et la modification de certaines clauses du bail. En l’absence d’accord sur la totalité des clauses insérées, aucun instrumentum n’a finalement été signé. Par acte extrajudiciaire délivré le 10 janvier 2024, madame [K] a fait délivrer à la SNC TABAC NANSOUTY un commandement de payer les loyers, sur la base du contrat de bail du 3 février 2014. La SNC TABAC NANSOUTY a, par acte en date du 23 janvier 2024, assigné madame [Z] [K] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’annuler le commandement visant la clause et d’ordonner le renouvellement du bail commercial pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 3 février 2023 aux clauses et conditions du bail notarié du 3 février 2014, sous certaines réserves. Parallèlement, madame [K] a fait délivrer à la SNC TABAC NANSOUTY le 25 juin 2024 une sommation d’exécution visant la clause résolutoire, dans le délai d’un mois, demandant aux preneurs de procéder à des travaux portant sur le mur coté jardin. Madame [K] a ensuite saisi le juge des référés, aux fins de l’autoriser à réaliser elle-même les travaux de rénovation. Par ordonnance du 22 septembre 2025, le juge des référés a donné acte à la société TABAC NANSOUTY de ce qu’elle ne s’opposait pas à la réalisation de ces travaux, sans qu’il soit besoin de lui faire injonction de s’y soumettre sous astreinte. L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 février 2026. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2026, la SNC TABAC NANSOUTY demande au tribunal, sur le fondement des articles 1100 et suivants, 1124, 1719 et suivants et 1755 du code civil : -d’annuler le commandement de payer signifié le 10 janvier 2024, -d’ordonner le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 3 février 2023 aux clauses et conditions du bail notarié du 3 février 2014 avec les modalités suivantes : -loyer fixé à compter du 3 février 2023 à la somme annuelle de 18 000 euros HT, -franchise de loyer pour les mois de février et mars 2023, loyer demeurant fixé sur cette période à la somme mensuelle de 1300 euros, -les locaux donnés à bail constitués de l’entier rez-de-chaussée à l’exception du couloir commun comprenant à gauche du couloir un magasin de 55 m² environ, à droite du couloir une réserve d’environ 55 m² et une partie seulement du jardin, -indexation contractuelle sur l’ILC, en prenant indexe de référence celui du 3e trimestre 2022 d’une valeur de 126,13, -arriéré de l’indexation du loyer antérieur au 3 février 2023 ramené à la somme de 5000 euros, -débouter madame [K] de l’ensemble de ses demandes, -la condamner à procéder dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir à l’exécution des travaux de réfection du mur côté jardin, tels que visés dans le rapport expert assurances du 02.01.2024, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard…

MOTIFS DE LA DECISION Le commandement de payer litigieux ayant été délivré sur la base du bail commercial en date du 3 février 2014, il y a lieu, avant de statuer sur le bienfondé de ce commandement, d’examiner la demande de renouvellement du bail à compter du 3 février 2023 formée par la SNC TABAC NANSOUTY. Sur le renouvellement du bail Aux termes de l’article L. 145-10 du code de commerce : « « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. /La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception . (…)/Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous. /Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. /L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.» Selon l’article L. 145-12 du même code : « La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. /Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé. /Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. /Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. » En l’espèce, le bail conclu le 3 février 2014 a pris effet le même jour pour s’achever le 2 février 2023. Le preneur s’est prévalu de son droit au renouvellement par acte d’huissier de justice en date du 17 juin 2022, soit plus de six mois avant l’échéance du bail ; cette demande a donc valablement été formée. Il doit être souligné que par cet acte, le preneur a fait part de sa demande de renouvellement « pour une nouvelle durée de 9 années entières et consécutives à compter de l’expiration du bail précédent aux mêmes clauses et conditions dudit bail, que ce soit sur la surface que sur le loyer c’est-à-dire sans déplafonnement ». Si des échanges par courriel entre bailleur et preneur sont produits aux débats, concernant les conditions du renouvellement du bail (3 avril 2023) force est de constater que le bailleur n’a pas formulé de refus par acte extrajudiciaire au preneur concernant sa demande de renouvellement. Ainsi, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent, ce que ne conteste au demeurant pas madame [K], laquelle se borne à soutenir qu’aucun accord n’a été formalisé par les parties. Or, le renouvellement du bail, intervenu en application de l’article L. 145-12 précité, à compter de l'expiration du bail précédent, soit le 3 février 2023, n’a nullement besoin d’être formalisé par écrit. Il est acquis que bien que le bail renouvelé soit un nouveau bail, le renouvellement se fait aux conditions et aux clauses du bail expiré, à l’exception du loyer si le locataire ou le bailleur ne sont pas explicitement ou implicitement d’accord sur son montant. Par ailleurs, sauf accord des parties, l’une ne peut imposer à l’autre de