Cour d'appel, chambre civile, 11 mai 2026 — n° 23/00368

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire Confirme le jugement rendu le 30/10/2023 par le tribunal de première instance Nouméa en ce qu'il a débouté M. [G] [F] et Mme [S] [M] de leurs demandes en annulation du bail et en restitution des loyers versés et en dommages et intérêts pour dol ; L'infirme sur le surplus et statuant à nouveau : Rejette la demande deles consorts [F] / [M] de voir écarter les pièces 15 et 17 produites par Mme [O] [B] Déboute les consorts [F] / [M] de leur demande subsidiaire en résiliation du bail en raison des manquements de la bailleresse ; Dit que le bail a été résilié d'un commun accord au 06/05/2021 ; Déboute M. [G] [F] et Mme [S] [M] de leur demande en paiement des frais engagés pour le logement, des loyers versés, des frais de diagnostic et des dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; Déclare recevable l'appel incident de Mme [O] [B] ; Condamne solidairement M. [G] [F] et Mme [S] [M] à payer à Mme [O] [B] la somme de 438 709,67 Fcfp (400 000 + 38 709,67 ) au titre des loyers impayés ; Condamne Mme [O] [B] à restituer à M. [G] [F] et Mme [S] [M] la somme de 200 000 Fcfp au titre du dépôt de garantie ; Ordonne la compensation entre ces deux montants ; Déboute Mme [O] [B] du surplus de ses demandes financières ( frais de remise en état, restitution des retenues sur loyer indemnités d'occupation et autres demandes plus amples ou contraires ) ; Dit que chaque partie supportera les frais de constat qu'elle a engagé; Déboute Mme[O] [B] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Condamne solidairement M. [G] [F] et Mme [S] [M] aux dépens Le greffier, P/ Le président.

*************************************** PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE Par requête enregistrée au greffe le 28 juin 2021, M [G] [F] et Mme [S] [M] (les consorts [H]), preneurs, ont sollicite la convocation de Mme [O] [B] , (bailleresse), a'n de voir statuer sur les conditions d'exécution d'un bail locatif relatif à une maison F5 sise [Adresse 3] souscrit par écrit le 5 juillet 2020 moyennant un loyer de 200 000 F CFP mensuels. Ils ont initialement fait valoir que le bien loué était situé en réalité dans une zone inondable sans qu'ils en aient été regulièrement informés. Ils ont présenté les demandes suivantes : - PRONONCER la nullite du bail locatif signé le 5 juillet 2020 entre Madame[B] et Monsieur [F] & Madame [M] pour dol ; - CONDAMNER en consequence Madame [B] à rembourser aux consorts [H] les sommes suivantes : * 1.927 670 XPF au "titre des loyers et dépôt de garantie ; * 794.288 XPF au titre des frais engagés pour le logement ; * 53.000 XPF au titre du diagnostic électrique du logement en lieu et place du bailleur ; * 39.624 XPF de frais de constat d'huissier ; *1 000.000 XPF au titre des dommages et intérêts dus en raison du dol du bailleur ; * 1.000.000 XPF de dommages et interets pour préjudice moral en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance conforme, de garantie des vices cachés et de jouissance paisible. - DIRE que l'ensemble des sommes sollicitées seront augmentées des intérêtsau taux légal à compter de la décision ; - ORDONNER l'execution provisoire sur la totalité des dommages et intérêts ; - FIXER l'indemnité d'occupation des lieux à la valeur locative réelle du bienimmobilier soit 130.000 XPF depuis le 15 ao't 2020 et ORDONNER la compensation sur les sommes dues aux consorts [H] ; - CONDAMNER Madame [B] à payer aux consorts [H] la somme de 350.000 F CFP au titre de Particle 700 du Code de Procedure Civile. Ils faisaient principalement valoir que le bailleur n'avait pas respecté l'obligation d'information loyale des locataires préalablement à la signature du bail en omettant notamment de les informer des risques d'inondation affectant le bien et que ces risques ne presentaient pas un caractère exceptionnel mais récurrent. Ils soutenaient que le terrain était susceptible d'être recouvert d' 1,5 mètre d'eau tous les 5 ans et qu'il ne ne s'agissait pas d'un cas de force majeure ; que la réticence du bailleur présentait un caractere dolosif justi'ant l'annulation du contrat. A titre subsidiaire, ils invoquaient le defaut de délivrance conforme de garantie contre les vices cachés et le défaut de jouissance paisible du bailleur. Par ailleurs ils reprochaient à Mme [O] [B] de n'avoir pas declaré le sinistre à son assureur. En'n contrairement à ce que soutenait la bailleresse le logement n'a pas été delivré en bon état. En réplique, Mme [O] [B] concluait comme suit : - DEBOUTER Monsieur [G] [X] et Madame [S] [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - CONSTATER que Monsieur [G] [F] et Madame [S] [M] n'ont pas souscrit aux obligations qui leurs ont ete faites dans le mois du commandement de payer du mars 2021 ; - CONSTATER la resiliation de plein droit du contrat de bail a la date du 26 avril 2021 ; - CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [F] et Madame [S] [M] à payer à Madame [O] [B] les sommes suivantes : *69.330 F CFP au titre des retenues illicites sur loyers ; * 400.000 F CFP au titre des loyers echus impayes ; * 200.000 F CFP a titre d'indemnite d'occupation ; ' *600.000 F CFP a titre de dommages et intérets en réparation du préjudice subi du fait de l'inéxecution de leurs obligations contractuelles ; * 116.975 F CFP au titre des frais de remise en état du logement - DIRE ET JUGER que les sommes seront assorties des intérets au taux légalà compter du 25 mars 2021, date de réception du commandement à locataire defaillant - PRONONCER l'exécution provisoire ;

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, la cour relève que le jugement produit est incomplet en ce qu'il manque une page et que ni les consorts [F] / [M] ni Mme [O] [B] n'ont réclamée la partie manquante auprès du 1er juge. I. Sur les demandes des appelants Sur la demande de rejet des pièces La demande formée par M. [G] [F] et Mme [S] [M] en rejet des pièces 13 et 15 produites par Mme [O] [B] sera rejetée dès lors que les appelants n'expliquent pas en quoi leur production est contraire à l'article 202 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie. Sur la demande en annulation de bail pour dol Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. La charge de la preuve des manoeuvres dolosives incombe à celui qui les allègue. En l'espèce, les consorts [F] / [M] estiment que Mme [O] [B] a commis un dol en ne les informant pas avant la signature du contrat que la totalité du terrain était situé en zone inondable. Ils en veulent pour preuve l'atlas des zones d'inondabilités potentielles de la commune [Localité 3] ( p 35 ) et la délibération du 27/07/2006 relative aux régles de constructibilité en zones inondables dans la Province Sud ( pièce 49) , les documents d'urbanismes et le contrat notarié de vente du bien précisant le risque d'inondabilité. Mme [O] [B] le conteste soutenant que seul le bas de la propriété située près du creek est susceptible d'être inondée en cas de forte crues ou de fortes pluies. Il ressort des documents d'urbanisme que la propriété donnée à bail est située en zone urbaine résidentielle (donc par définition constructible) avec un risque d'inondation qualifié de faible, modéré, fort, à très fort selon les zones concernées. La configuration des lieux est la suivante : la villa est entourée d'un terrain de 20 ares en bordure d'un creek et la parcelle présente pluieurs déclivités . La villa et la piscine sont situées sur un remblai en amont du terrain et le jardin descend en pente douce jusqu'en limite du ruisseau. Le fond de la parcelle est inondable puisque par nature affecté par les crues du ruisseau. La présence d'un creek en Nouvelle-Calédonie est souvent correlée avec les indondations par fortes pluies. Les locataires ont été informés avant l'entrée dans les lieux que le bas du terrain était inondable et que le creek pouvait déborder et monter de 1m à 1,50 m au dessus de sa hauteur moyenne jusqu'à atteindre le dessous du talus où est implantée la piscine. Ils le reconnaissant dans leur mémoire ampliatif écrivant que Mme [O] [B] leur avait affirmé qu'il n'y avait rien à craindre car l'eau si elle devait monter encas de très fort cyclone s'arrêtait au poulailler avant la piscine. La villa construite sur un remblai n'est pas située en zone inondable et la preuve en est que lors du cyclone [D] les locataires, malgé les fortes précipitations n'ont eu à déplorer aucune perte, seuls deux bananiers situés en fonds de jardin plantés par Mme [O] [B] ont été emportés. En atteste le courriel du voisin, M. [W] [I] qui répondant à Mme [O] [B],( pièce 15 critiquée) confirme que l'eau n'a jamais encerclé la maison et qu'habitant dans sa propriété depuis 1972 jamais l'eau n'est entrée dans une des habitations alentour. Lors de la dépression [D], l'eau n'a inondé que le fond de la parcelle [B] comme on peut le voir sur les photos produits par chaque partie. Ni les biens des consorts [F] / [M] ni eux mêmes n'ont été mis particulièrement en danger, hormis l'aléa normal qui existe dans toutes zones cycloniques. Aucune réticence dolosive ne peut être reprochée à la bailleresse, M. [F] et Mme [M] étaient parfaitement informés du risque de débordement du creek en cas de fortes précipitations. Ils ne démontrent pas non plus l'existence d'une erreur substantielle portant sur l'objet du bail lui même, susceptible de vicier leur consentement. Mme [O] [B] a exécuté son contrat de bonne foi et la preuve de l'intention dolosive de la bailleresse n'est pas rapportée. La demande en annulation du bail sera rejetée. Sur les demandes financières Les locataires ont versé un mois de loyer ( 200 000 Fcfp ) à titre de caution.Cette somme leur sera restituée. En revanche, il n'y a pas lieu à remboursement des dépenses liées à l'aménagement dès lors que le bail n'a pas été annulé. La demande en restitution des frais engagés pour le logement ( frais d'ouverture des compteurs, frais de démengamenet entrtien du jardin et création d'un potager ...) sera rejetée. II. Sur la demande subsidiaire Dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que la demande principale c'est-à-dire à obtenir une restitution ou une diminution des loyers avec dommages et intérêts, la demande en résolution du bail, pour inexécution et manquements de la bailleresse à ses obligations constitue un moyen nouveau et non une demande nouvelle au sens des articles 563 et 564 du ncpc. Au demeurant, les consorts [F] / [M] avaient déjà présenté cette demande subsidiaire devant le 1er juge reprochant à Mme [O] [B] une délivrance non conforme , l'absence de garantie des vices cachés et un défaut de jouissance paisible La cour examinera par conséquent le subsidiaire, précision étant faite que la demande en résolution anticipée du bail ( mise à néant rétroactive du contrat ) s'analyse en application des articles 1183 et suivants du code civil dans la version applicable en Nouvelle-Calédonie en une demande en résiliation judiciaire du bail ( fin du contrat pour l'avenir) dès lors que le bail a reçu exécution. Sur les manquements invoqués Aux termes de l'article 6 de la loi du 08/07/1989 dans sa version applicable à la Nouvelle-Calédonie le bailleur est obligé : b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus... () >> Les ex locataires font grief à Mme [O] [B] de n'avoir pas remis un logement répondant aux normes de sécurité et de construction en zone inondable. Ils lui reprochent en outre de n'avoir pas exécuté les travaux préalables à l'entrée dans les lieux qu'elle s'était engagée à réaliser et plus particulièrement, la remise en état du jardin, le système d'alarme que les consorts [F] / [M] disent avoir réparé à leur frais, les évacuations d'eau à nettoyer et les dysfonctionnements affectant la piscine et le spa . Les pièces versées au dossier montrent en réalité que la bailleresse a répondu à chaque demande y compris à un changement des piles de la télécommande du portail dès que les locataires se sont plaints qu'elle était en panne sans autre vérification. Concernant la piscine et le spa, la première a toujours pu être utilisée même si l'esthétique faisait défaut et la panne éléctrique affectant le moteur du second provenait de ce que les chiens des locataires avaient déterré et rogné les fils électiques, les consorts [F] / [M] le reconnaissent dans leur mail du 04 novembre bien qu'aujourd'hui, ils soutiennent qu'ils s'agissaient de chiens errants. Mme [O] [B] n'étant pas pas l'origine du manquement invoqué, le grief sera écarté. De fait, la cour relève que malgré de nombreux échanges de courriels, à leur entrée dans les lieux les locataires n'ont émis aucune critique concernant l'état du jardin et de la maison. Ils n'ont émis des reproches que lors de l'état des lieux de sortie qu'ils ont fait dresser unilatéralement par huissier le 06/05/2021. Il en est de même du passage de SOCOTEC qui n'est intervenu qu'en avril après la dépression [D].