nouvelles conditions. De même, à l’exception de la fixation du loyer, le juge n’a pas le pouvoir de modifier les clauses du bail à renouveler. En l’espèce, il ressort des échanges de courriels entre madame [K] et les représentants de la SNC TABAC NANSOUTY que les parties se sont mises d’accord sur les points suivants, concernant le renouvellement du bail : -Reprise du chai et d’une partie du jardin par madame [K], -Revalorisation du loyer selon l’indexation en considérant la diminution de la surface du jardin à 1500 euros par mois à partir du mois d’avril 2023, au lieu des 1643 euros du prix du marché, -Indexation du loyer sur la base de l’ILC. Initialement, aucun accord n’a été trouvé concernant le montant et les modalités de règlement du montant de l’arriéré de loyer, madame [K] invoquant un arriéré ramené à 5000 euros au lieu de 10 719 euros à régler en 15 mois maximum, la SNC invoquant des difficultés pour respecter cet échéancier.  Néanmoins, par mail officiel du 3 août 2023, le conseil de la SNC NANSOUTY a avisé le conseil de madame [K] du fait que la SNC a versé la somme de 5000 euros en règlement de l’indexation antérieure au 31 janvier 2023 et une somme de 800 euros correspondant au différentiel de loyers dus depuis le 3 février 2023 jusqu’à la date du 3 août avec une franchise des deux premiers mois, le nouveau loyer de 1500 euros au lieu de 1300 euros ayant été convenu à compter d’avril 2023. Le 1er mai 2023, le chai et la partie du jardin ont été restitués à madame [K] conformément à l’accord intervenu entre bailleur et preneur le 3 avril 2023. Il convient également de relever que dans le projet d’acte de renouvellement transmis par madame [K], les éléments rappelés ci-dessus ont été repris, y compris les 5000 euros d’arriéré et la franchise de loyers de deux mois. Il est donc établi que les parties se sont entendues tant sur le principe du renouvellement du bail, lequel a pris effet le 3 février 2023, que sur la modification de certaines clauses du bail renouvelé. Ainsi, il convient de constater que le bail commercial liant les parties a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 3 février 2023 aux clauses et conditions du bail notarié du 3 février 2014 et de constater l’accord des parties sur les points suivants : -loyer fixé à compter du 3 février 2023 à la somme annuelle de 18 000 euros HT, -franchise de loyer pour les mois de février et mars 2023, loyer demeurant fixé sur cette période à la somme mensuelle de 1300 euros, -les locaux donnés à bail constitués de l’entier rez-de-chaussée à l’exception du couloir commun comprenant à gauche du couloir un magasin de 55 m² environ, à droite du couloir une réserve d’environ 55 m² et une partie du jardin, -indexation contractuelle sur l’ILC, en prenant indexe de référence celui du 3e trimestre 2022 d’une valeur de 126,13, -arriéré de l’indexation du loyer antérieur au 3 février 2023 ramené à la somme de 5000 euros, Sur la validité du commandement de payer En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

en conséquence, Rejette la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 3 février 2014, Constate que le bail commercial du 3 février 2014 portant sur les locaux sis [Adresse 3] a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 3 février 2023 aux clauses et conditions du bail notarié du 3 février 2014, sous réserve des modifications résultant de l’accord entre la SNC TABAC NASOUTY et madame [Z] [K] sur les points suivants : -loyer fixé à compter du 3 février 2023 à la somme annuelle de 18 000 euros HT, -franchise de loyer pour les mois de février et mars 2023, le loyer demeurant fixé sur cette période à la somme mensuelle de 1 300 euros, -les locaux donnés à bail sont constitués de l’entier rez-de-chaussée à l’exception du couloir commun comprenant à gauche du couloir un magasin de 55 m² environ, à droite du couloir une réserve d’environ 55 m² et une partie du jardin, -l’indexation contractuelle est faite sur la base de l’ILC, en prenant comme indexe de référence celui du 3e trimestre 2022 d’une valeur de 126,13, -l’arriéré de l’indexation du loyer antérieur au 3 février 2023 est ramené à la somme de 5000 euros, -Rejette la demande indemnitaire formée par la SNC TABAC NANSOUTY, -Rejette la demande de résiliation du bail renouvelé formée par madame [Z] [K], -Ordonne la production par la société SNC TABAC NANSOUTY à Madame [Z] [K] de l’ensemble des factures d’entretien du système de climatisation au titre des années 2023, 2024 et 2025, -Dit n’y avoir lieu à prononcer d’astreinte, -Rappelle que le juge des référés, dans son ordonnance du 22 septembre 2025 (RG 24/2224) a donné acte à la SNC NANSOUTY et aux consorts [G] et [F] de leur accord à l’exécution des travaux prévus par madame [K] tels que détaillés par son architecte, par toute personne mandatée par elle (artisans, experts et architecte ) sous réserve d’un délai de prévenance par LRAR de 15 jours au moins avant l’intervention des entreprises, -Rappelle qu’il appartiendra à madame [K] de faire procéder à ses frais à la dépose puis à la repose de l’unité de climatisation réversible extérieure, -Dit n’y avoir lieu à prononcer de condamnation à réaliser ces travaux sous astreinte, -Condamne madame [Z] [K] aux dépens, -Condamne madame [Z] [K] à verser à la SNC TABAC NANSOUTY une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -Rejette la demande de madame [Z] [K] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT